原创观点 | 后疫情时期涉承租人违约之房屋租赁纠纷司法实务探究（下）

【政策规定】《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（沪府办规〔2022〕5号文件）第二条第（七）项 
减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。
【案例09】上海某资产管理有限公司与上海某兆文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决，（2023）沪0101民初**号
【法院裁判认为】上海XX集团系事业法人组织，系争房屋系其名下房产。某兆公司作为小微企业，其承租系争房屋可按照2022年整年租期享受6个月免租优惠。因2022年度某兆公司实际承租时段系2022年1月1日至2022年10月10日期间，经核算，按月租金449,497.50元、日租金14,778元计，某兆公司就该承租时段可享受免租2,096,628.75元。

（二）出租人为非国营企业的或承租人非小微企业个体工商户的，司法裁判通常以风险共担为原则，酌定减免1至3个月租金。
【案例10】上海某投资管理有限公司与上海某教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决，（2022）沪0115民初**号
【法院裁判认为】被告辩称，自2022年3月始疫情影响较大，要求依法减免，本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，本案中，被告承租系争房屋经营，该业态受新冠肺炎疫情影响，确实会产生严重影响，本院依照该规定，并结合上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间以及上海市相关政策规定，酌情确定免除被告该期间1个月的租金。
【案例11】上海某垒企业管理有限公司与上海某尚物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决，（2022）沪0104民初**号
【法院裁判认为】关于租金问题，如上所述，服务协议于2022年7月7日解除，某垒公司实际仅支付租金至2022年5月14日，现某垒公司要求减免租金，本院考虑到疫情的发生确对某垒公司正常使用系争房屋产生影响，故从公平角度，酌定减免2022年4月1日至2022年5月31日期间的房屋租金16,666元。（笔者注：减免2个月租金）
【案例12】上海某置业有限公司与陈某房屋租赁合同纠纷一审民事判决，（2022）沪0115民初**号
【法院裁判认为】被告又抗辩，因疫情原因，被告的经营遭受严重影响，要求减免租金。本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，本院认为，原告承租系争房屋用于经营，该业态受新冠肺炎疫情影响，确实会产生严重影响，本院依照上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间以及上海市相关政策规定，酌情确定免除被告该期间3个月的租金。

（三）国有房屋转租时，转租人对次承租人的租金减免存在根据产权人与转租人之间的租金标准进行政策减免（见案例13）或根据转租人与次承租人之间的租金标准进行政策减免（见案例14）两种裁判方式。
【案例13】上海某酒店管理有限公司与黄某房屋租赁合同纠纷一审民事判决，（2022）沪0106民初**号
【法院裁判认为】至于减免的六个月租金是以实际承租人的租金标准还是产权人对外出租的租金标准，双方存在重大分歧。但从该政策来看，要给予租金减免的义务人是国有企业、享受该政策的权利人是实际承租的小微企业。因国有企业减免六个月租金是根据其对外出租系争房屋时的租金标准，故其减免的六个月租金亦按照其合同约定来确定金额，故对于享受租金减免的实际承租人而言，其享受的减免的租金应该是国有企业应承担的义务部分，即国有企业与其承租人之间的租金标准，而非实际承租人的租金标准。
【案例14】上海某朵酒店管理有限公司与上海某金酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审判决，（2022）沪0112民初**号
【法院裁判认为】从现有证据证实涉案房屋属于国有资产，因此被告与其出租方达成了减免2022年度六个月租金4,039,975.94元的协议，被告作为转租人享有了上海市政府颁布的减租政策，则应将该政策惠及至次承租人，给予原告六个月的租金减免。
如果按“等额减免”方式，则意味着被告所享受的某臣公司免除其六个月租金400万余元，被告以相同金额免租原告的租金，则被告仍可获得六个月的转租差价收益，即原告仍需向被告支付六个月租金的差额部分220万余元，如果按此方案则无论疫情对出租方某臣公司、次承租人某朵公司造成何等损失，被告某金公司转租收益不受任何影响，此举显然不符合不可抗力情形下损失合理分担原则，也不符合上海市政府颁布相关政策的初衷和目的。因此，原告要求按双方约定的租金标准减免六个月租金的请求，本院予以支持。

（一）法院会考虑到缔约时承租方的弱势地位以及违约金订立的主要目的，通常酌定减免承租人的违约责任。

【法院裁判认为】从现有证据证实涉案房屋属于国有资产，因此被告与其出租方达成了减免2022年度六个月租金4,039,975.94元的协议，被告作为转租人享有了上海市政府颁布的减租政策，则应将该政策惠及至次承租人，给予原告六个月的租金减免。
1、对于原告主张的逾期支付租金滞纳金，对于前述租金，被告确实存在迟延支付的事实，并需就此承担逾期付款的责任，但就逾期付款滞纳金标准，本院结合合同的履行情况、原告的实际损失等因素，依法酌情调整为未付款项的日万分之二的标准计算。
2、对于原告主张的违约金、没收租赁保证金，均属于因被告逾期支付租金导致涉案合同解除而应该承担的违约责任，结合被告的抗辩意见，本院认为原告主张的违约责任应与过错程度、实际损失、减损义务等相适当，原告同时主张被告承担三个月租金的违约金和没收保证金显然过高，故本院酌情确定被告以向原告支付相当于1.5个月租金金额的21,079.50元违约金为限，作为被告基于涉案合同解除而应该承担的全部违约责任。
3、对于原告主张的律师费，就被告主张的律师费。根据合同约定，该条款的适用系原告违反付款义务，被告向某损失的违约责任进而发生的客观费用。现因原告欠付租金，被告据此提起诉讼要求原告支付并承担违约责任，符合合同约定的适用条件。然而，本案中，原告主张的该项费用过高，本院酌情确定为4,000元。

（二）尽管司法裁判通常考虑到缔约时承租方的弱势地位并基于公平原则对承租人违约责任予以酌减，但仍少见部分案例全部支持了出租人所主张的违约赔偿请求。
【案例16】高某与上海某歆文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决，（2022）沪0112民初**号
【法院裁判认为】合同约定，某歆公司欠费租金等费用达7日以下的，高某有权终止合同，收回房屋，并有权没收乙方交付的保证金；某歆公司还应按照合同年租金的5%向高某支付违约金。高某根据该约定主张没收某歆公司已付租赁保证金于法不悖本院予以支持。高某根据合同约定向某歆公司主张律师费亦与法不悖，本院予以支持。
【案例17】利某达商业置业（上海）有限公司与上海某文化科技有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，（2022）沪0106民初**号
【法院裁判认为】1.关于合同解除前的欠付费用，鉴于合同于2022年11月5日解除，被告应当支付2021年11月27日至2022年11月5日期间欠付的租金268,851.41元及2021年9月3日至2022年11月5日期间的租赁管理费236,524.80元，原告主张被告支付法律服务费3,500元、电费12,019.63元及维修费8,828.33元、通讯管理费2,000元有相应的合同依据和履行情况印证，本院予以支持；2.对于合同解除后的房屋使用费用，原告同意按照单倍租金标准和租赁管理费标准计算合同解除之日至2023年2月12日期间的使用费，有相应的合同依据，本院予以支持；3.对于解约违约金，被告主张六个月保底租金和六个月租赁管理费作为违约金，有相应的合同依据，本院予以支持；4.对于原告主张以全部欠付费用为本金计算合同解除次日起的逾期违约金，按照每日万分之五的标准计算，有相应的合同依据，本院予以支持。5.关于律师费损失50,286元，考虑到违约金足以弥补原告损失，故对于该项损失，本院不予支持。6.合同解除后，被告应当办理撤场手续，并将系争商铺返还给原告，故对于该项诉请，本院一并予以支持。利怡达公司同意保证金134,861.97元于本案中一并处理，并要求优先抵扣被告方某的费用，本院予以支持。鉴于《协议书》中明确约定了被告亿某番公司和左某应当承担连带担保责任，故对于利某达公司的该项诉请，本院予以支持。被告亿某番鑫合公司、亿某番公司、左某经本院合法传唤未到庭应诉，应视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席判决。

通过上述分析，在承租方提前解约的情况下，笔者对出租、承租双方提出如下建议：

对于出租方而言：
1、不宜采用强制手段如停水断电、锁门等方式迫使承租人无法正常使用租赁物。
2、在承租人撤离租赁物明确告知不再租用的情况下，目前法院倾向认定出租人具有减损义务，故出租人应尽快发函解除合同并清空租赁物，并另寻承租方，以减免损失。
3、在承租人撤离租赁物后，出租方应具有取证意识，如拍摄记录房屋状态、水电费使用情况，对房屋进行恢复时留存发票等，以便后续在诉讼中进行主张。
对承租方而言：
1、应出庭积极应诉，因疫情原因迟延支付租金，法院会基于风险共担原则给予承租人部分租金及违约责任的减免。
2、出租人拒绝解除合同或拒不配合房屋交接手续时，应主动通过发函、寄送钥匙、搬离滞留物品等方式表示不再占有使用租赁物。
3、当出租人有停水断电、锁门等行为时，应注意保留证据。