作者：张莹琳 律师 孔瑜 律师 高慧 律师助理
“城中村”改造是指对脱离于周围环境、游离在现代高速发展之外的相对落后的居民区进行改造升级，并引入新兴的经济模式和产业结构，使之“改头换面”，从而实现区域发展、城市改造。
实践中，“城中村”改造经常适用半市场化的运作模式，这种模式的优点是高效率以及快回报。但作为开发主体，在该种模式下若想介入改造，需充分了解其将面对的风险。本文尝试分协议签订阶段、拆迁阶段、土地获取阶段、工程建设阶段梳理法律风险及防范要点，为开发主体参与“城中村”改造实践提供借鉴与参考。
一、协议签订阶段
一种是法人型合作开发模式，即双方共同出资组建“城中村”改造项目公司，通过出资方式、出资和股权份额、股东会、董事会和经营团队的制度安排，以项目公司名义实施“城中村”项目拆迁、土地取得、项目建设、项目销售和回迁安置等项目开发事宜。
另一种是合同型合作开发模式，不成立项目公司，开发主体与村集体企业签订合作开发合同，双方的权利和义务由合作开发合同进行约定，项目以一方名义报建，双方各自以自己的名义对外发生法律关系。在这种情况下，这些协议的制定以及双方互相限制的条款重要性愈发显现，如果合作开发协议的制定和设立以及限制制度中出现问题，开发主体和村委会将面临难以管理的纠纷和冲突，最终也会影响开发主体的预期目标和能否利润转化的实现。
须聘请专业化律师团队跟进包括但不限于以下具体工作：
1、对拟合作的村集体企业进行尽职调查，并区分清楚村集体企业的组织形式、企业性质等。
2、对村集体企业是否能够作为股东之一与开发主体共同设立项目公司的法律可行性进行分析，如存在法律障碍，则应建议开发主体要求村集体企业先进行股份制改造等。
二、拆迁阶段
（一）存在的法律风险
改造村的拆迁工作是整个“城中村”改造难度较大的部分，拆迁成本无法估量且工作难度巨大，拆迁资金投入且有可能远高于预期成本，这也是很多开发主体一直持观望态度的原因。实际操作中,征拆部门往往将拆迁补偿工作直接委托给开发主体，这就直接造成了相关各方的利益冲突，如若开发主体不能如期获得土地，其面临的经济损失是无法估量的。
须聘请专业化律师团队跟进包括但不限于以下具体工作：
1、依据项目实际情况，协助参与编制搬迁计划、搬迁补偿基本方案。成本认定与征拆同步考虑，根据上海市“城中村”改造项目成本认定和结算实施细则的合规要求，进行成本认定等。
3、向相关国土部门申报，准备相关申报材料，包括项目实施主体资格确认申请书、及其他相关文件资料等。
4、与相关国土部门签订项目实施监管协议，对城市基础设施和公共服务设施用地移交、履行货币补偿、提供回迁房屋和过渡安置、设立资金监管账户等义务进行明确。
5、介入钉子户一户一方案及依法强制征拆的处理。
6、配合专业部门对成本认定阶段中对可能遇到的风险作出预测，从法律角度提出避免或减少风险的措施等。
三、土地获取阶段
（一）存在的法律风险
四、工程建设阶段
（一）存在的法律风险
建设工程履约时间长，建设施工合同条款复杂，涉及内容与环节众多，涉及到招投标、转包分包、工程质量、工期等众多问题。其中，鉴于一般政府对“城中村”改造项目往往有工期建设要求，工期影响较为重大，涉及后续索赔，结算，还可能引发解约等系列问题，因此需着重注意。
（二）防范要点
须聘请专业化律师团队跟进包括但不限于以下具体工作：
1、参与工程招标工作，并提供相应的法律建议：
（1）对工程建设阶段重要合同履行中的关键问题或潜在风险及时提示，并结合合同条款对存在的问题进行解释，提供法律建议。
（2）对工程项目承发包模式、合作顾问机构之间工作界面划分提出建议。
（3）审查、修改招标文件，就招标范围提供相应的法律建议。
（4）审核招标代理机构的主体资格与条件，并提供相应的法律建议。
（5）为工程项目评标、开标提供法律建议。
（6）为可能出现的招投标工作投诉事件提供法律建议。
（7）审查招标活动中涉及的其他法律文件。
2、参与工程项目合同谈判，起草或审查、修改合同及其他法律文件（包括但不限于）：
（1）参与有关工程项目建设的合同谈判。
（2）起草或审查、修改工程项目涉及的合同及其他法律文件。
3、对工程项目履约、索赔及反索赔资料的收集和运用、对工程项目履约过程中出现的质量问题、安全问题的处理、对工程项目履约过程中出现的工期延误资料进行分析，及时给予法律建议以协助处理因工期引起的非诉争议等。
4、为工程项目合同履行阶段各类纠纷、争议的非诉纠纷处理等进行法律可行性分析、提供法律建议。
5、协助参与竣工验收、审查承包方提交的工程竣工验收资料；审查竣工验收报告；对工程竣工验收的相关法律问题提供法律意见；参与竣工验收纠纷的谈判、洽商等。
6、处理协调各方关系，尤其是项目竣工验收阶段，对于责任问题明确意见，以防进入诉讼后因责任不明晰而产生赔偿损失等。
以上可见，“城中村”改造是全体村民、村集体经济组织和合作企业的切身权利和义务的体现，还涉及政府对改造规划和开发建设的审批流程。面对建设周期长、情况复杂的项目工程以及法律难题，有必要聘请专业化律师团队参与，使“城中村”改造符合法律法规以及相关政策，减少拆迁过程中的矛盾纠纷，推进工程建设，维护社会稳定等。
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