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过去的一周，恒大、万科、碧桂园和融创相继传出大消息。可惜，都不是好消息。
恒大：
1月10日，恒大集团清盘案又有新进展。中国恒大全资附属CEG Holdings遭香港法院下令清盘，CEG Holdings持有恒大物业近一半的股权，这意味着恒大清盘人将可进一步取得恒大的资产。受消息影响，港股的恒大物业股价一度狂拉逾37%，但在抛售压力下，收盘仅涨5.97%。
融创：
1月9日，融创在香港收到清盘呈请，申请人是中国信达（香港）资产管理有限公司。定于3月19日举行聆讯。
万科：
本周，多只万科境内债大幅走低。万科表示，将全力从经营端和融资端等多方面筹集资金。通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。
万科最新公告，子公司深圳市泊澜租赁服务有限公司向上海浦东发展银行申请10.8亿元为期30年的银行贷款并完成提款。万科的控股子公司武汉誉天兴业置地有限公司通过保险资金不动产债权投资计划形式向新华资产融资的20.4亿元，经协商，延期2年。
种种迹象表明，万科2025年的偿债压力不小。
碧桂园：
1月9日，碧桂园发布公告，披露了境外债务重组及业务发展的最新情况。重点宣布了重组提案的关键条款，并称已经已与由七家知名银行组成的协调委员会达成共识。
1、 碧桂园境外债的规模：
根据碧桂园公布的数据，截至2023年12月31日，碧桂园境外应占有息负债总额约164亿美元。（约1200亿人民币）。
2、 碧桂园怎么还债：
根据碧桂园公布的数据，碧桂园控制超3000个开发项目，可售合同总面积约9000至9200万平方米，此外还有130-140万个车位可供出售。
预计2024年至2039年可用于境外分配的净现金盈余介于200至250亿元之间。（注意，这是未来15年的总量）。
3、境外债务重组的五个选项：
选项一:现金回购，该方式最少要削减90%本金。
选项二：以强制性可转换债券的形式进行纯粹股权化，将导致100%的债务股权化，最终到期日为2025年6月30日后3.5年。
选项三：为延长债务年期与部分股权化相结合，将导致67%的债务股权化。其中，部分股权化的形式包括强制性可转换债券及新债务工具，强制性可转换债券的最终到期日为2025年6月30日后7.5年。
选项四：通过新债务工具的形式延长债务年期，最终到期日为2025年6月30日后9.5年，该选项将削减35%本金。
选项五：为通过新债务工具的形式延长债务到期日，不设本金削减，但最终到期日延长至2025年6月30日后11.5年。
碧桂园抛出的这个境外债重组方案，被部分媒体解读为“利好”。“利好”的原因，是重组有进展了，债权人估计也没有什么回旋余地。
然而，公告发出后，碧桂园的债权人，估计睡不着了。
（一） 这份重组方案，披露了碧桂园的家底。
在爆发流动性危机后，保交楼成为压倒一切的任务。根据保交付数据，碧桂园2024年累计交付超38万套房屋，过去三年累计交付约170万套。
保交楼后，碧桂园能否获得“新生”，重新恢复正常经营。目前看，难度很大。
碧桂园预计2024年至2039年可用于境外分配的净现金盈余介于200至250亿元之间。这个杯水车薪的还债预计数，已经突显了碧桂园的困局。
(二)重组方案中，提供了5个选项。事实上，只有两个选择。
第一，拿现金走人，但最少要削减90%本金，意味着100元，只能拿回不足10元。
第二，将债务延长，赌碧桂园不会成为恒大。但那将是一个遥遥无期的等待。
拿回一折的现金，将是大多数人的选择吗？
教科书反复强调：房地产是高风险高回报的行业。
在这一刻，体现得淋漓尽致。
（三） 恒大、碧桂园、融创、万科，各家各有难念的经。
2025年1月，大家都在冬天里。
活下去，仍是首要目标。
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“铁路TOD综合开发”
（封面图片来源：互联网）
