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大湾区房地产市场正在发生重大改变
——赵卓文先生2025年1月6日凤凰网房产采访问答
一、 请简短总结一下2024年的湾区楼市情况，并展望一下2025年湾区楼市的发展趋势。
赵卓文：
2024年湾区房地产市场发生了重大改变。
主要表现在四个方面：
1、土地市场大幅萎缩。
2024年广东省经营性用地用地成交面积7830公顷，同比下降17.5%。成交金额2500亿元，同比下降27.1%。包括广州在内的湾区城市土地市场萎缩幅度较大。
2、政策驱动下，房地产市场9月份之后逐步企稳，年末出现翘尾行情。尤其是广州、深圳房地产市场第四季度房地产市场回暖明显。
3、资产价格下降。
商品住宅价格（一手和二手）、商业、办公物业价格，都呈下降趋势。房屋租金普遍也面临下调压力。
亏损的开发项目增多，开发商年度亏损面有所扩大。
4、房地产市场进一步分化。
央国企的市场份额进一步扩大，中心城市松动限制性政策后，成交份额增大。
房地产市场“新规”产品比“旧规”产品更有竞争力。
展望2025年的房地产市场：
1、管理层会议已经多次强调要稳住股市、楼市，促进房地产市场止跌回稳，已经成为政策导向。大湾区房地产市场，具有率先止跌回稳的条件。
2、2025年大湾区房地产市场的止跌回稳，将呈“以点带面”的形式。广州和深圳，有望在上半年进入修复行情，回暖在即。其他区域和城市也有望在2025年逐步企稳。
3、高质量发展和好房子，将成为2025年大湾区房地产市场的焦点和热点。
4、探索房地产的新发展模式 。无论是地方政府，还是房地产开发商，都将作出转变。
5、大湾区房地产市场的重构和分化，将贯穿整个2025年。
二、目前楼市已企稳回暖，在政策端，您认为还能从哪些方面去继续促进楼市成交热度的提升？
赵卓文：
1、通过调控供应端，改变供求关系，影响市场预期。库存量较高的城市和地区，可以采取减少土地供应或暂停土地供应的办法。
2、采取更积极的措施和办法，鼓励以旧换新，促进改善型需求。
3、进一步降低房地产交易的税费，促进商品房流通。
4、出台“购房入户”等政策，鼓励外地人到大湾区安家落户。
5、出台促进投资性物业发展的新措施，激活商办类物业。
6、推进存量闲置土地及旧改项目融资地块的盘活处理。
7、激活存量。推进收购存量住宅项目或旧改项目增加保租房筹集。
8、重构大湾区房地产大市场。有效协调发展大都市圈房地产市场。激活和扩大外向型产品市场。
9、鼓励和培育新增长点。包括新业态、新空间的打造，智慧城市和智能建筑营造，存量物业的更新、夜经济，大都市圈新城市节点和特色功能区的形成等。
三、为促进去化，开发商不乏推出打折、特价房、买一套送一套的促销活动，但如果从促进楼市健康发展的层面，您觉得开发商应该如何发力，以推动市场的向热向好发展？
赵卓文：
2025年，房地产开发商一定要注意避免价格“内卷”。
亏损项目和亏损企业已经不少了，继续“内卷”，只会造成整个行业的困局。
1、开发商首先要稳住价格，才能稳住市场信心。
2、开发商未来要走高质量发展道路，优质优价，通过产品和服务来赢得市场。
3、开发商在产品定位和营销上要走新路。走老路到不了新地方。
4、2025年，开发商卖楼要注重增加“附加值”。包括物业的服务价值和情绪价值。
四、您认为2025年广州房地产市场的最大机遇和空间在哪里？
赵卓文：
2025年广州房地产市场四大机遇值得把握：
1、高品质高端改善型居住产品。
广州的高端居住需求，一直未得到充分满足。2025年，在通胀预期上升的背景下，高端居住产品需求有望上升。
2、首次刚需置业，尤其是新城市居民的购房需求。
2025年，广州房地产市场已经取消了限购，同时楼价调整有望初步到位，刚需入市规模将有望提升。
3、新型投资产品。特别是年租金回报预期超过4-5%的红利项目。
4、城市更新项目推出的特殊区位、特殊地段的优质产品，有望得到市场的认可。
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（封面图片来源：TQ）
