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近日，上市房企陆续发布2024年业绩。
根据万科的公告， 2024年1-12月，万科累计实现合同销售面积1810.7万平方米，合同销售金额2460.2亿元。与2023年相比，销售面积同比下降约26.6%，合同销售金额同比下降约34.6%。
业绩同比下降约三成，是大型房企的平均状态。
根据中指研究院发布的数据，2024年1-12月，TOP100房企销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6%。
2024年销售金额最高的保利发展，总销售金额为3230亿元。而三年前，当年的“销冠”碧桂园报出来的数字是7588亿元。
三年前，业内很多人都有一个错觉，认为“万亿房企”很快就要出现了。谁也想不到，到了2024年，“销冠”也只有3230亿元。“千亿房企”只剩下11家。
到了2025年，已经没有人以规模为荣。“千亿房企”也不再是宣传的重点。
进入2025年，房地产市场四个动向，对房企影响巨大：
1、2024年年末的翘尾行情，主要是政策作用的结果，能否具有持续性，将极大影响2025年房企的业绩。
根据克尔瑞数据，2024年12月，TOP100房企实现销售操盘金额4513.9亿元，环比增长24.2%，同比持平。
这个业绩，和一线城市“四个取消、四个降低”政策（放松限购，取消非普通住宅标准等）关联很大。根据统计，百亿规模房企2024年销售金额中，约有三分之一来自一线城市。
2025年，房企业绩还要看一线城市和重点城市。
2、2024年，土地市场格局发生了重大改变，将直接影响2025年楼市。
过去一年，大规模房企普遍大幅减少土地购入。以万科为例，2024年仅新增开发项目4个，分别位于天津、唐山、广州和贵阳。
上一年土地市场的萎缩，将令2025年的房地产供应量受到影响。
3、民营房企的市场份额将进一步下降，爆发流动性危机的房企2025年将会更难。
尽管有关部门已经多次表态，要加大白名单的融资力度。
然而，对于爆发流动性危机的房企而言，2025年需要直面三大压力：
第一， 保交楼前提下，企业流动资金难以保证正常经营。
第二， 楼价下跌预期中，项目亏损和企业亏损增大，再融资难度加大。
第三， 建筑面积“新规”下，存货项目竞争力下降。销售压力进一步加大。
对于大部分民营房企而言，2025年的首要目标仍然是“活下去”。
4、房地产市场已经进入“逆水行舟，不进则退”的阶段。
企业有拿地能力，获得新项目，就能获得新融资，能开发“新规”产品，可实现快速销售，形成良性循环。
如果企业陷入停顿，无法在土地和资金上获得增量，就会陷入“资金断裂——降价促销——变卖资产——企业亏损”的恶性循环。
2024年上市房企的亏损面扩大，已经成为事实。以万科为例，2024年前三季度，归属于上市公司股东的净亏损已经达到179.4亿元。全年亏损，大家都可以预计了。
2025年，对于大部分房企而言，或许将是更难的一年。
活过了冬天，才能等来春天。
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“铁路TOD综合开发”
（封面图片来源：ZW）
