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周二（12月17日），万科在当天的广州土地拍卖中，出手28.8亿元，拿下了广州南站商务区的三块地。土地面积合计约19.4万平方米，总建筑面积约23万平方米。全部都是底价获得。
万科拿下广州南站三个地块后，广州媒体一片欢腾。
毕竟，这是万科时隔4年，再次在广州公开市场拿地。
这个事件中，人们直观上会有三个感觉和判断：
第一，万科的流动性已经大大改善，重新入局广州土地市场了。
第二，广州南站的居住用地仍有较强的承接能力。
第三，参与广州土地拍卖市场的开发商更多元了，已经开始打破央企和地方国企独大的局面。
然而，事情并没有这样简单。
业内人士很快就发现，这三个地块原来就在南站万科中心项目范围内。
2011年，万科广佛公司就与石壁一村、石壁四村合作，对15个地块达成了合作开发协议，由万科负责土地整理、规划、前期工程建设和后续开发，总计容建筑面积约126万㎡，占南站核心区约1/4面积。后续因轨道交通建设等客观原因，导致部分留用地块不具备开发条件。
这次出让的三宗地块，也就是当年的13号地。
这三幅用地2023年底由政府收储调规，变成居住用地，今年重新挂牌，走公开出让流程。万科最终以底价摘牌。
从根源上来讲，这其实是政府与万科广佛携手盘活存量用地的创新试点。
根据媒体报道，今年以来，广州市规划和自然资源局着眼解决此问题，挖掘低效留用地的利用潜力，多措并举探索出一条盘活留用地的创新路径。针对广州南站留用地布局分散、碎片化的现状，通过货币补偿及指标返还的方式收储零散留用地，政府获得连片优质土地；同时，增加南站片区多元化用地空间，规划优化可提供产业空间21.19万平方米和居住空间23.36万平方米，并提升公服配套，通过引产引人营城，为高质量打造南站枢纽价值创新区和促进地区职住平衡提供空间依托。
通过资源整合、规划调整，不仅解决了南站万科中心等因轨道交通建设导致留用地不具备开发条件的问题，增加南站社会停车场等公益设施，同时也为6个村1.8万人的村集体经济发展提供资金保障，实现了社会、村集体、企业多方共赢。
1、这次万科拿的三块地，本质上属于存量土地盘活。
在这个过程中，政府收储和调规是关键，最终实现了土地的盘活。
2、在新的发展形势下，广州南站片区的发展需要探索新模式。在商办类物业开发处于低谷的时期，土地“商改住”已经摆上了议程，土地1.5级开发更是值得探索的道路。
3、从万科拿的三块地的地价分析，广州土地市场短期的目标依然是一个“稳”字。盲目乐观并不可取。
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“铁路TOD综合开发”
（封面图片来源：互联网）
