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本周的刺激地产的新政，我个人认为很多出发点是好的，但结果可能杯水车薪，甚至南辕北辙。
关于地方牵头收购房产，转化成经济适用房,我认为：
1. 地方财政没有钱去大笔收购；
2. 假如依赖央行印钱，那么就是MMT，会导致汇率波动加大，不适合今年金融维稳的主基调；
3. 假如地方大笔收购，那么等于房地产的需求端会减少大量客户，对二手房利空，会导致房价和汇率波动加大，不适合今年金融维稳的主基调；
4. 所以，我们和地产商朋友了解的基本和我们观点类似，得到的反馈是实际收购比例很低，大多是资产负债表相对健康的地产公司的小区里收几套，连整个小区都收不起。更不会收高负债地产商的房。那么本周垃圾地产股的反弹 =...?@#$_&
关于房贷降息，我认为：
1. 3000亿经济适用房1.75%的贴补，杯水车薪，可以忽略不计；
2. 新房房贷无下限，肯定受制于经济适用房1.75%的限制；
3. 从去年我们一直呼吁，把存量房贷按15平方米可居住面积/每个人头对应的贷款，减息到2%，那么一线城市按10万/平方米的房价的每个家庭可以腾出20万年收入，二线10万年收入，可以刺激消费。目前的新房贷款利率下降不是降存量，对消费刺激可以忽略。
4. 除非把新房利率降到2%，再把存量降息 -- 我觉得这个路径不太可能。而且可能导致流动性泛滥，风险极大。本周这种降息实际还是回避最难走的路，想走最容易的路，但可能会让居民资产负债表更加恶化，会让风险更大。另外，效果也不会大，因为居民没钱了。新房降息只会让富人控制更多的房产，让以后存量房贷定向降息更难。
重发：原文发表于 23/08/29
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存量房贷降息，是唯一的出路 （2）救市要先救经济，救基本面
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存量房贷降息，是唯一的出路 （1）地产下行：一场穷人对富人，未来人对当代人的反击 | 泷韬全球宏观
我们在上一篇文章讲过，
房地产的高租售比估值，等同于A股的高市盈率，尤其近几年时髦的成长股估值做法 —— 表面都是冠冕堂皇，内里都是当下时点的人，通过垄断资产的流通性，与未来的人抢利润。
当高租售比或高市盈率，就是未来人反击的时刻。表现在市场上，就是：
当代人是多头，未来人是空头。
富人和利益集团是多头，穷人是空头。
袁玉玮，公众号：泷韬系统化全球宏观存量房贷降息，是唯一的出路 （1）地产下行：一场穷人对富人，未来人对当代人的反击 | 泷韬全球宏观
正是基于地产对国家金融安全和实体经济的危害，我们在2018年就专门撰文《打倒三座大山和互联网平台》。
所以我们从2021年到今年，一直重复：当下不敢大水漫灌，因为
1 地产救不起来
2 假如救起来，消费更加崩塌，经济会更烂，前途会更加危险
过去财政被利益集团绑架，所以每次救市都是救地产。但现在财政和居民都没钱，透支未来已经打到极限。宏观的力量就是这么摧枯拉朽，即使利益集团的强人意志，也无法转移。
那么经济没救了吗？不是。
袁玉玮，公众号：泷韬系统化全球宏观存量房贷降息，是唯一的出路 （1）地产下行：一场穷人对富人，未来人对当代人的反击 | 泷韬全球宏观
一、地产的必需消费和投资品属性
中国的地产，由于人的传统观念，以及长期资产荒，金融极度资本主义自由化的环境，具备2个属性：
必需消费：不再赘述，丈母娘刚需，早已表达得淋漓尽致，让金钱、资本和爱情挂钩，败坏社会风气和道德；反例：在柏林，只有20%的居民拥有房产，所以房价反而不高，所有人安居乐业；
投资（机）品属性：由于宏观政策上，严重受香港的极端资本主义的地产绑架地方财政的生态和模式影响，地产和某些利益集团有利益勾结，制造大到不能倒的金融风险，绑架央妈释放流动性，然后通过信贷托高地产的资产泡沫。所以这个过程中间，房地产的价格保持高速增长，很少有回撤，成了对冲货币泛滥的投资品 —— 又因为利益集团和央妈的共同呵护，制造了价格低回撤的假象，所以吸引了更多的资金进来投机。
房地产的投资属性形成了正反馈，拉高了价格，通过“丈母娘”刚需（必须消费需求），绑架了中产阶级以下的人口 —— 他们在社会里占绝大多数。
二、供给侧改革→居民资产负债表
2015年的政策牛，制造了股灾。为了掩盖这个错误，也因为贪婪的放高杠杆的利益集团的道德绑架，后面继续犯错：
gjd救（泡沫）市，
允许居民拿房屋抵押贷款买股票
本来风险只在股市里，而且这个风险是基于价值投资的合理纠错和合理金融资源配置，但盲目救市动作把股市风险输入了整个金融系统，导致风险联动，形成系统性风险。
为了扑灭系统性风险，所以利益集团绑架上层，在2016年，推出了轰轰烈烈的供给侧改革：利益集团拿央妈的子弹拉高房产价格，央妈给居民子弹去接利益集团低价屯好的地产。
2018年，上层发现这个错误，所以才开始去杠杆纠错。
但是，2019年的对“去杠杆”和“贸易战”逆周期调控，以及2020年的疫情，使得上层再次向地产妥协。居民杠杆再次被百尺高杆，更进一步。
居民债务过高，资产负债表被破坏，还有去年的“0”，综合导致经济向高端制造和消费驱动转型困难加大。
三、2023年的地产无法复制也无法承担供给侧改革
所以我们在年初不断强调：地产：2023不可能复制2016的供给侧改革牛市 | 泷韬全球宏观
因为：
2016年，中国居民低杠杆，财政（较低）低杠杆，
当下，中国居民高杠杆，财政高杠杆，而且刚经过去年的入不敷出，
连续吃了6年威而刚的西门庆，早已被春药掏空了身体。想再吃一瓶威而刚，也许连买药钱都拿不出来了。
所以，从去年4季度解封后，我们一直认为，今年不可能股债双牛，而是更看好结构性行情。到目前为止，央妈和市场还非常克制。
袁玉玮，公众号：泷韬系统化全球宏观（重发）地产：2023不可能复制2016的供给侧改革牛市 | 泷韬全球宏观
来源：新加坡银行
四、病因
理解到以上的前因后果，我们就能知道病因在哪里，才可以对症下药。
问题出在过去央妈向皮带哥们为首，以及他们身后的利益集团的妥协，印钞给居民加杠杆。而这些凭空印出来的钱，为了对抗自己一手打造的所谓的地产泡沫，又以4-6%的高利息借给了居民 —— 从地产价格膨胀和高息双重挤压居民的消费能力。
美国前财政部长Treasury secretary Steve Mnuchin携老婆一起印钱，掠夺美国百姓和全球居民的财富的照片，很刺眼，很醒目。
我们也有相似的场景。某些人的一条金腰带，也许毁了一个家庭的半生积蓄，带来一辈子的苦难。
五、解药
我们从今年1月，在与同行交流时就指出 —— 目前的宏观风险出在居民资产负债表被破坏，那么真正的解药要从病根去找。央妈放水根本不是对症下药，只会加重病情。
我们的方案就是，从技术角度，用量化的方法，拆解房地产贷款的必需消费因子，和投资属性因子。以人为本，压低必需消费成本，释放居民的消费能力，从而救经济。经济只要救起来，股市自然会价值被提升。
现在罔顾基本本面问题不解决，纯粹的托资产泡沫价格，其结果只会导致2015年的金融危机重演。
那么，我们的方案是 ——
从人的基本需求入手，先定义必需消费：我个人认为，生而为人，衣食住行是每个人作为社会里的一分子的基本需求，我们不能把人的基本生活需求过度商业化，就像粮食和能源价格。我个人把住得必需需求，定量为15-20m2居住面积 —— 注意，我说的是可居住面积，而不是建筑面积 —— 所对应的存量房贷利息，应该降到实际利率0利率附近，比如按CPI收，那么应该下调为0.9-2%之间。在2008年次债危机后，欧美的央行和银行为了刺激地产销售救市，利率都大幅下调为0或者甚至负数。2016年的供给侧改革，本质上和2008年欧美对抗次债危机一样，为什么我们可以用4-6%的成本去掠夺居民财富救经济呢？这不是逼万恶的资本主义还...?
我们定义和量化必需消费，是为了防止利益集团借救市政策进行套利或权力寻租。因为假如我们普遍地降息，其实是惠及，甚至奖赏在供给侧改革中，恶意用大金融杠杆买多套房产的人。对于这部分人的房产，其实大多数是投资需求，应该惩罚，至少不能救。我们建议，对每个家庭，超过刚需居住面积x人头数的面积，对应的贷款，应该逐级按4-8%的利息收。
这个方案，有一个风险，可能会打击银行的利润。但我们和银行内部的管理层人士交流过，鉴于夫人持有的资产远远大于穷人，这样的政策执行下去，银行的收入不一定减少，反而可能增加。
另外，即使银行的利润因此下滑，我们认为也是必须的 ） 就像2021年，减碳大跃进期间，国家禁止电厂涨价。与能源的必需消费属性类似，15-20m2的可居住面积，也是人作为人类，而非动物的基本需求，银行在这个层面应该行使类似电厂的公用事业的职能，为全社会的安全和稳定贡献力量。银行本身就有垄断的地位，既然垄断，它就要承担相应的责任。我们是社会主义国家，不是资本主义国家。中国的电力公司和水务公司，在这一点做得很好，与法国的公用事业原则一致。去年高通胀期间，法国民用电价不但没有上涨，国家还发贴补。所以去年法国的经济比欧洲其他国家稳定很多，比如德国和意大利的电价上涨100-200%。英国因为缺电，导致数百万居民领救济饭。
拯救居民的资产负债表，我们不能只救“房奴”，而忽略租房者的利益。如果只是执行以上的政策，因为解救了地产，很可能会导致价格压力向房租传导，上涨，侵犯了不买房的人的自由和基本保障。所以我们还要同时学习法国的先进经验，把房租与刨掉地产、烟草、酒类食品的CPI挂钩，房租的每年涨幅不允许超过这个指数。
另外还可以配套其他措施，比如对空置房征收重税，这部分税收补贴租房者和廉租房。如果空置房的房东可以把房子长期投入廉租房，帮助政府救经济，那么我们可以对这部分人群的收入适当减税。
六、劫富济贫→共同富裕
我们的建议，初看是劫富济贫，其实是共同富裕。
因为在当下宏观场景下，穷人没钱消费，导致经济风险积聚，所有的资产价格下跌，富人也受到牵连。
我相信，我们的方案可以快速修复居民的资产负债表，使得穷人和中产阶级有余钱消费，那么经济风险会快速下降，资产的价格也会止跌 —— 富人最终是受益群体。
所以我们的方案，完全符合近年来政府主导的共同富裕路线。
改革已到深水区，希望上层对贪婪的利益集团不要投鼠忌器。富人与穷人现在在一条船上，利益和风险共担，难得的实现共同富裕的改革时机。
