图片来源：Terminator 海报
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袁玉玮 | 泷韬全球宏观
20+年A股、国际市场经验；宏观对冲策略，以及宏观尾部风险管理；
2008 No. 1 Investars Awards第一名/全球146家投行→并连续三年前三；
华量奖/最佳宏观奖2016
在对冲基金Arrowgrass (德银最大的对冲基金)Alpha-Capture System 中排名最佳个人分析师。欧洲多空股票组合Arrowgrass-Old Street Capital Europe 在2008年次债危机中实中现盈利+40%；
《Reuters》观点提供者，《财新》、《证券市场周刊》、《华尔街见闻》专栏作者
成功预测并处理：2015A股去杠杆崩盘，2015欧洲难民危机，2016熔断，2017大小盘反转，2018去杠杆、贸易战、白马股流动性风险，2019Q2贸易战2.0，2020年疫情危机和全球金融危机，2021通胀风险，量化危机，能源危机，2022成长股危机，乌克兰战争，A股股汇双杀
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原文发表于2023/08/01
这个动画，讲的其实就是穷人和富人，未来人和当代人在地产上分利润的矛盾现状。
我们之前讲过，房地产的高租售比估值，等同于A股的高市盈率，尤其近几年时髦的成长股估值做法 —— 表面都是冠冕堂皇，内里都是当下时点的人，通过垄断资产的流通性，与未来的人抢利润。
当高租售比或高市盈率，就是未来人反击的时刻。表现在市场上，就是：
当代人是多头，未来人是空头。
富人和利益集团是多头，穷人是空头。
北上广深的二手房住宅租金回报率只有1%多一点，几乎相当于100年才能收回成本（还没算贷款利息，算上的话可以要200年），相当于股市里100-200倍市盈率。
据58安居客海外地产的2021年《全球65城租金报告》，全球65城的平均毛租金回报率为4.12%，其中7个发达国家的平均回报率为4.87%，远高于中国的房地产回报率。
来源：58安居客海外地产的2021年《全球65城租金报告》
中国的地产，其实就像2020-2021年成长股泡沫，大量50-200倍市盈率、市梦率的资产泡沫。它们其实并不是合理的估值，而是富人、现代人、当下的人，依赖计划经济、垄断资本或权力、使用金融杠杆去透支资产价格 —— 实际是他们合伙对穷人，未来人的劳动力和财富剥削，挤压未来人的生存空间，来达到自己好逸恶劳，躺着也能赚钱的目的。
二、90后：地产利润再分配逐渐成共识 地产彻底没戏
最近和几个90后的朋友聊，大多数都不想买房，而是根据租售比，类似拿市盈率选股做价值投资，选择租房套利。一个朋友说，这是为了不给既得利益者输送利润。
持这样观点的人越来越多。我认为，这就类似年轻基金经理偏好新经济或科技成长股，迭代和淘汰中老年基金经理的价值投资或抱团白马的趋势。一旦形成共识 很难扭转 —— 而在地产商恰恰相反，中老年人是成长风格，透支未来，被90后为首的年轻人用价值投资淘汰。
一个90后量化基金经理朋友说，“而且我感觉这几年的房子偷工减料，10到20年后残值应该非常低，房屋质量极差…… ” —— 价值投资被发挥到极致。
三、地产：消费驱动和对抗西方经济围剿的核心
当下，美日为首的西方和北约军事组织，正在对华进行经济围剿，阻碍我们的向高端制造产业升级，甚至分解供应链，威胁制造业。
经济从有利于集体和富人从中敛财的投资驱动，向普惠和共同富裕的消费转型是必经之路。
但是地产消费占居民消费支出和负债比例过高，已经达到了极限，所以严重打压了居民消费意愿，阻碍了经济向消费驱动转型。
地产对经济的危害，我们从德、法、英经济对比也能看出来，
德国是个典型，老百姓越不买房，房价低，生活质量越高。我记得2008年，巴黎的房价1-1.2万EUR/平米，柏林只有2000多EUR, 即使经济中心法兰克福当时也只有4000-5000EUR。后来欧美QE，德国房价才涨，还是比法国便宜很多。
德国房价最低，英国房价最高。所以德国制造业发达，中小企业蓬勃，物价低，贫富差距小。
法国房价较高，居民工资收入比德国低20-30%，但物价比德国高20%。制造业比英国强，但比德国弱。
英国房价最高，经济以地产和金融为主，金融空转。物价比法国高，贫富差距大，社会福利最差。看新闻报道，英国老年人很多需要继续打工维持生活。
正是基于地产对国家金融安全和实体经济的危害，我们在2018年就专门撰文《打倒三座大山和互联网平台》。
所以我们从2021年到今年，一直重复：当下不敢大水漫灌，因为
1 地产救不起来
2 假如救起来，消费更加崩塌，经济会更烂，前途会更加危险
过去财政被利益集团绑架，所以每次救市都是救地产。但现在财政和居民都没钱，透支未来已经打到极限。宏观的力量就是这么摧枯拉朽，即使利益集团的强人意志，也无法转移。
那么经济没救了吗？不是。
如何救市，或脱出困局？我有一计，在年初我们已经和很多机构朋友分享过，且听下回分解。
（重发）地产：2023不可能复制2016的供给侧改革牛市 | 泷韬全球宏观
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