别再错过了，切记星标“星星佬看楼市”
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我在早前文章提及：
实现的过程中，我发现，头顶上还是漂浮着两朵乌云。
一、保障房尚没收储完成；
二、我们仍鼓吹过紧日子。
星星佬，公众号：星星佬看楼市日经崩了，离下一浪估摸还有七个月
而这两天，满天飞都在议论广州最新出来的配售型保障性住房意见稿。链接请看：
https://zfcj.gz.gov.cn/hdjlpt/yjzj/answer/mobile/38094#/index
现在广州已经加快推进保障房，而深圳也着力点在收购存量商品房了。
很多刚需都在呐喊高呼，保障房稳了，房价如葱了，但我要告诉你的一个真相是：
你不再是主流，注定给土地价值抛却了。
从过去的经适房，到近年共有产权房，再到今年的配售型保障房，政府逐步回收大产权，保障房给你剩下的不过是居住属性，后续即使洪水滔天，也与你再无关系。
别急，且听我再说。
在出售保障房这条路上，我们经历过经适房、共有产权房，到现在配售型保障房三个阶段。
一直以来，我们政府都在做送福利行为，特别是经适房时代，这是无可争议的。因为带房产证的经适房就是一种大福利，也为无能力买好房子的家庭带来福音（当然，也滋生出不少套利的交易）。而我们都知道，经适房在达到规定年限后，已购家庭可以通过缴纳土地补偿金的形式获得全产权，从而让保障房成为真正自由流通的商品房。
过去二十来年以来，政府发现，这是一种纯福利政策，政府除了一开始土地出让金之外，并没有享受到更大的资产升值收益。那经适房最后转为商品房时候收缴的土地补偿金，跟楼价巨大升值相比，简直九牛一毛。
政府亏大了。
等同于地方财政亏了，缺失了一大部分的地方收入，怎么看也不是一个可循环利用的法子。
在过去土地收入丰厚之时，或许还不够引起重视。
但在财政收入愈发捉襟见肘的当下，政府逐渐认识到，提供保障性住房和实现大产权资产收益，并不是一对矛盾体。政府大可以在提供保障性的同时，重新回到大业主、大地主的状态。
因此衍生出新模式——政府必须也持有产权的共有产权房。
只要政府拥有产权，那就意味着能享受土地升值和城市发展带来的红利。
所谓共有产权房，就是按照一定比例分产权，我们姑且大概一半产权归购买者，一半归政府，属于合力筹建，一方面分担了政府资金压力，一方面也让购买者能够持有相应比例的产权证。
然而购买者不可以购买政府那部分产权成为全产权拥有者，只能允许转让自己部分的产权。购房者等同于用折扣价格取得房源的部分，用更低成本享受了全部房产自住价值，同时也和政府齐齐分享未来土地升值的红利。
这是过渡的产物，也算是政府放弃部分资产换来的保障房，但这并非是终极目标，广州共有产权房出现在房价最高企的2021年，过渡阶段便让政府感受到什么是高高挂起，高处不胜寒。
用政府自己的钱，买部分的保障房产权，即使售价已经打折，始终不是一件周全的事。
弄不好，本都回不来。
因此在房地产去杠杆这心如死灰一般的市场引发的房价超跌之下，终于迎来共有产权房的优化迭代版——配售型保障房，带着历史翻新章的期盼，粉墨登场了。
所谓配售型保障性住房，这并非新名词，首次出现是在2010年的北京。但真正落实到一线城市，也还是广州这个住房意见稿。
当年2014年北京市城镇基本住房保障条例（草案修改稿）里就提及：
本条例所称合作型保障房（之前叫配售型保障性住房），是指符合保障条件的家庭和政府合作建设，由家庭承担房屋建设费用，由政府提供建设用地，限定住房面积，并实行封闭运行管理，家庭退出时，由政府组织回购的住房。
而广州这边实施的就是：政府先出资筹集筹建好配售型保障房，再向需求人群以微利保本价出售。
购房者拥有保障房房产证，但只能内部流动，转让价格不能超过购买价格，如果退出则让政府回购，按照每年1%的折扣计算。
因为，购房者只是拥有表面的房产证，而背后大产权业主仍旧是政府。
很多媒体跟你说，这房子你就只拥有居住价值了，而以后的转让价格也是固定下来了。因此从此刚需房产就再无出头之日了，再也涨不起来了。愣是把配售型保障房周边的刚需业主吓得魂不守舍。
我完全可以说，这纯属胡说八道！
这部分购房者只拥有居住价值，倒是不假。
但作为背后大产权者不再享有未来升值红利就真的是痴人说梦。
之所以允许全款购买，完全就是为了快速回本，资金利用率要高不至于套牢。但作为大业主的政府，保障房土地后续的升值，就会通过地表上保障房的金融价值体现并剖离出来。
你的保障房房产证是你的，银行抵押也是你的，月供也是你的。
但底下的土地升值+保障房金融价值就是大业主的了，资产升值也归属大地主了。
不再回到当年那种经适房最后变成私人商品房的道路了，保障房用户始终还能居住房子，但政府坐拥最大所有权，那就意味着：
当国家和政府完成系列的保障房收储工作之时，或者说完成阶段性的工作之日，后续就将是一个土地和房产价值大飙涨的时代了。
因为国家政府已经坐庄了。
这个过程，是一个逐步优化国有资产的过程，是逐步探索如何保证国有资产不流失前提下给予居民基本保障需求的过程。
所以买入配售型保障房的朋友，他们还会不会转让这套房呢？
我认为，大部分人应该是要住一辈子的了。
因为你届时已经买不起周边同等质量的商品房了，当国家政府享受土地升值，资产负债表再次迎来资产上涨负债降低的时候，属于你个人产权的商品房，也因为就近于这片土地水涨船高，搭便车就是舒爽（而保障房只能维持原价）。
可能就有人要发问了，这都是你一面之词，难道政府就不会加大投入，筹集大量的配售型保障房出售，人们还需要看周边刚需住房吗？
又或者房价持续阴跌，不是更利于政府筹集大量保障房吗？
首先，当政府筹集的数量越大，大业主产权越大，资产价值越大，每一分的阴跌都是国有资产流失，这是不允许的。
另外，配售型保障住房只是保障房中的其中一部分，恐怕你对政府整体规划没有一个数量级的认识。
根据十四五规划（2021-2025年），广州市将新建商品住房65万套，筹建保障性住房66万套，即让保障性住房与商品住房的比例基本保持在1：1。
而保障性住房在中心城区（含越秀、荔湾、海珠、天河）计划筹建21.42万套，南沙副中心和外围城区（含白云、黄埔、番禺、花都、南沙、从化、增城）计划筹建44.58万套，中心和外围比例约1:2。
其中保障性住房按保障性租赁住房、公共租赁住房、配售型保障住房分别计划是60万套、3万套、3万套。
因此配售型保障性住房按照中心和外围比例，估摸就是1万套和2万套。
目前大概什么进度呢，因为数字太分散，我只能据不完全报道统计，有误请勘正。
保障性租赁住房：
2021年17万套，2022年未知，2023年7.65万套，2024年规划10万套。
当下合计约35万套，完成度约70%。
公共租赁住房：
2021年8600套，2022年6300套，2023年6500套，2024年未知。
当下合计约2.1万套，完成度约70%。
配售型保障住房：
2021年还叫共有产权房6000套，2022年未知，2023年4200套，2024年预计1万套。
当下合计约2.2万套，完成度约70%。
而在全国程度来看，截至2023年末，根据国家统计局数据，全国已完成建设和筹集保障性租赁住房约573万套，完成十四五期间原计划量的65.9%。
这样一对比，广州成绩算是优于进度的。
你别眼里只有配售型保障性住房，这始终还是一片试验田，保障性租赁住房才是大多数人保障的归属，为政府提供稳定的租金现金流。
你若想象市中心四区那仅仅一万套的配售型保障房对刚需住房有多大冲击，未免太天真了，你能抢到再说吧。而且别忘了，配售型保障房甚至其他保障房未必是自建的，也可以是直接从存量房里收储的。
但所有保障房大产权都统统归于政府，不再外流，剩下就是唱响中国经济光明论，新的时代到来。
而你若还想着卖掉所有商品房房子，赤裸裸选择与即将成为大业主的政府背道而驰，这该多么愚昧。
美国将降息，时间不多了。
傍上大业主，抑或背道大业主——
你选吧。
