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我的答案开门见山：
不会爆。
先别喷，我们楼市去杠杆是自发性的，而加杠杆也是自发性的。
我们可以很认真去讨论这个问题。
先记住杠杆率的公式——
杠杆率=贷款余额/GDP
另外再记住现代法币社会下，债务和货币如影随形。
以政府信用为基石的货币自它诞生之日起，就伴随着债务的孪生。
这是我们讨论的大前提。
那就有朋友要发问了，既然如你所说，那90年日本失去的三十年，08年美国金融危机就不应该出现啊，那为何还是爆了呢？
答案是，他们都是玩脱了，或者给自己，或者给外力，玩脱轨了。
而当下我们的问题是自己主动去杠杆去得太狠，需要加杠杆时候大家反而还不信了，还揪着说我们现在房产泡沫很大。
若要我说的话，简直就是本末倒置，这还不及零八年金融危机时候的美国资产证券化的泡沫零头。
当年老美04-06年不断加息压制房价上涨却不凑效，依旧货币泛滥，流动性溢出离谱，依然让房价一路狂飙。
这都已经连续加息收紧了货币流动性了，为什么还会货币泛滥呢？关键就是以次级按揭房贷为底层资产打包出来的金融信用衍生品不断层层向上包装成各种各类的债券。
比如MBS，ABS，各类高级、中级、普通CDO，各类对冲的CDS，各种合成CDO，各种抵押支持债券，各种利率掉期市场，不断作为银行、机构抵押品，异常火爆抢手。
机构收到抵押之后不断凭空释放更多货币，导致即使在美联储加息之下仍旧是货币泛滥，大家像白捡钱一般。
临爆之时，这个倒金字塔已经摇摇欲坠，数量级惊人：次级按揭必然烂账的数额在4000-5000亿美元，但上面却衍生出7500亿CDO，往上更有50-60w亿美元规模的CDS，更上面还有各类以多倍高杠杆放大的抵押支持债券，甚至最大的100w亿美元规模的利率掉期市场，07年合并445w亿美元级别的。
然后爆了。
这个杠杆率，以负债、贷款余额/当年GDP略为计算：
445W/14.47W(2007年美国GDP)=30.75
但反观我们中国，2024年的全国房产市值经过2021年高位400w亿，回落20-30%再加新建供应，现在大概也就是350-400w亿人民币，按现在汇率7.2换算成美元也就是55万亿美元而已。还不及07年单独一项的金融衍生品CDS，60万亿美元。这还是十多年前的数字对比啊，我们还不计算这十多年的货币贬值了。
而且你们必须知道，我们房贷并没有资产证券化，当年搞的租赁等试点的证券化，也是控制得紧，很低规模。我们这市值都是兢兢业业而来的房贷经营贷，成分单纯可爱。由着单纯的贷款构成的房地产市值，也还没超过美国当年金融危机的一个CDS。
我们最大的贷款杠杆率也以全部房产市值=全部负债去计算了，杠杆率为
400w/126.06w(2023年中国GDP)=3.17
实际上我们2023年各金融机构人民币各项贷款余额237.59万亿元。
往小里计算就是237.59w/126.06w=1.88
美国玩爆的时候，是我们足足的十六倍。
我们再看90年的日本。
日本90年房价爆了，当时土地房产总市值2000万亿日元，结合当时汇率最升值时候121日元，价值美元28万亿，而当年日本的GDP大概是3.19万亿美元。
同样也去把全部市值去计算：28w/3.19w=8.78
以总市值计算也等于我们的近三倍。
没有军事和主权独立性的国家，连汇率独立都做不到一分一毫。
放眼我们中国，人民币汇率那是从2021年顶住了升值压力，至今都是相当稳定。
诚然债务分多种，但我们就事论事，只拿楼市和楼市金融衍生品做对比，你们哪里好意思说中国房地产泡沫大？
我说中国房地产还有极大的上涨空间！
我们的居民贷款额/存款额已经降回到比2015年还低了，存贷比一下子回到了十年前。
而且当下已经剥离了以恒大为首的高杠杆高周转的房地产开发模式了。
事实上，我们绝非拒绝加杠杆，而是不能盲目让房企资金肆无忌惮加杠杆，接下来就是央国企主导下的前无来者的加杠杆。
那问题的关键来了，如今我们该怎么做呢？
一线城市以广州为先直接15%首付，这已经敲响了下一轮加杠杆的钟声了。
目前这佼佼者，处于广州核心区，基本就是以下老生常谈版块：
珠江新城、金融城、琶洲。
买它，没错！
我们当年已经重点阐述了珠城至鱼珠三溪一带金融城的东延线了。
然而琶洲我却没有太多笔墨。
为什么，因为以琶洲西区为代表的高楼大厦早就已经大放异彩了。
基本情况大家都可以阅读我的旧文：琶洲篇前奏，告诉你琶洲到底该怎么选筹？（点击）
当年，我们并没有什么选择。
琶洲的住宅主要分为东面的万胜围和西面的广州塔。
它们都有个共同特点，就是楼龄新的小区非常稀缺，特别是2010年后的次新。
万胜围板块，只有保利天悦、江山国际、会展世界城（水蓝郡）。
广州塔板块，只有珠帝紫龙府。
而近几年出镜比较多的几个“当红辣子鸡”小区，基本都有十五年左右楼龄。
像珠江帝景、泓景花园、佳信花园、会展西岸、帝景华苑、雅郡花园这种产品，称为泛次新产品。
李光远，公众号：星星佬看楼市琶洲篇前奏，告诉你琶洲到底该怎么选筹？
如今呢，摊手，我们也没有什么新的选择。
好的地方，一直都是好地方，好地方的房产，一直都是稀缺房产。
那琶洲何谓好的地方，好的地方又何谓稀缺房产呢？
琶洲就是围绕着西区商务区而来的，因此西区是琶洲岛的重中之重。而围绕西区的房子，从近到远，可分为第一岛链，第二岛链，第三岛链了。
第一岛链就是琶洲西区的范畴以磨碟沙为核心，第二岛链就是距离琶洲磨碟沙一个地铁站或等同距离的范畴，而第三岛链就是整个海珠岛了。
买琶洲，撇开具体楼盘细节，当然是第一岛链>第二岛链>第三岛链。
北向就是金融城，而东向始终受制于黄埔古港。
能够往外延伸的最直接的就是西区的西延赤岗、广州塔。
还有就是西区南面看似广袤的区域了。
这就是琶洲好的地段了。
而在这地段同时拥有双重点地铁加持，距离琶洲磨碟沙只有一地铁站之隔，就是我们新内环十一号线时也是十八号线的龙潭站。
大家都非常清楚我对十一号线的定义——广州新一环。
而在这十一号线最东面站点天河公园我给出了历史高评价，事实这七八年你买入天河公园核心房产，升时候升得多，跌时候跌得少。
而十一号线南面最重要的莫过于与十八号南北大动脉链接的龙潭站了。
地铁对于一个楼盘的重要性毋庸置疑，而在广州，能把地铁的优势发挥得淋漓尽致的，或者就只有广州地铁本身了，没什么比自己运营的更懂地铁了。
坐拥琶洲辐射，拥有得天独厚交通优势潜力佼佼者，也就大家都呼之欲出的——
珑璟台
真正的核心双地铁交汇。
相对于琶洲南TOD或琶洲樾，珑璟台更为纯粹。在我看来，区别于琶洲樾和琶洲南TOD的动辄200平方大平层，分分钟上二千万。
珑璟台精准定位在刚改类-改善住房，定价一千万左右。
完全跟其他项目错开竞争。
户型重点在120平方、135平方、141平方。
我不需要太多去跟各位去介绍户型，相信眼光毒辣的你们一眼看过去，都已经有自我判断了。
120平方量实在太少，抢的最多就是135平方和141平方，刚好在豪宅线以下，又满足四房需求，恰恰是第三岛链房子往第二岛链房子置换的改善选择。
来来来，我们再重温一遍：
珑璟台，距离琶洲西区，一站地铁；
光大花园距离琶洲西区，九站地铁。
保利花园距离琶洲西区，八站地铁。
金碧花园距离琶洲西区，六站地铁。
罗马家园距离琶洲西区，四站地铁。
日后统统都可以往第二岛链的佼佼者珑璟台靠拢。
而珑璟台六月底更会开通195楼王样板房。
更让我惊讶的是珑璟台前后完全没遮挡的景观，即使是低层户型。
不带任何隐私顾虑，相信我，没到现场看过，不知道这种地段新产品力之下带来的震撼。
珑璟台产品价格和交通优势的结合，敢说在琶洲覆盖下，这是千万级别最佳之选。
现在广州楼市已经处于摆明牌要加杠杆的状态了。
而且中国楼市此刻加杠杆绝无加爆的可能。
我们前线已经获得线报：
现在要的就是让各位降低门槛上到千万级别的刚改-改善住房。
为了降低各位月供，相信按揭也可以变成先息后本的形式。
以前300万才能上车1000w的房子，太多人根本可望不可求。而如今只需要150w就可以碰到1000w的房子。只要流水能满足需要，月供能支持着，大家都可以住上更舒服的房子了。
当年国家加息加首付让大家刹车不要买入的时候，你们只顾蒙着头就盲目冲冲冲，深套在所难免，而如今国家降息降首付降月供希望各位加油往前买入的时候，就千万不要逆流而行了。
我们的口号是：2026年见！
如果对珑璟台有兴趣的朋友，可以赶紧联系星佬小助理，领取专属优惠：
