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别再错过了，切记星标“星星佬看楼市”
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自上月27号，广州出了大政策，基本裤子都脱了。部分人雀跃，该来的还是来了，部分人冷漠，该冷还是会冷的。而我们却没有特别大的动作，也没督促在看房的朋友们赶紧做决定，我和助理说，一切交给他们自己做决定，让市场去自我证明。仍旧是这张图，之所以我说各位2026年见，那是因为2026年这个秋收时分，就是一个结果时刻。不愿意相信的你们，大概只能直到这个时刻，才会承认睡得太沉了。这一系列的政策刺激转向其实早就已经在我们的预估当中了。当然，我们还更进一步的房产松绑经济刺激。按照之前我们的松绑曲：1、外围版块：黄埔南沙花都白云番禺放松限购；
2、新房限价放松，备案价松绑，自由制定涨跌幅度；
3、首套首付二成、二套首付三成，不分豪宅面积，审批快捷；
4、其他城市二手房的指导价松绑，非普宅等单总价约束松绑；
5、增值税五变二，政府让利，直接降低置换成本；
6、松绑限售，让市场自由流动，买卖不再束缚。
7、市区核心版块天河、海珠、荔湾、越秀从二套总套数变成三套，2+1释放名额。三孩以上家庭直接放开。
有一条实现，那就闲时多跑跑楼盘，包括新房，包括二手房。
有两条实现，那就拿出下班后的时间多走走市场了。
有三到四条实现，别顾着上班了，需要请假就请假，卖房和买房你都要捉紧进行了。
全实现，慌不择路了。
现在来看的话全区域基本放开，也不用说什么2+1了，也不用说什么三孩才能加的，全部都放开限购，后续两年社保这个遮丑布应该也是会完全摘掉了。现在就是别顾着左顾右望，必须赶紧把换房行动起来的时候了。诚然上海也是做了一点限购方面的松动了，从以前非上海户籍的个人无论交多少社保都没购房资格变成交够五年就可以买外环一套房了。这作为一个前奏而已，就好比广州在之前把外围区域先放开一样，后面上海会有更大的松绑，最后是深圳、北京跟进。现在限购端能预计有序放松，剩下的就是一线城市的贷款端、指导价、限售松绑，如果我们再深入一点希望在契税方面有所让利，那就剩下最后银行、税局发力了。我们期待银行税局针对第二套，第三套房子低首付，低利率，低契税的政策来临。我相信很多人会有所疑问，认为我们的松绑节奏呢，有点为时过晚，房地产都锤到垂死了，都在ICU了，你现在来些小姐姐搔首弄姿下就想回到KTV？但这里我还是强调一下，这松绑都是在中美博弈节奏中进行的。大家别急，真正的发力，必须发生在我们确定美国引导的降息降临之后或将转降息之前。并不是咱们一些朋友一意孤行认为就必须要急，必须要猛，必须要一鼓作气。房地产去杠杆这个情况，当我们提出三道红线严控杠杆，到当下大家人人都谈房色变的时候，其实房地产的风险就不再是风险了。各位都能看到的问题，就不再是问题了。我们现在是处于产业转型的阵痛期。房地产只不过其中一个产业的引擎，当然它的权重在我们过去三年去杠杆之后，已经控制到只占GPD产业5.8%的水平了。![]()
为让大家更直观认知房地产，过去的二十来年，我们房地产产业的比例变化如下。1998年，房地产业增加值3,435亿元，占GDP比重为4%；2007年，增加值上升到了1.4万亿元，占GDP比重上升到5.1%；2022年，增加值上升到了7.38万亿元，占GDP比重上升到6.1%。诚然我们一直说房地产作为大引擎，带动相关其他产业兴旺，包括建筑业（但建筑业也包含了大量的基础设施），包括租赁和服务业，包括零售和批发业，这个体量就很是惊人了。但这些多数都是传统产业。而在我们产业升级的过程中，以汽车为主打转型的当下，很多人并不知道，我们已经超越日本成为了全球第一汽车出口国，2023年汽车出口量491万辆。很多人会认为是特斯拉的功劳，但实际上汽集团与奇瑞汽车最多，我们的比亚迪更是超越特斯拉成为全球销量最多的新能源车企。这都是在去房地产权重之下获得的高附加值产业的转变啊，我们不是只能出口低端产品，也可以出口高附加值产品。但无法否认的是，我们更多人还是在传统的行业里面耕耘，要让更多人赚钱，需要拉动传统产业，这里面最大的引擎还是房地产。在确立了高端附加值产品有绝对领导力之后，我们在世界市场能有话语权之后，后面就该重用房地产再次往这传统产业注入新的动力了。在传统行业中耕耘的各位，才会感受到内需市场的重新激活，才不会认为怎么就是别人收入变多了，自己却缩水了。换言之，就是订单有了，收入有了。房地产会在这个产业转变的过程中，依旧担任着护航舰的功用，直到大家都能赚更高质量产业的钱。所以你们无须怀疑房地产这看似的枯木能否再度逢春，因为它必然要重担职责。我们处于一个美国降息还没降的一个阶段，一个从逆周期转向正周期的阶段。一月份的美联储议息维持利率不变，但是鸽派声音基本确定，鲍威尔基本在为降息做铺垫准备，2024年和2025年预计会有不低于八次的降息。在去年我们适当地松绑政策，包括佛山、包括苏州、包括一些非一线城市，大家觉得效果不太大。那是因为当时我们对美国降息预期是有的，我们的确当时认为2023年就会重启降息，美元强势不再，所以部分城市也就率先出来试试水了，但更大的一线松绑必须放在降息板上钉钉之前。因此，去年的房地产松绑，只能作为试探，并不能说这就是我们的压箱底工具。而2024年，世界公认降息之年，相信就是各类大招出现之时了。整个楼市后续的变化，上述春夏秋冬图片说得很清楚了。当然很多人揶揄，但这应该是我全网最早提出来了。目前楼市就是按照这个节奏在演绎中。我说的2026年见，那是不得已接受两三年的锤炼，这帮揶揄的人，最终也只能必须要承认这个事实。准确来讲，2024-2025年就是一个进入的时机，当然如果你不确定，那就等到2026的时候，再从沉睡中醒来吧。任何网上跟你说没有五年八年经济恢复不过来的，拿着现金比什么都重要的说辞，其实就是以相对静止的状态去保守看待一个比较长远的时间。而完全忽略经济的变化往往就是一点一滴构建而来，机会的出现绝对是带着黎明前黑暗的那种氛围的。谨慎且乐观敢于进入的人、瑟瑟发抖且悲观持币沉睡的人。我不替各位做任何决定，因为每个家庭都有所不同，你们按照自己未来现金流的展望去做此刻自己认为正确的事即可。至于目前广州的房价，我认为已经回到能够夯实的段位了。目前跌到位的刚改类以上房价已经是这个城市收入水平能够承担的房价了。别惊讶，我早阐述过，2018年暴涨前的房价是大家都能接受的能夯实的房价。这个房价经过之前的移动互联网产业浪潮是能够夯实的。最直白的道理，就是市中心里面的刚改类改善型房子，你能够以2018~2019年的价钱买得到的话，那你绝对是捡笋货了。当然很多没有跌这么离谱，就算回到2020年，也足以让很多人兴奋了。如何定义刚改类改善型房子，这次广州政策的出台，就跟各位划了一道面积分界线了。120平方以上的属于刚改类+改善型房子。当然，我们要求严格一点的话，可以把楼龄控制在20年左右或以内。在新的一轮房产周期来临之际，120平方以上这类房子，将会受到更多的市场支持，他的受众面是面向全国的。而核心地段如天河海珠，将要比荔湾越秀黄埔番禺白云花都增城从化南沙更为优质。并不是说其他版块就一无是处，而是若各位有能力的话，聚焦到天河海珠，更便于在下一轮周期之下立于不败之地。按照现在整个天河跟海珠目前的二手房存量放盘，我们简单统计一下，满足条件也就2000套左右。也就一两个新楼盘的供应量。![]()
在这个核心的存量房市场，我们看似有很多选择，其实并没有太多选择。因此你可以预料，2024年之后，它的趋势会怎样？肯定是向上了，不要跟世界新的正周期转向作对，不要跟中国式经济复苏作对，不要以为什么都不干就能捡便宜，不要以为单纯拿着现金就可以成为最后的胜利者，相信我，大多数人的现金如果不加杠杆，甚至撬动不起一套最普通的刚需小房子。当世界转向新的降息阶段时候，我们的发力就不是如今各位所看到的软绵绵的了，不要去嘲笑去年那么多二线城市松绑都不过是一度发热，揶揄这些措施都是挤牙膏无效的，那只不过是没到真正的复苏周期，连热身动作都算不上。各位会说当下大家都没有信心，收入不稳，只能说是依赖传统行业的朋友多少有点信心不足的，这确实如此，网上一边倒说收入不提升上去，房子是没有人去买的，房子支棱不起来。然而这是只知其一不知其二，你们需要知道400万亿的房地产市场，在刺激进入刚改类房子，开发商回笼资金过程当中，其实就是带动起内需的相关产业，在我们其他新兴产业还没铺展开来之时，没有更大的产业比房地产保驾护航了。整个房地产市场400万个亿，你只要提升1%就是4万个亿，分派给各种能够靠房地产能生活的建筑装修家居设计等，房地产就是用来产业转变升级过程协助度难关的。相信不少人已经闹腾了，你说了那么多，你倒是说实际点的啊，我们该怎么买啊？二手房我们不多强调了，大家有需要，诚然可以找我帮手看看，别忘了我也做代购房子业务。至于一手，大家知道我不多谈具体产品，但为了让更多朋友有更直观的选择，我近期也跑遍了天河海珠了。实在来讲，好项目不多。能入我眼帘的也就是一家独大的越秀地产了。不能不说，在恒大碧桂园万科等排前位的时候，我们多少并没有看到越秀地产的影子，但如今能够真正走出独立行情的，广州姑且就是越秀了，新的千亿房企跃然在纸上，而且是在如此这般房地产去杠杆之下的房企，未来实在可期。天河版块，我一直以来让大家不要错过的项目，就是世界大观项目。![]()
实话来讲，整个天河的新房，如果定位在改善房子，我目前看不到比这个项目更让人认同了。140平方起步户型，但也不像其他楼盘只在120平方上下，它的定位更高。但门槛已经算降低了，因为后面就是190平方，240平方。天河户型比它好的，不及它景观环境，交通比它好的，不及它户型改善，湖面景观比他它好的，抱歉还没找到。你在天河只能在这里找到第三个湖景的专属定位高端的楼盘了。前面两个，一个是珠江公园，一个是天河公园。前者你可能觉得太贵，后者你可能觉得不太改善。而只有观樾，是我认为压根不愁卖的项目。一期只有760套。统统都是13-17层高的小高层。适合人群：天河希望新房改善的家庭，外地希望投资豪宅的朋友，以及后续作为置换目标的二手买家。其次天河能看的，我在实地踩盘之后才发现，天河和樾府也可以有一席之位。![]()
之前我只在天河北看他们的ppt还不是太在意，但实体看房子之后，天河和樾府在这个地段，已经可以取代金茂广场了，你会发现完全是不同层次的产品了。108平方小面积据悉已经卖完了。剩下的125平方，140平方，180平方户型。特别是180平方户型楼间距能够有100米以上的视野，这在新房里面非常难得，也拥有1.5万方的小区园林，也能遥望白云山，这点在天河东已经成为奢望了。在天河的项目中，天河和樾府不能和观樾相提并论，当然，受限于地段问题，它指向的客户群体是和观樾错开的。适合人群：居住天河白云的希望改善的人群，外地来广希望有小区园林也不希望离开天河的朋友。在这里就不能不提越秀的琶洲TOD项目，这已经成为去年的销售标杆了。我的群里凡是谈琶洲，必定离不开TOD。![]()
我也不用什么词语去阐述这个楼盘了，无论是外地朋友，还是本地老广新广，只要对楼市有点关注的，必定在各个渠道看到这个楼盘的无数评论了。这个集轨道、住宅、学校、公园、商业、办公、产业、科研一体化的超级TOD，是目前越秀地产最新的TOD产品。根据克而瑞数据显示，2023年琶洲南TOD以套均总价2099万元劲销751套，成交总额高达170亿元，在全国总价千万以上的豪宅中位列第一。目前在售的项目是比观樾更贵的约220㎡-325㎡天际大平层，换言之就是欢迎纯粹实力买家。但在海珠，我们不能只知道琶洲，却完全忽视了海珠西人民的需求。海珠西从滨江西开始到工业大道的这一段老河南人民的版块，也是需要改善生活的。我原先也不太抱着希望，在踩盘的过程也是意外至极，没想到越秀在海珠西的两个项目，也是可圈可点。![]()
同样作为樾系列，它虽地块偏小，只有南北两塔，而且是北向看江，但抛弃了滨江东一带纯北阳台的设计，避免了过去北向阳台太冷太寒的弊端（只要感受过高层北向看江的那种冬季寒风的人自然懂），把阳台定位西南、或者东南朝向，同时也全玻璃设置让北向江景无一落空，强调下，这可是前航道。![]()
绝对的改善型户型，产品实用率也是不赖，只有75户，据悉已经卖了一半了，195平方已经清空。可以说是东有琶洲樾，西有滨江樾。诚然，如果意愿是在天河或者东部的朋友，估计是不太过来海珠西这一带了。这个楼盘吸引的人群，也是老广为主了。适合人群：越秀、海珠老广，特别是越秀不介意跨江来海珠改善住宅的老广。![]()
这个楼盘我去的时候，还特意安排在庄头公园，逛逛公园还是蛮近的。但实话，以和樾系列来讲，和樾系各有千秋，江湾和樾为一半公园一半城，还有一线江景加持，加上卖的就是成熟配套。主打的面积为140平方到188平方，比起天河和樾府，它貌似又门槛高了一点，但又比滨江樾多了不少人情味，两者地理距离相近，但定位的人群是错开的，能够为海珠西的周边刚改人群提供不错的选择。适合人群：海珠西总价刚超千万的新房爱好者，光大花园等老业主，新来广州喜欢老城区味道的投资者。
2024年，我们已经站在复苏逐渐明朗的分叉口了。至于你选择停留原地，捂着现在的老房子固步不前，还是向着潮流的方向选择更为改善的之路，咬咬牙，珍惜这去杠杆来之不易的刚改改善房子回落调整机会，恰恰这是你能够重新上更好的车的机会。目前的情况，百业待兴，而我却对中国未来之路充满信心，有什么困难我们迈不过去了。恰如那古人之言:我们只需要专心赶路，撇开诸多的繁琐纷扰之声，赫然会发现，轻舟已过万重山，未来属于热爱生活的我们。有兴趣找星佬代购房子的朋友，无论是二手还是一手，获取楼盘最新资料都可以添加星佬的助理号：xinglaozl01
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