据金管局公布，截至9月底住宅负资产个案达到4.1万宗，创2003年以来新高，更较6月底（3万宗）激增34%。值得留意，由6月底到9月底的3个月内，本港住宅楼价跌幅不算太大，中原指数由141点降至136点（跌幅约4%），差估署楼价指数则由303点降至288点（跌幅约5%）。在楼价未见急泻情况下，负资产个案却猛增逾三分之一，相信主要是银行下调物业估价幅度较大，导致大批业主堕入负资产范围。
仲量联行料负资产实际8万宗
与此同时，仲量联行香港主席曾焕平指出，金管局的数字未有计及发展商按揭及财务公司二按个案，因此他认为当局其实低估了真实情况，「可以肯定负资产实际数字水平更加高」。据其估计，目前本港负资产个案可能已经达到8万宗。
事实上，金管局的统计仅涵盖由银行承造的一按贷款。不过近年来，由发展商提供、俗称「呼吸plan」的高成数按揭日益普及；同时自2019年疫情爆发后，部分业主为了周转，向俗称「财仔」的财务公司借取二按、三按甚至N按，这些个案都是最容易沦为负资产，却未被纳入金管局统计，难怪曾焕平认为真实的负资产宗数较官方统计高出一倍。
不过另一方面，大家对于「负资产」这三只字也不必闻风色变。一来这仅表示相关物价最新估值已低于按揭余额，却未计算欠款人其余「家底」（例如现金、股票、其他物业等资产价值）；二来如文首所讲，「负一蚊」和「负一千万」不可同日而语，因此「负几多」才是关键。
楼市较高位累挫28% 不比九七
从整体脉络来看，现今的负资产情况跟2003年存在三大差异。首先，中原指数由1997年6月的104点高位，到2003年8月最低跌至31点，累泻逾70%。楼价劲插七成，轻易插穿业主们防守能力，亦意味他们普遍「负」得很深。举例说，一个物业买入价为500万元，按揭余额为400万元；但随着楼价泻七成至仅150万元，意味业主即使卖出物业，仍继续欠银行250万元，实在难望「返家乡」。
与之相比，在今次周期，中原指数由2021年的191高位，跌到现在137点，累泻约28%。因此业主们即使沦为负资产，其物业最新估价与按揭余额的差距亦普遍不会太大，未至于深陷绝望。
其次，在1998年之前的楼市高峰期，「炒风」非常炽热，当时按揭业务监管不严，买楼人士不但很容易借取九成按揭，还能用高杠杆「炒」几个物业。例如一个人可能只有200多万元本金，却持有4至5个、总值达2000万元的物业，绝不算出奇。所以楼价只要略跌一两成，这些炒家便会「爆煲」兼且「火烧连环船」。
汲取当年惨痛教训，金管局由2009年到2017年连推八轮「逆周期」措施收紧按揭监管，包括降低按揭成数、引入压力测试、限制持有多项物业等，港府亦相继推出BSD、SSD、DSD等印花税「辣招」。这些审慎措施令楼市「炒风」大致绝迹，市场由用家主导，按揭比率较低，购入物业亦多属「一个起，两个止」，就算变成负资产也不等于立刻「爆煲」。
失业率低 业主仍供得起楼
最后，2003年的惨况不但是负资产超过10万宗，同时失业率亦达到8.6%历史高峰。当时不少市民惨受双重打击，既沦为负资产，又陷入长期失业，惨上加惨。反观目前，本港10月份最新失业率仍维持于3%低位，劳动力供应紧缺，大多数打工仔连续几年加薪幅度不俗，起码有能力继续供楼。
整体来说，撇除少数极端个案，现今大部分负资产「苦主」典型例子是在2017年后入市买楼，在按保计划下借取较高成数按揭（八至九成），随着楼价下跌约两成，现在物业净资产已变成负数，但幅度不深，仅属「浅层负资产」。同时，这些业主当年「上会」时接受压力测试，每月供款占入息不高于50%，加以此前几年低息周期减轻供楼负担，他们又获得加薪，令供款占收入比率更低，每月还能「有钱剩」。换言之，该些「苦主」尽管手持物业已变负资产，却依然「供得起楼」，可能还持有一两百万元的现金和股票，整体身家仍属「正数」。
政府必要时应「加甜」
讲到底，「浅层」和「深层」负资产情况的最大分别，在于前者仍可望「有得救」。举例说，即使楼价不回升，但只要维持平稳，随着业主每月供楼减少按揭余额，或许在数年后便能「脱负」。
从社会角度看，现时最值得担心的是「有得救」变成「冇得救」，万一「浅层负资产」情况扩大（例如突破10万宗）及恶化（按揭余额与物业估价的差距愈拉愈大），本港社会恐怕会好似2003年般深陷愁云惨雾、悲剧频生。正因如此，港府必须密切关注楼市走势，在有需要时「加甜」支持市场，避免「深层负资产」困局卷土重来。
