楼市拐点已至，这轮行情，谁能率先破局？
楼市
2024-09-28 20:01
广东
其中最瞩目的莫过于天河广氮片区、马鞍山以北607地块的最新控规。![]()
其一，本次地块密度之低，突破十几年来广州的中心城区的历史。本次调规的天河广氮片区、马鞍山以北607地块，将其中的5块其他商务用地，调整为3块住宅用地。广州中心区多久没出过别墅了？久远到让人都记不得了。2010年以来所出让的容积率1.0以内宅地，基本都在郊区了。更别说天河区了，别墅产品估计要追溯到帝景山庄，也有十几年了。这两条一结合，如此低密的地块还只限高18米，会打造什么产品，也呼之欲出。这意味，广州的“限墅令”就算没有直接取消，其实也变相放宽了中心墅区打造的空间。其实在中心区建别墅，是一种趋势，不仅是广州，如今上海也在变。毕竟之前“限墅令”出台，主要目的其实就是提高土地利用率，是加大住房的供应量，满足大家的居住需求。而对于容积率低于1.0的别墅开发的限制始于1994年，限制从2003年开始陆续加强并于2019年达到限令巅峰，在2023年才有所放松。如今楼市的供求环境变了，大家已经从追求有房可住，到追求品质居住过渡。
低容积率、高品质住宅成为趋势，对“限墅令”进行条件放宽，也会更合时宜。不过一线城市的风吹草动，影响甚大，所以北上广深之前一直都没有动静。直到今年，市场环境倒逼供地格局变化，一线城市供地也开始追求低密、品质。![]()
如上海青浦区的3宗地块容积率低至0.8，广州广氮板块调规的低容积率靓地等等。但步子也不能一下子迈得太大，哪里开始试点中心区别墅化才是最合适的呢？广氮板块即“金融城后花园”，成为了官方的首选，所以我们看到有了这次调规的尝试。看到这里，有人不禁要问，官方为何要把这份“独宠”给到金融城旁的广氮板块呢？事实上，在金融城旁如此中心的区域铺开别墅的规模，说明这里本身就具有“低密高端住区”的潜质。说到“低密高端住区”这个概念，我们并不陌生，纵观国内外城市，都有珠玉在前。硅谷的Los Altos Hills，新加坡这座“花园城市”的武吉知马，我国北京海淀豪宅区，深圳香蜜湖，香港太平山......通通都是。1）距离城市产业经济高地不远，享受舒适的通勤距离；
2）拥有优渥的生态环境资源，教育、医疗、商业资源也很丰富，享受低密健康的居住体验而且随着未来别墅地块的铺开，这里很可能将成为城市进化的终点——CLD（中央居住区）。因为这里，将兼得都市繁华与自然静谧的生活，尤为难得。就是这样的潜力板块，如今居然还有「近CBD+有书包+公园在旁」这三者条件叠加的物业......没错，就是不管天河新盘如何卷，它始终是焦点的——城投珠江·天河壹品。要知道，现在天河新盘不少，但大多都偏离核心区域，要熬配套、熬城市界面。而天河壹品，距离珠金琶三大CBD，直线距离约3公里、5公里与6公里，距离非常近，可享受更卓越的CBD配套。![]()
其次，项目所在板块各项配套高速兑现，价值逐渐浮现。特别是周边学校建设的兑现，今年9月开学的广州奥林匹克中学智谷校区，根据官方的地段划分，就包括了天河壹品。而且，这所学校距离天河壹品，更是只有一路之隔，非常之近。（具体入学政策请以教育局公布为准）要知道，这所学校是一所公办九年制学校，加上社区自带幼儿园，孩子12年的教育都不用烦恼。此外，业主的选择还不止于此，因为还有一所学校即清华附中湾区学校，按照最新政策，也是面对天河壹品所在片区招生的。（具体入学政策请以教育局公布为准）这所学校的起点很高，由广州市教育局、天河区人民政府和清华大学附属中学三方共建而成，拥有与校本部同步教育资源，质量有保障。而且清湾学校距离天河壹品，直线距离仅约300米，目送可达。更惊喜的是，今年天河壹品旁，还官宣了一座园面积约达83万平的人才公园（来源：南方都市报）。这个体量，比天河区最大公园之一的天河公园（约71万平）还要大。这座公园不仅体量大，而且是广州第一个人才主题的公园，由广州市政府和天河区政府共同出资建设。目前也已经曝光了效果图，会有大量水景，让人期待值拉满。从地图上看，天河壹品紧紧挨着这座人才公园，仿佛公园是自家的私家园林，下楼可达。而且，天河壹品的窗景也更加精彩，一面是万丈红尘的城央CBD，一面是野趣横生的绿肺公园。抬头即可望绿林，侧耳亦可听繁华，还有什么生活，比这更奢侈吗？这里不再只是一个低密高端住宅区，而是一跃成为CBD旁的高端别墅区。或许有人还不知道“机会”在哪里，直接举几个以墅为邻的例子。如二沙岛，前不久岛上的金亚花园成交了一套超过 1.66 亿套的别墅，折后单价超过 25 万/㎡。而同在一小区的金亚花园小高层洋房目前二手放盘价近10万元/㎡。这个价格相比如今越秀其他在售洋房的均价（7-8万/㎡），可以说远远超过。![]()
而珠江别墅旁边的洋房，价格更是比其他珠江新城的洋房项目要贵。可以预见，未来金融城后花园的价值也将被拉伸，板块天花板上限将更高。![]()
这段时间，不仅是央行疯狂发糖，涉及到降存量房贷利率、降息、降准、降房贷首付等利好。更有一系重磅政策，刺激市场，9月26日的政治局会议罕见提出，要促进房地产市场止跌企稳；调整住房限购政策......而且可以预见的是，接下来一线城市的限购会逐渐放开，土地市场入局者逐渐增多，广州密集调规后多宗优质土地也可能带热市场。就在这几天，改善市场已经是躁动不断，可以说现在是一个很好的置业窗口期。天河壹品作为市场“常青树”，此前每开每火，去化速度超乎市场想象。如今项目将在国庆全新加推建面约96-143㎡3+1至5+1户型，预计会再次获得改善客的青睐。如建面约96㎡的3房+1空间户型，可以做到同等面积下，比别人多一空间。比起别人卷飘窗的尺寸，天河壹品更注重生活的“实用性”与“舒适性”。多一空间，就多一份生活的可能，无论是新婚夫妻，还是一胎家庭、二胎家庭，都可以从容拿捏。户内实现LDKB公区、带衣帽区的主套、三开间朝南，舒适度没有减分。![]()
再看看建面约118㎡的4房+1空间户型，它更像建面约96㎡户型PLUS版本。不仅整体空间更显阔绰，同时也多了一个房间，给你生活进阶的享受。这个户型同样做到了，比市面其他户型同等面积多一空间，更实用。同时公区也做到了LDKB设计，而阳台达5.7米的开间，已经接近市面上很多140㎡的户型了。户型也做到了四开间朝南，采光极佳，而且无论是南向采光还是西向的采光都很足，采光面很广。![]()
当然，喜欢更大的，天河壹品还有建面约126㎡的4房+1空间户型可以选择。这是个横厅户型，同样也是4房+1空间的设计，还带了一个超大的横厅、超大的景观阳台以及全屋三面的采光，非常惊艳。此外，户型南北对流的设计格局再加上开窗面大，其采光会有保证，生活舒适度也会更上一层楼。![]()
不得不说，在金融城CBD旁，还有能有这样的产品，看过天河壹品朋友，很难不成为它的坚定支持者。如今，正值政策窗口期，项目也将在国庆期间加推新品，大家可不要错过啦。更多楼市资讯，扫码加“小前线”，拉你进群~（同行、中介、销售勿扰，加好友请备注清楚来意）
