老黄埔楼市,开始大乱斗了

楼市   2024-10-11 20:34   广东  
东风吹,战鼓擂。
随着老黄埔越来越多项目入市,这里即将开启大乱斗模式。
像市场期待的老黄埔核心位置的新溪旧改项目,在近期就有了有新动作。
项目案名已定为华润置地·黄埔润府,且开放了售楼部,相信预计离开盘不会遥远。
与此同时,今天黄埔润府不远处的中建·未来方洲也出了吹风价明天将正式开盘
可以预见,接下来老黄埔将彻底从过去的三杰打架,变为群雄争霸。
保利中央公馆、中建海丝城、中建未来方洲等新盘将直面竞争。
此外还有中鼎珺合名城、富颐华庭、万科城市之光等老三杰也还持续活跃在市场,老黄埔楼市内卷,无法避免。
被市场寄予厚望的黄埔润府,要如何杀出重围?
01
先来了解一下项目。
我们在现场了解到,黄埔润府共规划了6栋住宅,也就合计1000套的货量,体量不大。
其首开的2号地块,含2栋商品房1栋商业楼,均为超高楼,货量不过400套
户型方面,首开楼栋的户型只有3种,86平三房两卫95平四房两卫115平四房两卫
户型都是新规后的设计,使用率超100%
可惜的是,目前项目只开放了售楼部,样板房还没开放
不过,从首开的户型定位来看,黄埔润府瞄准的更多是刚需与刚改用户
而这个面积段,跟如今老黄埔大部分在售新盘的户型,都有高度重合的面积段,未来免不了互相抢客。
如保利中央公馆,有建面约81/89/92/116㎡的二至三房
中建海丝城,有建面约88/107/117㎡的三至四房
中建未来方洲,有建面约79/95/108㎡的三房(注:以上只是各项目的部分户型,非全部户型)
所以接下来,黄埔润府要如何突围呢?
在看完项目后,我觉得黄埔润府的几个优势会相对明显。
其一,黄埔润府,相对地段更好。
对比如今老黄埔在售的各个项目,只有黄埔润府的位置更核心,也更近天河。
项目所在为老黄埔的旧中心地段,所以各项配套相对比较成熟。
同为旧改项目,其他旧改需要熬配套时,这里都有现成的,自然更有优势。
△黄埔润府周边商业配套
其二,黄埔润府,交通优势大。
项目距离5/7号线双线交汇的大沙东站约300-400米
到底有多近?看图就知道了,地铁出口直接就是项目,走几步路就到了。
而且无论是5号线还是7号线,含金量还是很高的,这两条线可以使项目畅达珠江新城、金融城、科学城、大学城等多个强产业板块。
意味着沿着地铁线买,多个强产业板块的刚需客户都可以外溢至此,意向客群覆盖面更广,购买力更强。
其三,项目体量不大,竞争压力更小。
项目总体量也就1000来套货首期更是只有400套货
相比现在老黄埔有多个大体量的旧改项目,黄埔润府的竞争压力会小一些。
而且后期项目的二手入市,内部竞争相对较小,可以避免二手踩踏砸盘,保值相对简单
△黄埔润府效果图
当然,项目相对其他楼盘,也会有劣势。
商业的不确定性,此前华润的万象商业系列一直是项目加分的王牌。
但现在市场有传言,新溪旧改的万象系商业会跑去双沙旧改(中建海丝城),但因为一直都没有官宣,所以仍有争议。
但可以确定的是,哪怕黄埔润府的万象系商业仍在,也属于其旧城改造部分,牵扯更复杂,建设进度会很落后于黄埔润府的进度,兑现速度不会太快。
另一个是项目的教育的不确定性,黄埔润府配套一所36班小学和一所12班幼儿园,没有配建初中。
目前小学不知道会引入何种品牌,如果能引入一所牛校,也许教育会变成加分项。
02
当然,目前老黄埔各大新盘龙争虎斗的,但没有一个楼盘可以真正意义上做到全六边形无短板。
因此,如何定价也将成为抢客大战中的一个重要因素。
像中建未来方洲,就在今天传出了吹风价,且将于明天正式开盘。
具体定价方面:
79㎡户型,总价282-320万,折合单价3.57-4万/㎡;
95㎡户型,总价370-410万,折合单价约3.89-4.3万/㎡;
108㎡户型,总价430-480万,折合单价约3.98-4.44万/㎡;
128㎡户型,36楼以上540万-580万,折合单价约4.2-4.5万/㎡;
142㎡户型,总价640-660万,折合单价约4.5-4.6万/㎡。
整体释放价格在3.5-4.6万/㎡之间,而且开盘价格叠加折扣可能还有优惠。
优惠后的价格,可以说卷飞了现在老黄埔的项目们了。
像中建海丝城开盘时的价格,在3.5-4.3万/㎡之间
而保利中央公馆目前的价格在4万/㎡左右
所以按中建未来方洲现在开出的吹风价,开盘后叠加优惠的话,价格会优势。
毕竟280万左右能买到老黄埔的三房,对刚需来说还是有吸引力的。
△未来方洲效果图
那么黄埔润府未来会如何定价呢?
参考项目的区位优势、交通优势等,我猜测项目的定价会高于中建海丝城、中建未来方洲等项目
至于高多少,要等项目开盘才知道了。
但在如今老黄埔楼市内卷越来越激烈的当下,项目如果按拉高预期的打法去走,购房者也未必买单。
不如适当让利市场,再叠加项目的核心优势,或许能成功突围。
最后,你觉得黄埔润府,卖多少更合适呢?欢迎评论区留言讨论。
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