想当年，房地产那波热潮里，深圳可是打头阵的“炒房第一城”，这外号一出，全网都沸腾了。那时候的深圳楼市，简直是疯了一般，房价噌噌往上涨，最高都飙到7.5万多一平米了，核心区域更是夸张，9-10万一平米，比北京还贵出不少。
全国各地的炒房团都闻风而动，拉着客户，加着杠杆，一股脑儿地冲向深圳楼市。更有甚者，还玩起了房产证券化，把房子拆成股份来集资购买。但楼市有个不变的真理：杠杆一加多，大跌就不远了。
果然，深圳楼市政策一出，立马速冻，房价从7万多一路滑到4万左右，那叫一个惨啊。那些搞房产证券化的被抓了，带头炒房的大佬也直接翻车了。真是“一朝楼起，一朝楼塌”，最惨的还是那些被忽悠到深圳高位接盘的购房者，现在断供法拍的，大都是他们。
（数据：好好选房）
那时候的大跌，是房价泡沫、金融贸易战、过度调控三管齐下，把预期给打崩了，结果大家一慌，就开始踩踏式抛售。不过呢，这次硬着陆也让深圳人长了记性，知道了房价不是想怎么涨就怎么涨的。
所以啊，去年再怎么刺激，深圳楼市都稳如老狗，迟迟不见反弹。这种慢节奏，反而说明深圳开始走价值成长的路线了。我就觉得，深圳这算是筑底成功了。今年上半年，我还跟大伙儿说呢，深圳的房子，可以上车了！
为啥这么说呢？原因有三：
第一，深圳房价从7.5万一平米跌到4.5万，直接跌了40%，算是四大一线城市里回调最充分的了。你想啊，深圳2016年GDP才2万多亿，2023年就3.46万亿了，涨幅高达67.7%，人均增速也是全国领先。
第二，今年上半年，深圳经济增速高达5.9%，在四大一线城市里独占鳌头，进出口贸易更是创历史新高，规模全国第一。接下来全球QE，深圳作为进出口大户，经济增量还得继续往上涨。再加上电动汽车、锂电、太阳能电池这些“新三样”，还有手机、电脑、家用电器这些“老三样”，深圳的先进制造业和传统产业都吃得开。再加上北上通道打开，香港人来深圳消费，居民收入又涨了一波。
第三，深圳地方小，库存不多，人口还持续流入。这么一来，深圳楼市就呈现出健康化发展态势了。
所以啊，深圳楼市这窗口期算是打开了，今年黄金周楼市那叫一个火爆，新房认购量暴涨664%，开发商都忙得没时间吃饭了。虽然深圳很难再复刻2015年的领涨行情，但接下来肯定会紧跟北京和上海，走出反弹趋势。按照深圳现在的热钱体量，局部板块的价格反弹力度可能还会更高一些。
想在深圳买房的，得赶紧了，赶在2025年3月小阳春到来之前上车。想卖房的，也得等到2025年的小阳春，这可是个关键节点。根据现在的价值判断，深圳这波涨起来，再回调可就难了。
不过啊，深圳这楼市也是板块效应明显，分化严重。到底买哪儿呢？我给你点建议：
第一梯队，南山和福田，但目前还要一年社保。
第二梯队，宝安、龙华、罗湖、光明。宝安的价值仅次于南山和福田，因为深圳是向西发展的，未来核心产业都会在这边。龙华沿着梅林关-北站-红山和上塘选，红山、北站是重点，观澜就别考虑了。罗湖是老区，但位置还不错，得关注城市界面因素，泥岗、国贸、清水河和草铺这几个地方就别买了。光明是新区，兑现时间比较长，但发展起来势能很强，目前能买的就是光明大街到凤凰城沿着光明大道这一带。
第三梯队，龙岗、盐田、坪山、大鹏新区、深汕地区等。龙岗区域划分有点乱，但有一部分价值不错，属于第二梯队，跟龙华相抗衡。大运、龙岗中心城、坂田和南岭、百鸽笼、布吉关、石芽岭一带都可以考虑。盐田、坪山、大鹏、深汕地区太偏了，不建议买。预算有限的话，不如往核心区买小一点的房子，保值。
深圳这地方，新贵多，人口结构年轻，对居住环境、品质、房屋年龄要求都高。所以啊，买新不买旧基本是共识。要么不买，要么就买价值高一点的房子。深圳虽然赚钱机会多，但财富差距也大，低端人群接盘能力有限。买太便宜的房子，流动性太差，很容易砸在手里，还不如租房呢。
广州啊，这座城，真的挺对我胃口的！美食多到数不完，文化底蕴也深厚，比起深圳那股子高级感，广州就显得踏实、朴实多了。
这里的生活节奏慢悠悠的，物价也亲民，给了外地朋友们不少喘息的空间，不至于被压得喘不过气来。
一线城市的底蕴可不是盖的，广州虽然短期里速度慢了点，但家底厚啊，城市级别高，在大湾区里那可是老大哥的身份，财政大权在手，出了问题，早晚都能解决。
所以，房地产这块儿，咱可不能看空长远，还得把广州当全国第四来看待，毕竟瘦死的骆驼比马大嘛！
说到房价，广州这些年也是起起伏伏，最高的时候飚到4万多一平，现在又回落到2.4万左右。不过广州地界大，边远郊区房价低，把平均值都给拉下来了。要是撇开花都、从化这些地方，广州的房价大概在3万左右，还算健康。
但买房这事儿，也得看区域，广州摊大饼的结果就是，很多地方长期横盘，买房得谨慎点。
我这儿有几个小建议啊：
广州这城市，一线里头分化最严重，你要是买了从化、花都、增城这些地方，那就得做好“房住不炒”的心理准备了。
第一梯队，天河、越秀那是杠杠的！天河的话，珠江新城、金融城-鱼珠、天河公园这些地儿，价值杠杠的；越秀呢，二沙岛、环市东、东风东这些板块，也是杠杠的，买啥房就看你有多少钱了。
第二梯队，海珠、荔湾也不错。海珠的琶洲、滨江东这些地方，荔湾的白鹅潭、广钢新城这些地儿，都还行。
第三梯队，南沙、番禺、白云、黄埔也值得一看。番禺的万博、汉溪长隆这些地方，白云的白云新城、嘉禾望岗这些地儿，黄埔的老黄埔、科学城这些板块，都挺有潜力的。
外地人，预算不多，只有几十万首付的，就买南沙！
对于南沙，广州花了不少心思，未来的广州看南沙，南沙是广州的太子爷。南沙也很宜居，有广州最一流的学校，有广州最一流的医院，有山有水有大海。18号线开通后，离广州主城区也近了，到深圳也不远。
广州的核心价值梯队呢，基本都是围绕着广州的“珠金琶”黄金三角向外辐射的。因为产业比较集中嘛，所以外围区域基本都以地铁通勤为核心卖点。
