租金腰斩,空置率仍超30%,过饱和的写字楼市场,崩溃加速

文摘   2024-12-06 19:07   山东  

最近两年,房地产行业真是四处暴雷。

住宅楼产能过剩,大半个中国的房价狂降,曾经高价入手的房主如今叫苦不迭;商务用房因为经济紧缩,消费降级,市场经济萎靡不振,各企业内卷不停也逃不脱亏本的魔咒。

而现如今,就连写字楼,都迎来衰败期了。

拿深圳举例,作为国内首屈一指的经济型城市,深圳遍布全市的写字楼曾挤满了大大小小、各行各业的公司。

晚间从空中俯视,整夜灯火通明的写字楼,将本来黑暗的夜晚照射的亮如白昼,完美诠释了什么叫做真正的“繁华”与“兴旺”。

但如今,深圳的真实情况如何呢?

根据相关数据,截止2024年第三季度,深圳写字楼的空置率为29.9%,相较第二季度增长了0.01%。

“2”打头的数字看起来似乎让人难以提起危机感,不过,根据业内普遍认知,写字楼的空置率一般在“5%”以下,才能被确定此行业正逢健康状态。

但是,纵观全世界的写字楼市场,早在今年的第二季度,这个数据的平均值就飙升到了“20%”以上,作为房产大国,我国的均值更是可以再往上提5个点,可见情势之严峻。

如今,网上甚至有传言称,深圳的写字楼空置率已经达到了70%以上!

虽然此数据因为过于离谱并未引发大规模讨论,可焦虑的情绪,依旧遍布整个地产业......

01

根据2024年7月份,美国《财富》杂志的报告,今年进入第二季度,全球的写字楼空置率达到了20.1%,这是自有数据记录以来,其首次突破“20”关卡。

而历史上写字楼空置率的飙升,还要追溯到上个世纪八九十年代的经济衰退时期。

当然,这种历史数据对如今的中国来说,并不具备十分有效的参考意义。

在生产水平大爆炸的年代,一个行业的变动显得十分无关紧要,自然也很少有人关注到这项数据背后的情况。

例如,如果关注此间发展会发现,如今,中国各省市的写字楼空置率,排名倒数第一的依然是当之无愧的“中心点”——北京,最新数据显示其甲级写字楼的空置率为21%。

而作为经济中心的上海,空置率则达到了21.6%,与世界平均水平保持一致。

除了这两座十分具有代表性的城市,其他一线城市的甲级写字楼空置率也纷纷突破了20%。

至于稍逊一筹的二、三线城市,这个数据更是直接飙到了“30%”以上。

  • 数据来自(仲量联行研究部)

可见,伴随着城市规模和经济发展由大到小的排列,各省市写字楼的空置率是逐级递增的。

为何会出现这种情况?

如今,大部分观点认为,写字楼作为商用办公场所,其空置率的升高,定然与商业环境陷入滞涩期有关。

再加上前几年远程办公的火热,如今写字楼“退房率”连年升高自然在意料之内。

不过,仔细分析如今几个一线城市的写字楼现状会发现,每个城市面临的问题,都不一样。

02

杭州,中国电商的发源地之一,中小电商企业的大本营,今年第二季度甲级写字楼的空置率为23.3%,环比下降了0.8%;乙级写字楼的空置率为26.5%,环比下降1.7%。

空置率下降,意味着入驻楼内的企业增加。

但与此同时,这些写字楼的租金,也有细微的变动。

甲级写字楼的平均净租金为每月134.8元/平,乙级写字楼平均净租金为每月101.8元/平,二者季度环比下降在1%左右。

众所周知,作为商办建筑,写字楼的运营成本极高,并且因为多数只能通过“租金”回本,一般情况下房租只会涨,很少降。

1%的降幅虽低,但根据现状分析,这绝非终点。

最重要的是,如今撑起杭州写字楼的企业,占比最多的依然还是科技互联网企业,其次是金融公司,占比大概在48%左右。

伴随互联网行业的内卷、竞争加强,以及社会消费方向的变动,曾以往不利的行业如今优势逐日降低,城市大肆扶持零售业的行为、主要产业的流动,似乎也预示着写字楼的本质将发生改变。

而相较杭州因产业变动导致的办公场所功能转变,上海的写字楼面对的困难就传统多了。

与成都一样,上海的写字楼租金也在逐日下降,原因很多,但新兴写字楼对传统写字楼造成的冲击是主因。

目前,上海的核心商业区:南京西路、陆家嘴、外滩等写字楼因地理原因,租金有所下降,不过相较新建成的次中心商业区,优势很小。

苏州河、花木、北外滩等地新建的写字楼,除地理位置外,其在环境、服务、租金方面优势尽显,对传统核心区的写字楼出租造成极大阻碍。

当然,作为世界知名的经济城市,上海的发达依旧令许多企业趋之若鹜,虽拥有为世界上最大的写字楼市场,但空置率依然在可控范围内。

但写字楼规模同样庞大的成都,就没有这么好的运气了。

作为新一线城市,成都每年新增的写字楼面积极大,但净吸纳量大幅度下降,整体空置率为26.5%,甲级写字楼的空置率则飙升到了33.7%。

至于为什么会有这么高的空置率,原因无他,就是因为楼太多了。

成都写字楼规模本来就处于全国前列,但因种种限制,对许多大企业并不十分具备吸引力,中小企业的抗风险能力弱,对其运营十分不利。

但即便在这样的情况下,成都依然在不断建设新的写字楼,有数据表示,预计今年年底,成都写字楼的存量将突破千万。

用长远的眼光来看,这会是有效的举措吗?

距离成都不远的重庆,给出了截然不同的答案。

03

位于重庆九龙坡的,是集5A甲级写字楼、购物中心、住宅楼和酒店式公寓等为一体的高端物业,总建筑面积为80万平方米。

开发商对其建设十分用心,但发展实在不如人意,建成后的两年后便陷入了衰败期,此后三次更换运营主体,皆未有起色。

一直到2021年9月,上海喜盈门集团与开发商合作,推出了名为“喜盈门·范城”这座全新的商业综合体。

运营方认为,此地地理位置极佳,辐射范围极广,若是能找到合适的方向,定然大有可为。

在经过调查后,他们发现,中新城上城距离重庆附一院和奥体中心很近,所需住宿需求很大。

于是,短短一年时间,他们对酒店业大肆招商,诚邀5家知名连锁酒店入住写字楼,消化掉了17层的空间。

同时,他们又吸纳了医疗、律所、金融、科技等新兴产业公司入驻,用自身优势吸引优势企业,再通过这些资源吸收更多的集体,成功“盘活”了这座沉寂了许久的写字楼。

与写字楼配套的商业中心,物业们也十分用心的进行了调查。

因为附近的有力竞争者极多,喜盈门·范城决定采用“错位竞争”的模式运营商场,最终在重重考虑下,因地制宜,推出了首个儿童主题的商业购物中心。

如今,这座商业综合体的出租率从两年前40%,到了如今的85%,租金也处于行业中上,人群川流不息不息,十分热闹。

而中心城上城,完全可以作为“老改新”的优秀案例而存在。

毕竟,如今的写字楼市场,完全是在摸着石头过河。

不管是杭州为了降低空置率而积极转型,还是上海为了应对竞争而降低租金,亦或者是成都为了革故鼎新而大兴土木,积极解决问题的态度和创新的尝试是值得赞赏的。

而过往没有遇到过这种困难,自然不存在任何具体的参考对象,能拥有不断尝试的勇气,何尝不是一种转型呢?

04

鲜少有人知道,严格意义上可被称为“写字楼”的第一座建筑,于上世纪八十年代才开始建设。

1985年建立完成的深圳国际贸易中心大厦,由中建三局承建,共53层,高160米,建成后更有“中华第一高楼”的美称。

辉煌之时,是当之无愧的开放之眼。

可现如今,面对着深圳市区更多拔高而起的高楼大厦,国贸大厦虽然依旧是地标建筑,但早已并非独树一帜的写字楼。

写字楼从辉煌到落幕,它们能做的也只是安静的伫立在愈发繁华的大街上。

世界沧海桑田,每个时代都有不一样的主角,能够成为再次主角自然幸运,但如果注定要落幕,也没什么好遗憾的。

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毒sir财经
前一线财经媒体记者,聚焦财经大势,辣评财富人物
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