今天上午，海珠区AH101303地块（海珠客运站）和番禺区新光快速路东侧地块正式挂牌出让。首先，对比地块调规阶段，此次正式挂牌后我们发现，两宗地块的容积率都有所下调。像是海珠客运站地块不仅是2号线+广佛线双地铁上盖，而且地块旁边还规划有中小学用地。
洛浦街地块更不用说，就在大名鼎鼎的番禺白宫旁边。地块所在的洛溪岛此前宅地已经断供近20年，而且这块宅地还有江景加持，妥妥的“开发难度小，潜在需求高”。![]()
今年9月份，这块地曾经进行过规划调整公示，与挂牌公告相比，最大的变化莫过于，计容建面由原本的92845平下调至71491平，容积率也由原本的5.0降至3.85。此前我们就分析过，由于地块小，加上容积率高，会在一定程度上限制产品设计的空间和居住舒适度。但如今容积率下调，地块整体的改善属性会变得更为明显。从去年至今，海珠出让的几宗宅地中，仅东方红地块配套了24班小学。一旦学校确定，拿捏改善客群的心，还不是手拿把掐的事嘛。地块也存在一些景观优势，南侧有水道，而且与珠江后航直线距离仅1.3公里左右，加上地块南侧目前主要以绿地和低矮厂房为主，未来高层房源大概率可以南向望珠江。值得注意的是，地块东北侧，就是前段时间饱受关注的三滘村旧改。
前段时间，新中轴海珠做地片区发布了招标公告，其中就提到，三滘村旧改将作为旧改首发阵地。随着三滘村旧改的推进，地块周边的城市面貌也会得到大幅提升。
地块东南侧，则是前段时间出让的三滘立交地块，由中交房地产集团与广州交投以3.1万/平的楼面价拿下。根据出让公告，地块的起拍楼面价为3.38万/平，比三滘立交地块稍高。目前，地块周边在售的新盘以高端改善产品为主，像是正在清盘中的中海观云府，最新成交均价为7万/平。还有南侧的中国铁建·西派粤府，均价7.8万/平左右。我们预估，未来地块被拿下之后，大概率也会主打改善型产品，盯准的就是周边的改善置换客群。这块地早在此前2024广州秋季土地出让全周期服务推介会上就露过面，此前地块建面为101106平，而根据最新出让公告，地块建面下调至84097.1平，容积率也由此前的3.0下调至2.5。地块旁边就是大名鼎鼎的番禺白宫，与地铁18号线沙溪站步行距离约700米左右，从航拍视角看，地块南侧与三支香水道距离约380米，加上地块前方目前以低矮建筑为主，未来中高层大概率能望江。一来，地块所在的洛溪岛高端改善氛围浓厚，聚集了不少老牌豪宅如星河湾半岛、南天名苑等等， 加上洛溪片区已近20年没有新增宅地，这块地入市后，将作为片区内首个容积率新规产品，产品设计层面在片区内基本没有对手。![]()
其次，地块交通优势也很突出，不仅靠近地铁，而且开车走新光快速，基本能实现半小时内通勤珠江新城、万博，客群覆盖面非常广。
一路之隔的“番禺白宫”，前段时间已正式进入拆除阶段，未来将被改造为一座10万㎡的非标商业体，命名为容屿·ISLEMo，定位为南方艺文岛岸。![]()
新项目效果图而且地块旁边，就是被誉为“番禺最大潜力股”的沙溪旧改，作为番禺最大体量的旧改村，沙溪村涉及改造面积169公顷，前段时间也确定引入星河湾集团参与改造。![]()
从地块的容积率调整情况来看，也基本为意向拿地企业铺好了路子：做改善类产品，十拿九稳。而且，地块挂牌起始价仅122547万元，起拍楼面价仅约1.46万/平，跟地块的综合素质相比，这个起拍楼面价性价比很高。我们预计正式开拍时，应该会有不少房企会盯着这块地。借着这次挂出来的这两块地，我们也说说近期广州土拍风向的变化。
无论是近期调规地块或是挂出地块，都能明显感觉到一个趋势：广州主城区挂出的地，不仅容积率在变低，改善属性愈发明显，而且也在逐步降低开发商的拿地难度。
像是中心区的地块，由于体量小，园林面积、容积率上比较难把控，那就把学校配上，比如海珠客运站地块、上周出让的荔湾河柳街地块，尽量做到“人无我有”。
此外，上周出让的琶洲南区三宗地块，官方为了提高地块的净地标准，降低开发商拿地难度，更是两次延期拍地时间，调整地块素质。
从土拍阵容的变化，我们也能预判出接下来广州楼市的一些风向。首先，改善类产品会成为接下来主城区的主力军。对于改善客群来说，选择空间会越来越大。其次，开发商拿地难度降低，开发成本和开发周期也会得到相应的控制，未来的产品性价比，可能也会得到适当提升。我们也期待，越来越豪华的土拍阵容，能为广州楼市，带来更多新的惊喜。
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