新西兰房价仍在寻找明确方向
11月份，新西兰房地产市场保持了相对稳定，CoreLogic房产价值指数小幅下降了0.4%。尽管仍在下降，但降幅明显小于4月至8月期间的平均0.8%。在11月份，惠灵顿和汉密尔顿的市场表现不佳，而陶朗加和基督城则基本持平，尼丁则小幅上升了0.4%。
换句话说，市场正在稳步发展，尚未显现出明确的上升趋势。一方面，抵押贷款利率正在下降，预计这种趋势将持续到2025年，储备银行表示可能在2月份再次下调官方现金利率。这将显著惠及新借款人，并对现有借款人的实际还款产生重要影响，因为约10%的贷款为浮动利率，另有40%的贷款将在六个月内转为新的固定利率。然而，目前也存在一些因素可能对市场产生负面影响，例如可上市房源的过剩和劳动力市场的疲软。
总体而言，近期房地产价值的下滑可能很快会结束，但却不一定会出现剧烈或突发的上涨。储备银行预计到2025年房价将上涨约7%，我对此持大致认同的态度。如果这一预测成真，考虑到自2021年底以来经济衰退的深度和持续时间，房价的涨幅将会相对温和。
10月份借款人的浮动贷款或固定贷款期限为12个月。
根据储备银行上周发布的数据，目前许多抵押贷款的短期特征依然明显——10月份新发放贷款中，仅有10%的固定期限超过12个月。在其余贷款中，固定期限为6个月的贷款占20%（较8月份的39%有所下降），28%的贷款为浮动贷款（这一比例在此类贷款中较高），而43%的贷款固定期限为12个月。这表明借款人的态度存在分歧；部分借款人选择浮动贷款，可能是希望未来能获得更低的固定利率，或者已经决定在12个月的期限内锁定更长的固定利率。未来几个月，抵押贷款利率可能会下降，因此值得关注。
新建住宅审批仍然处于低迷状态
在十月份，全国共批准新建住宅2850栋，与去年同期相比下降了7%。从表面上看，这一结果并不理想。然而，与前几个月相比，降幅明显减小。实际上，这一数据并未显著改变人们的看法，即当前的批准数量已接近最低水平。这对未来一年的实际建筑量而言是一个积极的信号，尽管在净移民人数减少的背景下，全面繁荣的可能性依然有限。
净移民人数是否还会继续减少？
对此，新西兰统计局将在本周五发布10月份的移民数据。近期的趋势似乎仍然可能保持不变——入境人数减少，出境人数依然强劲，整体净移民余额呈下降趋势。这意味着人口增长放缓，房地产需求仅有微幅上升。
经济数据是否也会呈现类似情况？
本周发布的宏观经济数据可能不会特别乐观。新西兰统计局将于周四公布11月份的电子卡消费数据，而新西兰国家银行与新西兰商业银行的制造业指数将于周五发布。在储备银行于二月份召开下一次现金利率会议之前，还有许多数据待公布，但过去一个月银行卡支出和制造业的持续低迷将进一步支持该会议可能再次下调0.5%的预期。
观望买家现在不选择买房的六个理由
1. 不清楚房价是否真的在上涨
继9月份上涨1%后，10月份房地产价格再次上升0.5%。然而，房地产价格通常在春季出现上涨，而10月份的0.5%涨幅低于该月的常规水平，因此并没有足够的证据表明房地产价格必然会持续上涨。确实，许多银行预测2025年房价将会上涨，但预测往往也会出现错误。房价有可能上涨，但也可能会下跌或保持平稳。
2. 利率仍然很高
利率自年初以来有所回落，但仍维持在较高水平，这对借款人的消费支出造成了限制。根据Infometrics的数据，高利率与高房价的结合使得普通住宅的按揭贷款几乎占据了普通家庭收入的50%。对于房地产投资者而言，许多出租物业的租金收入无法覆盖所有支出。换句话说，租金收入不足以支付全部成本，这部分亏损需要投资者自行承担。
3. 与收入相比，房价仍然很高
目前，新西兰房价的平均水平依然是平均收入的七倍。如此高的房价与有限的承受能力，使人不禁思考：“房价究竟还有多大的上涨空间？”
4. 租赁市场艰难
约21%的房产投资者表示，寻找合适的租客非常困难。这是托尼·亚历山大（Tony Alexander）与Crockers对房产投资者进行调查后得出的结果。房产，尤其是在奥克兰的房产，出租所需的时间延长了几周。这可能会使首次购房的投资者感到焦虑。很少有人能够同时承担自己的住房贷款和投资贷款。在寻找租户的过程中，任何不确定性都可能导致买家变得更加谨慎。
5. 特朗普赢得美国大选
唐纳德·特朗普预计将在1月份重返白宫，这将加剧全球经济的不确定性。如果他如期实施关税政策，这将对新西兰产生何种影响？是否会如许多经济学家所警告的那样引发通货膨胀？如果通货膨胀加剧，利率是否会回升，或者至少保持在当前水平？ 对此没有确切的答案，但大额贷款购房需要稳定的预期，因为借款人必须确信自己能够偿还债务。 无论对特朗普的看法如何，我们都必须承认，我们并不总能预测他的行动及其后果。
Opes Partners 经济学家埃德-麦克奈特（Ed McKnight）：“你要权衡利弊，然后决定什么适合你”。
6. 一些开发商正在破产
新西兰先驱报近日报道，Classic Builders 已裁员 90 人。税务局正在申请对 Citadel Capital 进行清算，而 Stonewood Homes 的建筑许可数量也较十年前的高峰期下降了 90%。因此，当前的购房者确实可能会签署购买无法建成的房产合同。如果在新西兰发生这种烂尾的情况，虽然买家应该能够收回定金，但这将导致浪费宝贵的时间。
街区的冷热
已经走出低谷的郊区数量有所增加。截至 10 月底，在过去 12 个月中有 20 宗或更多成交记录的郊区中，有三分之一在本季度有所增长。截至 11 月底，增长型郊区的比例已增至 45%，而一年前增长型郊区的比例几乎是现在的两倍。
该表给出了奥克兰最贵郊区的平均房产价值，并显示了其在过去三个月中的变化幅度。根据其 3 个月价值变化的大小（百分比）进行排名。同时还给出了同期的价格变化。
