惠灵顿在2024年12月的中位房产价值较上月下降了0.7%，同比下降了6.5%。照片 / Fiona Goodall
2024年底，新西兰房产价值再现小幅下滑
根据CoreLogic的房产价值指数最新数据显示，新西兰全国中位房产价值在12月份小幅下降了0.2%。这是自3月份以来的第九次月度价值下跌（10月份的持平结果为例外），实际上只是我们在大部分时间内观察到的更广泛趋势的延续——房产价值的温和下降，最初反映了高抵押贷款利率，但最近则与疲软的劳动市场有关。换句话说，12月份的疲软结果很好地概括了2024年整体的情况。
然而，有迹象表明，较低的抵押贷款利率开始在市场中发挥作用，整体房产价值的下降可能接近尾声。例如，汉密尔顿的中位房产价值上升了1.0%，陶朗加上涨了0.4%，达尼丁上升了0.3%，而基督城则保持稳定（此前几个月也录得了一些温和的增长）。一些较小的城市在12月份也录得了适度的房产价值增长，包括旺阿雷、纳皮尔和帕默斯顿北各上涨了0.2%。
奥克兰和惠灵顿的市场依然疲软。
尽管如此，新西兰最大的两个房地产市场仍未看到复苏的曙光。奥克兰的中位房产价值在十二月下降了0.4%，而首都惠灵顿的中位房产价值则下降了0.8%。这两个市场的房产价值仍然比疫情后的高峰低20%至25%（相比之下，基督城的房产价值仅低于高峰7%）。
奥克兰的房产价值似乎受到市场上待售房产数量高企的影响（包括现有房产和新建房产）。在惠灵顿，待售房库存水平同样是一个阻力，此外，该地区还受到公共部门裁员的冲击，不仅直接导致了就业岗位的流失，还对经济和房地产市场的信心产生了负面溢出效应。
借款人目前正在进行短期操作
在假期期间，储备银行发布了11月份的抵押贷款数据，显示出74亿澳元的活动，年增长9亿澳元，延续了近期的上升趋势。低存款贷款和高债务收入比贷款仍然受到控制（至少目前如此）。但或许最引人注目的是，现有浮动利率抵押贷款的比例从10月份的11%急剧上升至11月份的14%——这是自2020年中以来的最高比例。显然，人们仍然寄希望于未来固定抵押贷款利率的降低，并希望在认为时机合适时立即锁定利率。相对而言，现有贷款中固定期限超过12个月的比例不足20%。
密切关注投资者动态
本周晚些时候，CoreLogic的12月份买家分类数据将会发布。我将密切关注的一个方面（我怀疑在接下来的年份中也会如此）是抵押贷款投资者的趋势，他们在最近几个月已经显示出复苏的迹象。
市场矛盾力量博弈的一年？
最后，重申我对2025年市场的高层次展望——潜在的矛盾力量博弈（例如，抵押贷款利率下降但劳动力市场疲软）可能导致房地产价值在一年内仅上涨约5%。
据统计，新西兰人迁移到澳大利亚时，可能会先在悉尼的外郊找到价格适中的住房，但面临较长的通勤时间。
冈德曼和戈斯福德的中位房价约为30万澳元，但需要1.5小时的铁路通勤。珀斯和阿德莱德是更具经济适应性的城市，尽管价格上涨，但相比悉尼提供了更好的入市机会。
随着新西兰人逃离经济疲软的家乡，寻求在澳大利亚的更好机会，数据显示，除非愿意做出妥协，否则置业的压力可能并不会有太大改善。
雷怀特对大悉尼地区最具经济适用性的郊区进行了数据分析，结果显示，寻找距离悉尼中央商务区（CBD）较近的经济适用房的基纽人面临较大挑战。然而，如果买家愿意缩小购房规模并接受通勤，或者能够在外郊找到工作，他们可能会有不错的机会。
悉尼的邦迪海滩是一个受欢迎的旅游目的地，但希望搬迁至此的人士应考虑他们的预算。照片来源 / Getty Images。
希望花费少于100万澳元的新西兰买家在甘德曼和戈斯福德的机会最佳，那里的中位销售价格仅为30万澳元。尽管价格诱人，但从那里到悉尼CBD的铁路通勤时间约为1.5小时，并且需要大幅度缩小居住空间。大悉尼地区其他更具经济适用性的郊区包括特雷吉尔、比德威尔和位于蒙特德鲁伊特的布莱克特，那里中位价格约为66万澳元。
雷怀特的高级数据分析师阿托姆·戈·天表示，尽管悉尼的外郊房价更为实惠，但考虑到前往悉尼CBD的通勤时间，这些地区可能会显得相对偏远，而这些地区的经济适用房通常也较小。
悉尼的可负担街区
买家在寻求经济实惠的住房时，需要考虑到较长的通勤时间以及通常较小的居住空间，这些都是低成本生活所带来的影响。悉尼的外郊区正在不断发展，新的基础设施项目和商业中心的建设使得一些居民能够在郊区实现工作和生活的平衡，但对于其他人来说，生活方式和通勤时间之间的权衡是相当显著的。
对于那些不愿意忍受长时间通勤的人来说，黑镇是最佳选择，乘坐火车到悉尼中央商务区仅需53分钟。该地区65%的房产价格低于100万澳元，房屋的中位销售价格为78.5万澳元。距离悉尼中央商务区最近且拥有最高比例经济适用房的郊区是梅里兰兹的伍德公园，79%的房屋价格低于100万澳元，房屋的中位销售价格为90万澳元。该郊区距离通往市中心的高速铁路仅有10分钟车程。
Ray White的分析显示，悉尼有31个郊区的房屋价值均在100万澳元以上。中位销售价格最高的郊区是位于城市北岸的朗吉维尔，买家可能需要准备638万澳元的资金。
悉尼的高房价街区
对于润澳的新西兰人来说，尤其是来自奥克兰等高价市场的人，可能会发现悉尼的房价相对可比，甚至略显实惠。然而，对于那些来自地区的新西兰人来说，购房的优势可能并没有那么明显。
像珀斯和阿德莱德这样的城市为买家提供了比悉尼许多地区更为实惠的入市机会，但随着这些城市的房价迅速上涨，买家感到了一种紧迫感。去年，珀斯的房价增长达到了23%，而阿德莱德和布里斯班分别上涨了13%和12%，均超过了悉尼的6%。
然而，即使在澳大利亚最实惠的城市或悉尼的郊区，新西兰人也未必能获得显著的优势，因为新西兰的房价基本与澳大利亚的中等价位区域相当。
在西澳大利亚的珀斯，房屋可能成为新西兰人更为经济实惠的选择。
“奥克兰的房价约为110万纽币，而坎特伯雷的房价约为70万纽币，因此来自奥克兰等地的新西兰人可能会觉得澳洲更具性价比，但来自其他地区的人可能会感受到差异较小，”
对于租房者而言，澳大利亚的租金与收入比略显优势。此外，澳大利亚目前的利率仍低于新西兰，这使得新西兰人在澳大利亚的房地产市场可能更易于管理。
然而，如果新西兰人梦想着像邦迪海滩这样的地方，他们需要准备充足的预算。该著名海滩郊区99%的房屋价值超过100万澳元，销售中位价为153万澳元。邻近的邦迪交汇处被认为更为实惠，但仍然昂贵，销售中位价为147万澳元，只有1%的房屋价值低于100万澳元。
那么，对于新西兰人来说，澳大利亚的草地是否更绿？答案取决于您愿意妥协的方面。
