新西兰的无抵押房产热点：房主如何摆脱债务
新西兰的房屋中，约有不到三分之一是无抵押的。
在新西兰，某些地区的房贷偿还情况比其他地区更为轻松。根据Beth Walsh的艺术作品，2014年无房贷住房的比例从36%下降至2024年的32%。造成这一变化的因素包括房价上涨以及疫情后购房热潮，尽管利率较低。
Selwyn、Southland和Queenstown-Lakes地区的下降幅度最为显著，其中Selwyn地区下降了20%。在过去十年中，已清偿房贷的房主数量急剧减少，这引发了人们对新西兰人在退休期间仍需偿还房贷的担忧。
根据OneRoof的数据合作伙伴Valocity的数据显示，新西兰的无抵押房屋比例不足三分之一，尽管经历了较长时间的低利率。造成这一现象的因素包括房价上涨以及在新冠疫情后的两年内，购房热潮在利率最低时的影响。
OneRoof和Valocity的研究发现，无抵押房屋的比例从2014年的36%下降至2024年的32%。在48个地方政府辖区中，无抵押房屋的比例均有所下降。无抵押房屋比例下降幅度最大的地区包括：Selwyn（下降20%）；Southland（下降12%）；Queenstown-Lakes（下降8%）；Waipa（下降8%）；以及Tauranga（下降8%）。
该表格展示了各地方政府辖区内无抵押贷款物业的百分比。
近年来，全国无抵押住房数量的下降速度有所放缓，过去五年仅下降了一个百分点。实际上，奥克兰无抵押住房的比例从2019年的28%上升至2024年的29%，尽管2014年的比例高达35.9%。
在陶朗加，过去五年无抵押住房的比例也有所增长（从29%上升至32%），但在过去十年中仍下降了8%。在主要城市中，皇后镇湖区的无抵押住房比例最高，达到39.7%，而汉密尔顿的比例最低，仅为26.4%。
Pauanui位于汤姆斯-科罗曼德。该镇的买家通常是高净值个人，他们在购买第二套房产时不需要抵押贷款。照片来源 / Shutterstock
汤姆斯-科罗曼德的无抵押贷款物业占比最高，达55%（较2019年的54%和2014年的53%有所上升）。而上哈特的抵押贷款物业占比最大，达79%（较2019年的75%和2014年的72%有所上升）。抵押贷款物业的总数从2019年的1,067,460套增长到2024年的1,169,893套（增长9%），而抵押贷款物业的总价值则从784,510,892,250纽币跃升至1,115,288,907,400纽币（增长42%）。
新西兰各大城市无抵押房产的百分比表。
非抵押物业的总数从2019年的515,654套增长到2024年的548,655套（增长6%），而非抵押物业的总价值则从370,532,975,461纽币跃升至539,542,864,170纽币（增长5%）。
根据研究，Thames-Coromandel地区的房主可能拥有最多的可支配收入，但具体的可支配收入取决于他们的居住地点。Thames地区的房屋平均价值约为68万纽币，而像Pauanui这样的度假胜地，作为该地区最昂贵的郊区，房屋的平均价值约为150万纽币。
Harcourts Pauanui的董事Alyce Rowe表示，Pauanui的房屋通常是代代相传的。此外，该地区的买家往往是高净值个人，他们在购买第二套房时不需要抵押贷款。Rowe表示：“Pauanui非常独特，与Thames等地的情况截然不同，后者仍然是以首次购房者为主的常住人口。” “在Pauanui，我们大约有50%的买家在交易时并不需要融资作为条件。”
房价的急剧上涨使得越来越多的首次购房者承担了更大的债务。照片 / Fiona Goodall
Valocity的高级研究分析师Wayne Shum表示，皇后镇湖区也存在类似的情况，约40%的房产没有抵押贷款。“令人有些惊讶的是，新西兰一些最昂贵的地区，如皇后镇，抵押贷款无房的比例却很高，但许多房产可能是由已经退休的居民或经济宽裕的买家所拥有，他们已经缩小了居住空间或获得了丰厚的收益，因此不需要贷款，”Shum说道。皇后镇和汤姆斯-科罗曼德尔等地与汉密尔顿形成鲜明对比，后者仅有26.4%的房屋没有抵押债务，是新西兰所有主要城市中比例最低的。
Shum表示，这反映了汉密尔顿的经济和住房结构，该地区有许多年轻家庭和首次购房者，他们在偿还抵押贷款时往往背负较长时间的债务。“在汉密尔顿等地，绝大多数首次购房者都会有抵押贷款。通常在购买第二或第三处房产后，他们才有可能实现无抵押贷款的状态，”他说。Shum补充道：“尽管经济发生了重大变化，但我们并未看到无抵押贷款人数的快速变化，这一点很有趣。”他还警告说，市政、慈善机构或政府住房提供者所拥有的房产通常也是无抵押贷款的，这可能会稍微影响数据的准确性。
坎特伯雷的Selwyn区是无抵押贷款住房数量下降最为显著的地区之一，自2014年以来，该地区的无抵押贷款住房数量下降了20%，这很可能是由于基督城地震后该地区的巨大扩张所致。
Valocity高级研究分析师Wayne Shum表示：“尽管经济发生了重大变化，但我们并未看到无抵押贷款房屋数量的快速变化，这一点很有趣。”照片/ Fiona Goodall
Selwyn是新西兰增长最快的地方政府区域，Rolleston的居民约为30,000人，预计将再增加17,000人。Ray White代理人Caine Hopcroft表示，Rolleston在地震后确实迅速发展，但现在买家也开始从奥克兰和陶朗加等更昂贵的地区迁入该区。该地区的Lincoln已规划了1700套新房的开发，而位于Rolleston的iZone大型工业开发预计将增加1500个新工作岗位。此外，该地区还将迎来南岛最大的PAK‘nSAVE超市。Caine表示：“对于大多数在这里购房的人来说，这是他们的第一套房，他们依赖于贷款或父母的支持，尤其是在过去两年中。”
在以房价实惠而闻名的南地，过去10年中无抵押贷款房屋的数量也下降了12%。Shum指出：“在南地，尽管房价更为实惠，但当地的就业市场并不总是支持快速还清抵押贷款。” 对于许多当地人来说，收入限制意味着即使房产价值较低，抵押贷款也会在账上保留更长时间。Shum补充道，数据也可能受到那些已还清抵押贷款但未向银行解除抵押的房主的影响，他们可能会将其作为未来需要时的信用额度。
新西兰房价处于低谷，斯图尔特岛虽然生活节奏较慢，但该地区的房产依然吸引着全球的关注。
斯图尔特岛的半月湾是该岛的昂贵区域之一。照片 / Getty Images -
前伦敦律师珍妮特·麦凯抓住机会在斯图尔特岛拉基乌拉出售房产。该岛上的房产交易并不频繁，但代理商常常接到怀旧买家的大量咨询。该岛的中位销售价格为45万纽币，市场上的房产价格范围从17.5万纽币到85.4万纽币不等。踏上斯图尔特岛拉基乌拉，就仿佛回到了过去，可以体验许多人想象中的新西兰生活方式。
位于Rata街11号的这块850平方米的林荫地块靠近镇中心，标价为17.5万纽币。
托德公司（Todd & Co）的珍妮特·麦凯（Jeanette Mackay）表示，她放弃了在伦敦担任律师的生活，选择穿上胶靴和雨衣，在世界的尽头从事房地产销售。麦凯通常不举行开放日。由于她居住在岛上，她会根据需要安排看房。她告诉OneRoof，岛上的市场运转速度相较于大陆要慢一些。“通常情况下，岛上的房产交易并不频繁。大多数长期居民不会搬家，而度假屋往往会在同一家族中传承好几代。”
寻找更为宽敞居所的购房者可以考虑位于133 Horseshoe Bay Road的三居室住宅，售价为85.4万纽币。
尽管如此，该岛依然受到欢迎，房产需求旺盛，“特别是考虑到岛上超过85%的区域为国家公园，因此可用房源有限，”她表示。截至12月，斯图尔特岛上有九处房产待售，其中六处由麦凯公司挂牌，价格从17.5万纽币的林地地块到售价85.4万纽币的三居室住宅，以及一处附带餐厅的五居室旅馆。该岛的中位销售价格为45万纽币，尽管在热门的半月湾，房产通常售价约为55万纽币。
最近几个月，位于半月湾的Excelsior Road上一处140平方米的两居室住宅以46万纽币成交，而同一路段的一处946平方米的地块则以25.5万纽币售出。
麦凯表示，她接待了各种类型的买家。她曾向希望安定下来的年轻夫妇出售房屋，也向希望摆脱快节奏生活、寻找更悠闲生活方式的新西兰人出售房产，还有一些人则在寻找不同类型的度假屋。然而，投资者的数量相对较少。
根据2018年的人口普查，1570平方公里的岛上居住着408人，主要集中在奥班定居点。“由于人口较少，许多客户和顾客都成为了终生的朋友，我与当地商业界的关系也非常良好，”麦凯说道。托德公司自1865年以来一直参与南地的房地产业务。当岛上的销售代表退休时，麦凯“抓住了这个机会”担任该职位，她表示这份工作“极具回报”。
岛上的主要城镇是奥班。照片 / Getty Images “
我发现市场的不断变化令人着迷，喜欢在这个岛上进行房地产交易的独特氛围，在这里，西装和高跟鞋被胶靴和防水服所取代，房产展示常常伴随着即兴的岛屿游览。”
从布拉夫乘渡轮到达该岛大约需要一个小时，而从因弗卡吉尔乘飞机则需约20分钟。麦凯表示，很难想象“在地点或职业上会有更戏剧性的变化”。“从伦敦的律师到斯图尔特岛的房地产销售员，这确实是一段不平凡的旅程，”她说。麦凯提到，该岛拥有紧密的社区关系，更加悠闲的生活方式，原始的自然风光，以及划船、钓鱼、远足和狩猎的机会，“还有一种时光倒流的感觉——新西兰曾经的模样”。
哈考特因弗卡吉尔的古斯·德莫迪表示，该岛具有全球吸引力，尤其是在新冠疫情期间，海外买家的热情被进一步激发。
邱吉尔教堂精品旅馆和餐厅是岛上待售的房产之一。照片由提供
德莫迪位于因弗卡吉尔，负责岛上待售的地块，包括一块946平方米的土地，享有海岸、城镇和港口的全景。
“如果我有带房子的地方，需要带人参观，那就会有所不同。那样每次都得坐渡轮。” 在德莫迪的三年斯图尔特岛房产代理生涯中，他接到了大约200个来自“世界各地”的咨询。“曾经有一段时间，我统计过有33个不同的国家。” 德莫迪怀疑新冠疫情促使一些人探索“安全”的居住地，但总体上，需求主要来自希望建立度假屋的人们，“一个他们可以待个把月或两三周的地方”。
