大家都知道房价在跌，但不知道具体跌到什么程度，以及其他城市的行情如何。今天找了京津冀三个城市、一些代表性小区的近期成交数据，让大家初步了解一下真实的楼市行情。
朝阳芍药居，2023年四五月成交单价7.6~8.9万/平，2024年8月成交单价5~7.9万/平。松榆西里，2023年4月成交单价5.5~6.6万/平，2024年近期成交单价4.1~4.7万/平。
东城新景家园，2023年4月成交单价10.5~17.4万/平，2024年近期成交单价8.8~11.7万/平。东西海的学区房成交数据非常畸形，同一个小区、小面积的占坑房成交单价非常高、经常十几万一平、套价一般三四百万左右，大户型单价偏低、甚至只有小户型的一半、但套价往往七八百万起步。
这种现象，在东西海很常见，比如西城神盘荣丰2008，2023年4月一室成交单价11.6~16万/平，2024年近期成交单价6.5~13万/平，单价跌幅一平大约三万左右，套价跌幅100万左右。
同样是西城二手房，德胜学区的裕中西里，2023年4月成交单价12.7~13.7万/平，2024年4月的时候跌到了一平九万起步，但六月入学季德胜学区大利好，所以裕中西里近期的成交单价又小涨了一些，11.6~12.9万/平。
北京每年六七月入学结果出炉后，都会对学区房产生非常大的影响。比如海淀的上地东里，今年阳光招生、不让点招以后，上地小升初派位优势大增，2023年3月上地东里成交单价13~15.7万/平，今年四五月政策出台前已经跌到9.7~12.6万/平，政策出台后七八月成交单价又小涨了一点、11~13万/平。
但海淀其他小区就没上地这么好运了，成交量最高的保利西山林语，2023年三四月成交单价6.5~7.8万/平，2024年近期成交单价5.3~6.3万/平。
天津也在跌，比如裕德里，和平区第一学片，2023年成交数据如下图所示，九万多一平很常见，2024年同样的户型，一平已经跌到七万左右，一平跌了两三万。
最后是石家庄，石家庄的内容我写的很多，上一期文章/视频刚刚也讲了，现在就不举太多实例了。今年7月石家庄和海淀一样，整了个阳光招生的新政策，把点招和择校都严格禁止了，大家只能买房入学。同样的一条政策，对海淀来说，只有上地是利好，整体是利空，因为买海淀学区房的群体会溢出到东西城，但对石家庄来说，短期利好（长期利空），因为石家庄以前绝大多数名校的生源你们懂的，今年只能买房入学，短期内把很多学区房的价格炒起来了，但长期来看增加了群众入学成本，肯定是利空。
7月的成交数据贝K甚至不敢公布，但绝大部分石家庄小区的房价还是在下跌的，——相比去年同时期，跌幅大约一平小千，比如成交量最高的同祥城，去年一万二、今年九千多；瑞城去年一万六、今年一万二。
整体来看，从2023到2024年，是京津冀房价明显下跌的一年，北京天津都出现了一平小几万的跌幅，但并不是所有小区跌幅一致，刚需房是跌幅最大最明显的，改善房保值性略好一点、但也在跌。
学区房市场进一步分化，二流学区也不抗跌，只有每个地域最顶尖、最热门的学区房，房价相对保值，甚至走出一波逆势上涨的行情，比如海淀的上地、西城的德胜、天津的南开实验、石家庄的40中。但这种极端依赖划片学区的房产，风险太高太高了，只推荐追求最极限学区房的有钱人购买，正常家庭、非必要不买房。
