石家庄最近几年，新房楼盘有四点改变，也可以说四个特征，或者四大优点，分别是——容积率、外立面、户型设计和配建学区。最后关于新房学区的变化讲解，可能比较敏感，做成了付费隐藏内容，防止又被电话删帖。首先是容积率，三年前石家庄出台了几项新规定，明确以后新建住宅项目容积率不超过2.0。新规出台的前几年，石家庄住宅地块控制容积率在2.5左右，比如这两年刚交房的龙湖天奕、万科紫台、中海汇德里。有回迁或者历史遗留问题的地块整体容积率更高、2.9~3.2左右，比如东胜时间山、融创都会中心、中冶德贤公馆、保利拉菲等等。我们都知道，地块容积率越低，一般来说，居住舒适度就越高。容积率3.0左右的楼盘，刚刚也给大家举例了，时间山、保利拉菲、都会中心什么的，都是那种一眼大高层的传统小区。![]()
![]()
时间山 2.9容积率
但传统高层其实还不算什么，最尴尬的是前几年那些容积率2.5左右的楼盘，设计很为难，基本都做成了高低配=少量低矮洋房+大量高层楼栋，天奕、紫台、阅云台、翡翠书院等基本都这样。这些楼盘其实最高也就20多层，但一眼给人的观感还是传统高层，因为高层楼栋占绝对多数，地块边角的两三栋小洋房几乎可以忽略。
但2.0容积率就完全不同了，设计上虽然也有一些高低配的嫌疑，同时、兵营式楼栋布局导致楼间距很小、也很难做出大面积高品质的内部景观，但这种地块超过20层的高楼很少，基本都是洋房+十几层的小高，视觉上明显矮的多，天际线没有传统高层那么压抑，搭配第二个优点，给人的感觉就好像一个个精致的“玻璃盒子”。新房楼盘的第二个优点，——大部分采用公建化外立面设计，少部分采用第四代住宅立面。公建化外立面设计有几个很明显的特征：设计语言简洁，整体去装饰，现代感极强，窗墙比超高，大面积玻璃幕墙，搭配金属或石材。四个关键词：现代、玻璃、极简、铝板。第四代住宅外立面，最大特征是多了一个很大很明显的挑空绿化阳台，阳台上象征性的种棵树，看上去会有一点怪异，石家庄目前几乎只有城城在用。这种立面设计其实也挺...好看的，起码一眼扫过去就知道是新房。![]()
瑞凝府新的立面设计因为大量采用玻璃和金属元素，玻璃幕墙+金属线条的视觉冲击力非常强，所以质感比以前烂大街的真石漆（涂料）外立面提升很多。住宅立面用上大面积玻璃幕墙，能耗肯定是比较高滴，冬天冷夏天热，但是嘛，就好像AI时代比拼的不是芯片算力而是各国能源一样，现在咱国家作为工业克苏鲁、就是电多......有钱人可能也不在乎那点电费，所以现在的户型设计也与以前大不相同。这就是第三点改变，——新房的户型设计越来越好，面宽越来越大，进深越来越短，代表着房屋采光和通透性越来越好。大宽厅、大阳台、明厨明卫、电梯入户、三面甚至四面朝阳等几乎是现在的新房户型标配了，而且2.0容积率的洋房小高公摊也小，15~20%左右，往往还有一些赠送面积（入户花园什么的），实际得房率比公摊28%左右的高层二手房强很多。
最后一点改变，是学区。以前的新楼盘大部分划片学区都不理想，或者划片名校不让上，或者配建的名校分校徒有其表。但以后就不一样了，XX发现新房没学区很难卖，一流初中本部考的再好、利好的也只是二手房，城市建设一点好处收不到。所以现在有个新趋势，——开发体量很大、需要配建学校的地块，周边名校必须提供实质性的“帮扶”，不能像以前一样只输出管理模式、象征性挂个分校牌子就应付过去了，而是本部必须派师资支援，甚至本部和分校一体化、新校作为一个新的年级部。
