前几天补牙，牙医问我：看你朋友圈挺活跃的，你觉得老破小学区房能不能买啊？我当时看着她手里的电钻，心里有点发怵，只能大致回复一句：一句话解释不清楚，近几年是可以买的（她指的应该是28中老破小）。
老破小学区房能不能买，是一个经久不衰、非常经典的话题。虽然大家都不推荐买老房子，也都很怕学区变动风险，但最近十年石家庄一流学区老破小的确非常保值，甚至同样的划片学校，老破小涨了、电梯房跌了！现实就是这样的反直觉，但莫名其妙的很合理，不信您可以看最新的成交数据对比。
棉三棉四，两个老兄弟住的很近，一路之隔。几年前，两个老小区房价几乎一致、大约1.7~1.8万/平，但棉四划片的81中五年内飞快崛起，所以现在两个本家老兄弟房价简直是天壤之别——棉三现在跌到一万一平，棉四不跌反涨到两万出头......![]()
81中毕竟刚火没几年，棉四的老破小只是微涨，40和43的学区房就很逆天了，40中今年已经有很多三四万一平的老破小成交案例了，43的学区房划片小学一般、所以没有40中那么离谱，——成交热度最高的燕港新村，同类房源这几年也就涨了一万一平吧，记住，是一平涨一万噢~也有人会说，——你在鼓吹老破小吗！？你敢给老破小站队吗！
那肯定不敢，我哪儿有那胆子。老破小学区房，差别也是很大的。一流初中的老破小逆势上涨，二流初中老破小就是随大流框框跌了，比如27中的裕东小区，以前两万一平现在九千多，房价直接腰斩。
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又比如22中翟营大街小学的谈固小区，同类房源2019年1.6~1.7万/平，现在1.2万/平，房价小跌4000多元/平。![]()
那么次新电梯房，是不是比老破小更保值呢？——答案是不一定。比如谈固小区同一划片的东胜金色里程，同类房源2019年1.8万/平，现在1.5万/平，房价跌幅3000元/平左右。![]()
有朋友可能要着急下结论了，三千＜四千，所以学区划片一致的情况下，次新电梯房比老破小更保值！——答案还是NO，因为谈固两室套价跌幅大约22.5万，而金色里程两室套价跌幅是25万。
再给您举个更直观的案例，冠城是81中划片的次新电梯房，我们刚讲过棉四的老破小这些年房价小涨，冠城呢？如下图所示，冠城同类房源2019年成交价2万/平，现在跌到1.7万/平......81中，石家庄中考表现最好的公立初中，也救不了冠城的房价，只能拉一把棉四的老破小。
这几年，一流初中的老破小学区房比次新电梯房更保值，40中老破小三万四万一平的成交数据已经很常见，但中央悦城却从三万多跌到了现在的两万八、甚至两万四一平，出现这种现象的原因其实很简单：次新房面积大，套价高，房价涨跌幅度小但绝对值很大。因为未来可能存在的学区风险，越来越多的家庭选择购买套价尽可能低的房子，套价低、房价小跌也赔不了多少钱。
所以市场看好的不是老破小，而是套价最低的学区房，老破小只是最适合这个定义的。
又比如23中的次新电梯房——阿尔卡迪亚荣景园，品质是不错的，成交量一直在全市前十，区域热度非常高的一个小区，23中也属于一流初中（您如果觉得23不属于一流初中的话，那28也不算，因为最近两年23一直比28考的更好）。阿卡同类房源2019年一室成交价1.8~1.9万/平，现在一室最新成交价1.7万/平左右，每平微跌不到两千块。2019年三室成交价2.5万/平，现在三室最新成交价2.1万/平，每平跌幅四千块。（六年前石家庄二手房排名前十的小区，绝大部分都跌了大几千，阿卡算是其中很保值的了）
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一流初中的次新电梯房，同一个小区，一室比三室房价跌幅小一倍。然后我们再看42中的联强小区，一室和两室成交价的对比也非常明显，一室1.7~1.8万/平，两室只能卖1.2~1.3万/平！
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这就充分证明了——现在市场最看好的，只是套价低的一流初中学区房，无论老小区还是电梯房，只要套价能压到最低，将来房价如果下跌，家庭损失相对更小。
通过对比这么多小区的成交数据，我们可以初步得出两个结论：
①二流初中的学区房不保值，一流初中的学区房最保值，甚至可以逆势上涨。②家长害怕划片变动，担忧多校风险，所以都不敢买一流初中的大面积房源，只敢买相对套价更低的老破小！
今年阳光招生，不能择校了以后，石家庄家长更恐慌了，一流初中的老破小不断出现非常离谱的成交案例，43中学区房破三万一平，40中破四万，很多一流初中的老破小套价已经涨到120万起步。![]()
现在一街之隔，同样房龄的老小区，房价相差两倍很正常，差三倍或四倍的也有。上半年接到咨询我还敢说买老破小是可以的，现在真不敢说了，因为老破小套价已经拉高太多了，三年后如果划片初中中考血崩，那房价走势真不敢想......
但小升初入学高峰至少还会持续五六年，一直到2029年左右，上初中的小孩数量才会开始明显下降。所以最近几年，一流初中老破小的市场需求依然是很大的，最大的问题/隐患/风险是——划片入学的政策会不会改变？划片初中会不会中考雪崩？所以当时面对牙医的电钻，我只是简单的回复了她一句：最近几年，老破小学区房可以买。（牙医说的应该是28中老破小）
如果她没拿电钻，我还会再加几句：最近三年，石家庄初中格局变化可能会很大，建议观望。二流初中的老破小不要买，小区成交热度低的、没什么知名度的老破小也不要买，面积比较大的老房子、就算划片一流初中、也不推荐。
