我们想肯定的一点是：
站在长周期里看，核心城市的核心地段仍然是我们不得不去选择的重要投资和配置渠道
而我们的忧虑，来自于更小范围和更短周期里的焦虑和躁动
2024年北京楼市开局惨淡，在各种政策的加持下，被寄予厚望的小阳春行情一般
3、4月二手房成交量均未突破15000套，房价延续着年前的下跌走势
5.17全国出台利好政策，6.26北京落地，成交量随之上涨，7月网签终于突破1.5万，价格也随之企稳
然而好景不长，持续了不到1个月，7月下旬开始，一直到9月，市场再次掉头向下，量价齐跌
9.30再出利好，首套首付降至15%，市场二度上扬，10月二手成交量超过2万套
随后的11-12月也表现不俗，成交量达到2万套左右，北京楼市在波折中度过了2024
2025北京楼市会如何走？
春江水暖鸭先知，一群“拱火”的开发商，率先打响北京楼市新年第一枪
【一】开发商带头抢地，强烈看好后市
2025年1月2日，北京直接放出王炸组合——朱房村棚改二期0029、0030地块
两宗地块总起拍价达150.3亿元，最终在2个多小时激烈争抢下下，经过413轮竞价，以总价181.924亿元成交
其中，0029地块共吸引了建发、中海、金茂、中铁置业+招商+华润、保利5家房企报名
青一色，全是国、央企
根据地产行业内部传出的消息，这块地在竞拍前，线上就已经有了5次报价
竞拍开始后，经过近1个小时、161轮举牌，最终由华润+中铁置业+招商联合体竞得
成交价91.52亿元，溢价率达17.33%，成交楼面价约为8.92万元/平方米
这年头，居然还能出现提前报价！足可见开发商的跃跃欲试
另一宗0030地块竞拍环节则更加火热
据悉，该地块共吸引城建、建发、中海、金茂、中铁置业+招商+华润、保利6家房企报名
又是青一色，全是国、央企
竞拍持续了一个多小时，经过244轮举牌后最终以90.404亿元由建发摘得，溢价率25.04%，成交楼面价约为9.5万元/平方米
很多人看到这里，心中一定会想到一个字：拖！
没错，国企、央企是楼市的风向标
回顾2015-2016年那一拨崛起，同样也是国企、央企带头拍地王
然而，不管是不是拖，当下已经不再重要
重要的是：如果是开发商自发的拿地王，那就是市场驱动，2025北京楼市大概率差不了
如果是拖，那就是神秘力量促使这些国企央企去抢地，2025北京楼市更不会差
说到这里，很多人可能会不高兴
但是从年末几场大会的定调来看：今年一定会延续去年的救市路线
能不能救起来暂且不说，但救市不会半途而废，油门会一脚踩到油箱里。楼市不起，政策不止
【二】新房将对二手房形成维度碾压
请原谅我，本文的标题，确实有点标题党
但是从长远看，新地块的土地陆续拍出，会对海淀老板块的二手房形成维度碾压
根据土拍规则，此次竞拍的两宗地块均不限地价、不限销售指导价
也没有设置竞“现房销售”面积以及摇号等环节
市场定价机制重新回归
这也是近期北京第二次推出不限价的地块，上一次，是在丰台
我们可以大胆的得出一个结论，未来北京推出的地块，除了极个别特殊的之外，大概率都会不设限制
随便买，随便卖
但是，以此次两个地块为例，平均溢价率高达20%以上，未来想要赚钱，必须要卖得更贵才能有利润
但是市场会不会买单，如何能卷的过周边二手房？
答案，其实暗含在去年年末的新规里
2024年11月，北京出台《北京市高品质商品住宅设计导则(试行)》，首次提出鼓励首层设置架空层、开放的风雨连廊，以及开敞阳台、架空和连廊面积不计容
内容不再复述，我只读到了一个字：
送！
是的，“高赠送”时代又回来了！“得房率100%”“零公摊”不再是奢望！
众所周知，此前北京得房率普遍在70%-80%
为了卖地，2024年以来新盘规划审批尺度愈发放宽，得房率大幅提升
2024年下半年，北京新盘陆续出现“开敞阳台”
尤其是在丰台、顺义、大兴等区域的新盘，开始出现带“开敞式阳台”的项目
部分项目阳台的进深可以做到1.5米，面积达到5-20平方米
如今，“万年不供地”的海淀拍出新盘，未来的得房率必然超高，这基本是一个确定性事件
产品方面碾压海淀老城区的房子，构成极大利空
同时，高热度的楼盘也会对于所在区域，也就是五环附近的上地、清河带来重大利好
原因很简单：
热门楼盘会给区域带来更高的关注度，带动周边楼市发展，同时也能带动周边配套的更加成熟
当下酒仙桥板块的北京宸园，就是最好的例子
酒仙桥板块可谓是北京去年最靓的仔，不仅在热销上冲上楼市热搜，城市界面更新上也引发关注
北京宸园自10月13日首次开盘，当月便以20.06亿元斩获北京新房销售金额、面积双料销冠
更为关键的是，北京宸园的热销，还带动了周边其它楼盘的成交
一条坝河，一条14号线把酒仙桥分成了四个部分，而此前东南部北京宸园所在的老街坊片区，其实属于整个酒仙桥最差的片区
几大旧街坊城市界面非常差，楼盘不远处久隆百货，多是打折商品，有种城乡集合部的既视感
由于路况一般，周边堵车问题比较严重
但是，北京宸园的热销重塑了酒仙桥的价值，一旦增量资金进场，板块的价值重塑只是时间问题
政府和开发商出于利益的驱动，非常乐意提升板块价值。目前老街坊片区正在积极推进旧房拆迁和道路升级改造
第一批五个地块（二街坊、三街坊、四街坊、十一街坊、立新村）早已完成征收工作，目前已拆除了大部分住宅楼
与拆迁同步进行的，还有主干道酒仙桥路和亮马河北路等道路的拓宽改造工程
当交通和界面都升级后，区域的面貌会焕然一新
再加上优越的区位条件，通勤望京、国贸、东直门、亚运村、太阳宫等商圈，基本都30分钟内到达
所以，宸园的热卖一下子就带火了整个板块
那么，我们再把目光回到海淀的这两块地，是不是和北京宸园有诸多相似之处？
相对“地处外围”、多年来土地供应有限、距离产业高地交通方便，基本会走出和北京宸园一样的路径
在存量市场上，购房需求恒定有限
当大家的目光尤其是高端购买力的目光集中于新兴外围区域，对于海淀老板块的打击可想而知
【三】海淀2025，宜买、宜置换
此前在海淀买房，其实一直是很粗暴的
管它是什么奇葩户型，只要能上车就完事了
但在这个下行市场，许多奇葩户型都跌惨了
尤其是奇葩朝向的小两居，跌个20-30%太正常
此外，随着市场的下行以及大家对居住标准的要求越来越高，产品也在进行快速的迭代，竞争更激烈
在户型、装修品质等各方面就更卷，大家都在提高得房率
一般来说，一个区域出现一个新房项目，都会大幅吸引周边购房者的目光
同时，当这个新房交房时，次新盘楼下都会聚集大量的中介门店
其成交量也会大幅碾压周边二手房
如今，央企开发+超高得房率+更合理的户型会对周边二手房带来什么影响，不言而喻
长久以来，海淀买房主要看地段（产业）、看学区，很多人都会忽略产品本身的品质
但是随着市场的深度调整，未来人们尤其是年轻人的买房观念，也会进一步改变
这个世界唯一不变的，可能就是改变本身
所以，身处这个关键节点，现在提前操作还来得及，但时间不多了！
2025，海淀买房，宜买、宜置换
没买房的，面对史上最低首付、史上最低利率，可以果断出手
即便是二手房，当下依然还有很多值得购买标的
但前提是在专业人士的指导下找对产品，因为买房是个越来越专业的事情
手持非优质资产的人，要抓紧置换，因为会有越来越多的新房，对你手中的资产形成维度碾压
至于如何在海淀买房、如何置换手中的房产，可以扫描下面二维码免费咨询我们
买房的路上，我们不能让所有人都致富，但一定会让我们身边的人都避坑，致力于为买家买到未来20%核心资产，一起抓住这轮楼市机遇
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