有没有搞错？
“宇宙中心”海淀也有坑？
没错！今天，咱们就来聊下北京第一强区、教育三巨头之一的海淀
众所周知，北京有两个群体全国闻名，一个是朝阳群众，一个是海淀妈妈
朝阳区在前者的庇护下，嘎嘎安全；海淀在后者的加持下，嘎嘎能卷
海淀妈妈的目标只有一个，就是要让孩子上重点学校
她们非常重视孩子的学习成绩，如果孩子成绩差，很可能把自己气出一身病
因此，海淀的房价，不夸张的说，一半都是被学区和海淀妈妈们撑起来的
另一半呢？毫无疑问是产业，996的牛马们撑起了另外半边天
正是这样独特的氛围，造就了海淀楼市教育+产业的双子塔格局
01.海淀，闭眼买!？
从海淀楼市过去的表现来看，新房、二手房销售速度都非常快，不管整体北京楼市成交如何，海淀总能跑赢大势
顺风时，海淀整体涨幅高于北京全市；
逆风时，海淀跌幅也相对小；
在2022年之前，对于开发商而言，卖“海淀”俩字就可以了，根本不用卷产品
对于购房者而言，“这里是海淀啊！供应少，购买力强，闭眼买就可以了
海淀区是北京乃至全国的经济高地、科研高地与教育高地，GDP更是常年居北京各区之首
而且海淀还拥有全国最大的高校群体，中国超过20%的985高校云集海淀，比如清华、北大、人大等
对于鸡娃的家长而言，海淀是清北录取人数最多的城区，高考高分段学生数量碾压其他城区
以人大附为首的“海淀六小强”是北京大多数中学生的终极目标，中关村三小、一小、二小同样属于北京最牛的小学之一
目前，北京平均普高率80%，北京的中考虽然是全市统考、同一张卷，但中考有“锁区”机制
意思就是除非成绩极好、否则极难跳出户籍所属城区的限制，但北京优质高中仅集中于少数几个城区，就比如西城和海淀
所以在海淀上学，即便小学初中阶段学校选的一般，只要小孩足够强、家长鸡血打的多，也有机会在海淀上相对好的高中
总之，海淀的强，是地段、学区、产业全方位的强，这种强很自然的反应在整体房价上
即便在行情比较弱的2023年，海淀的房价也相对稳
尤其世华龙樾二期、金隅翡铂爵郡、世华龙樾四期、橡树湾三期、西山壹号院南区、万寿路26号院、信悦华庭等小区更是跑出了相对不错的行情
这些小区都有什么共性呢？
基本都是学区、产业、次新加持
海淀这么强？
为什么说还有坑？
海淀的坑，原因就出在他太强了，太容易上头，从而忽略了危险性
一旦人们上头，房子的价格往往会被炒到偏离价值；
一旦行情异动，购房者往往要承受更大的损失
尤其是牛市初期的当下，一定要警惕
为了说明这个问题，我们以典型的代表楼盘蜂鸟家园一次性把这个问题说清楚
02.以史为镜，可以知兴替
以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替
蜂鸟家园，very small，但又极贵
最高峰期，单价一度超过20万以上
它配套的学校，是中关村三小，号称宇宙最强小学
但是到了2023年，这里的每一个房子都跌去数百万，是北京回调幅度最大的小区第一
谁说海淀房子闭眼买？
人民群众中有坏人啊！
在2023年之前，每年的2、3月份，蜂鸟家园是成交最多的房子，平均一个月就能有几十套
蜂鸟家园的价格，一直都有起伏。政策利好时，43.98平方米的一房，成交价能飙升到985万，单价22.4万元/平方米
最高的一套，甚至卖到过1028万
行情最差的时候，跌到800万以下也是有的，但是到了2023年，一度跌到600万，几乎是回到2018年
但是到了24年七八月，500万、400万.....
蜂鸟家园暴跌，除了整体行情不好外，还有就是我们常说的多校划片
海淀区在2019年出台了“1911”政策（指在2019年1月1号之后买房落户的生源参与调剂）
但那一年，并没有任何孩子被调剂出中关村三小
但是到了2023年，由于入学人数多，灰犀牛突然来了！
包括蜂鸟家园在内，有接近几十个住在三小学区房里的孩子，被分去了三小之外的小学
这是北京海淀区实行多校划片之后，被调配最多的一届
这一年，三小一年级总共18个班，由于赶上入学高峰，甚至还多加了一个班，但名额依旧不够
最后，很多花重金买学区房的家庭，却无法入学
蜂鸟家园的房价，也彻底崩了！
按道理讲，多校划片后，学区房应该普跌，为什么蜂鸟能跌这么多？
答案很简单，蜂鸟家园相对于其它学区房，并不宜居，再不能上学，变的毫无优势
就如同它的名字一样，蜂鸟家园真的很小，户型基本上都是开间，大多数面积不到50平方米
这时购房者才意识到，自己买下的不再是硬资产，也不是可住的房子，只是孩子上学付出的代价
然而，历史总是在不断的轮回，互联网的记忆，总是短暂的，好了伤疤忘了疼
当今年新政发布后，蜂鸟家园再次迎来了第二春
10月4日，51平的房子，学也是二年级占用，成交价430万
但是随着政策发酵，10月19日，蜂鸟家园成交了一套51平的房子，学位名额29年才空出来，成交价545万，短短半个月时间，房价上涨115万
尽管我们排除户型、楼层、朝向等因素，蜂鸟的确涨价了
至于他能涨到多少，涨多久，没有人知道
但是可以肯定的是，未来的某一天，一定还会有寒冬来临，一定还会套牢一群大冤种
对于普通人而言，你躺平，在北京吃喝玩乐一两年，其实也花不了多少钱
但是踌躇满志，努力还房贷，用自以为感动自己的方式去努力，买错房子，一年亏几百万是很正常的
即便，在曾经可以闭眼买的海淀，即便是最顶级的学区房
很多人都明白，买房看地段、看学区、看产业，但是更深层次的解读
比如政策趋势、楼盘价格趋势、学区政策、区域发展趋势、买卖双方的心里博弈及想法....
这些都不是简单几个字能概括的，而是要综合考量，要综合判断，必须常年、时刻深耕一线，才能总结出来
认知差的本质，是信息差
不管你信不信，海淀彻底告别了闭眼买的时代，蜂鸟家园也绝不是个例，未来只有20%的房子才有价值，能买到这20%房子的人只有两种人：
一种是欧皇体质，足够幸运
另外一种，则是足够专业，能够预判大多数人的预判
近期再给我们的委托人选房，从海淀各个小区中筛选了多套优质笋盘
虽然不能保证让你买到就赚到，但是做到顺势跑赢大势，逆势实现相对保值是没有问题的
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买房的路上，我们不能让所有人都致富，但一定会让我们身边的人都避坑，致力于为买家买到未来20%核心资产，一起抓住这轮楼市机遇
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