“我要投诉物业乱收停车费！”
“我要投诉物业不作为！”
“啥也不干，凭什么交物业费？”
……
这是大量的城市居民正在经历的日常生活，近年来群众们对商品房物业公司发起诉讼、投诉等案件逐渐增多，物业服务合同早已成为每个业主、家庭都需要去面对的最常见的合同关系。
我国虽早有法律、行政法规以及地方性法规对物业管理、物业服务关系进行了规定，但有关业主抗辩权的规范较为笼统。实务中律师在代理物业服务人要求支付欠缴物业费及滞纳金、或作为业主方代理人在物业服务合同纠纷案件中如何最大化维护其权益，均离不开业主抗辩权这一话题。于是笔者总结归纳了相关规定及实务观点，以飨读者。
一、业主抗辩权的本质
换言之，物业公司未按照约定和有关规定提供服务的，业主可以以未接受服务或未接受完全服务为由拒绝支付物业费。也即，在无特别约定前提下，物业服务人提供服务在先，业主缴纳物业费在后，双方履行义务是有先后顺序的。
实践中有些前期物业服务合同会约定业主预交物业费，部分普通物业服务合同也参照如此。然而，当物业服务人要求业主预付下一周期的物业服务费或催缴欠缴的物业服务费时，业主拒付的抗辩理由通常为物业服务人上一周期的履行不符合约定。由此可见，即便约定预付制，根据行业惯例、消费惯例以及消费心理，物业服务人也应当是先履行服务义务，业主支付对价才是后义务，因为要求业主为“不合格”的物业服务买单甚至提前支付对价是违背常理的。
二、业主行使抗辩权的常见事由
1.对此，需查明该物业公司的选聘是否符合《民法典》第278条的规定【由业主共同决定的事项以及表决规则】，若符合，那么即便该业主没有与该物业公司签订物业服务合同，也应当服从全体业主的共同决定。
2.如果业主所在小区客观上尚未成立业主大会及业委会，此时代理人和裁判者应当查明该物业公司是否系社区居民委员会组织推选。根据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。在此情形下与物业公司订立的合同对全体业主均具有约束力。【参考2024年江苏法院物业纠纷典型案例三：深圳某物业公司诉余某物业服务合同纠纷案】
3.如果该物业公司是依据前期物业服务合同对该业主提供服务的，根据《民法典》第939条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，并签订前期物业服务合同，该前期物业服务合同对业主具有法律约束力。且在业主委员会没有与其他物业公司签订正式物业服务合同的情况下，该前期物业公司应当继续提供物业服务，业主也应当支付对应的物业服务费。
4.如果该物业公司提供物业服务不存在任何合约基础，该业主拒付全部物业费的抗辩应当得到支持。例如在物业交接期，某些物业公司在合同终止后采用“拒不退场”的方式强行提供物业服务，并没有合法依据占用该物业管理区域，看似是在为业主提供服务，实则已经侵犯业主的共有财产权利。民法典第949条就对物业服务合同终止后原物业服务人的交接义务及相关责任作出明确规定。对于此类违背业主真实意思、有悖诚信原则的商业行为，法院或仲裁庭必须严厉制止。
情形二：业主单方放弃共有区域
情形三：房屋质量问题
是否应当交纳物业费与业主房屋是否存在质量问题，并非同一法律关系。业主有权就房屋质量问题向建设单位主张权利，但缴纳物业费是基于物业服务人提供的合约服务，业主不能以房屋质量问题为由拒付物业费。【参考案例：（2021）渝05民终5438号】
情形四：业主认为物业公司未尽到管理职责
此种情形要做区分：对于某些小区建造时间较为久远，部分业主居住时间长后便出现违章搭建或私自改变房屋使用性质等行为，例如私自将车库改成房屋居住或出租，严重影响了其他业主的生活。但物业管理区域内的违章建筑问题属于行政主管部门执法管理范畴，物业公司本身不具备执法权，在履行相应的通知和报告义务后，业主不可以物业公司未彻底解决该类问题为由拒付物业费。【参考2024年江苏法院物业纠纷典型案例四：连云港某物业公司诉房某物业服务合同纠纷案】
对于某单一或某些服务事项的违约，例如对于物业公司擅自提高物业费、擅自收取装修配合费、因业主安装新能源充电桩擅自加收服务费、甚至收取开发商延期交楼期间的物业费等等，业主有权提出部分履行的抗辩，即主张扣减与该瑕疵履行义务相对等的服务费。实务中该种处理方式最为常见。
能否得到法院支持，首先要看业主抗辩的事由是否存在约定，或者约定不明情况下根据其他约定事项是否可以进行推断。借此也建议广大业主在与物业服务方订立合同前最好列明服务事项清单以及对应完成质量标准、服务占比、各服务事项的违约责任构成和占比、收费标准等。
其次，物业服务方确实存在严重违约及以上程度的违约事实存在，例如确实存在某一共用部位、公共设施长时间搁置维修。
最后，该违约行为切实影响了业主的生活。最后两项则需要业主在日常收集大量有关物业瑕疵服务及造成严重后果等证据，也较考验代理人对证据的整理工作与综合分析能力。
大体上司法裁判会按照扣减比例和违约程度成正比、等价有偿原则，再结合物业服务总量的完成量、瑕疵服务在服务总量上的占比、瑕疵服务质量等级以及对业主正常生活的影响度、不同服务事项消耗资源的程度和重要性等等进行定量计算。
三、总结
大量检索可发现，物业服务事项可分割、服务标准也可量化。但目前裁判口径就扣减程度及比例这一问题并未完全统一，裁判者自由裁量空间仍较大，且总体上认定物业公司的违约程度还是保持谨慎态势，一方面为了防止个体业主滥用抗辩权、维护物业服务市场稳定运营发展，但另一方面，物业服务方起诉个体业主时也需充分考量公平原则适用、合理确定双方权利义务。
本文便是对“业主抗辩权”的概念、常见事由和代理思路进行的总结和归纳，笔者将持续在物业服务合同纠纷相关领域深耕，与读者分享自己的办案心得和经验、实务前沿经验及典型案例解读，敬请期待。
郑蕊
供稿：郑 蕊
编辑：陈红岩
审核：周元政
