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◎来源丨温州房哥 ◎文/编丨房哥团队
冷市之下，好久没看到开发商推新盘了。
这几天，关于房地产的利好政策频出，特别是中央政治局会议，释放了迄今最强烈最有力的“稳楼市”信号，罕见明确表态：要“促进房地产市场止跌回稳”。
▲图据人民网
中央抛出重磅政策信号，想必马上会有实质性的大举措跟进，“10万亿的天量投放”或许不是梦，吃瓜群众们只需静待靴子落地。
在这个背景下，有人会问温州楼市会不会见底回升？也有人开始担心会不会导致“恶性通胀”，现金是否需要避险？等等......
关于这一点，我们的看法是：
---接下来可能出现的大动作，对目前温州楼市止不住的恐慌性下跌情绪，或许会起到稳定的作用。
---接下来，购房者可以首先关注上海、杭州等一线准一线城市的住房成交量，若能保持两三个月以上的成交量明显上扬，那么短期的底部可以确认。
在这样的背景之下，市区终于有新盘推出，还是四面环水“岛居”的低密地块，市场又会有怎样的反应呢？
▲项目近期实景鸟瞰图示意。
这个楼盘，就是位于瓯海梧田板块的湖畔壹号。
话不多说，咱们先看价格——
▲项目为毛坯交付，高层普惠9折，合院全款95折
▲楼栋分布图
如上表所示，价格基本上分成2个梯度：
一是小高层9折折后均价在1.89万/㎡，据说开盘期间还有送车位。算上车位优惠（以15万计）后，中间套139方毛坯价格在1.72万多元/㎡左右；
二是带河景合院单价基本95折（全款）折后均价基本上在3.6万/㎡左右，套均总价千万级；不带河景视线的单价基本上在3.17万元/㎡左右。
我们重点来看看小高层的性价比——
---周边相对成交较为活跃的有香缇公馆、湖滨壹号等，于2016-2018年交付。
这几年，梧田板块随着市场大势起起落落，但与其他如吾悦、七都、三江、南湖等城市近郊板块相比，价格整体相对稳定，涨的时候，涨幅没有隔壁邻居高；跌的时候，跌幅也没有邻居那么大。
湖滨壹号 | 香缇公馆 | |
2015年 | 1.7万多元/㎡ | 1.65万元/㎡ |
2021年市场高峰期 | 2.5-2.8万/㎡ | 2.4-2.9万/㎡ |
近期 | 2万/㎡上下 | 2万元/㎡上下 |
▲多数二手房成交区间价
▲香缇公馆实景图示意。
---值得一提的是，与其他板块库存相比，梧田板块目前没有新盘在售，已经断供2年左右，不知道这个因素，能否为湖畔壹号的意向客户积累带来好处？
上一个开盘的项目是天曜城，天曜城于2023年3月交付，交付相对品质较好，目前未满二（增值税5.3%满二免征）。据贝壳找房显示，天曜城非沿瓯海大道二手房相似面积段挂牌价大致在2.4-2.5万元/㎡（含装修标准2500元/㎡），但这个价格市场有一定抗性，近期没有成交。
与其他板块许多高投资楼盘出现较多低价房抛售相比，天曜城的这种状况，一方面反映了当下楼市“非低价不成交”的态势，另一方面也反映了，天曜城以自住为主，少见投资客低价抛售房源。
二手房信息据资深中介邹必根，若您有更多梧田板块的相关问题，可以致电18969785912咨询。
湖畔壹号去年底价拿地，容积率1.61，楼面地价约9557元/㎡，不算贵。但在目前的冷市之下，低价、底价拿地也不一定能赚到钱，如果建安成本按照5500元/㎡计算，加上税收、必要的营销费用和财务费用，高层的成本恐怕也要在1.7-1.8万元/㎡了。
因此，此番湖畔壹号开盘价格，相对倒也不算贵。就是不知道梧田板块的商品房价格，这一次能否最先“探底成功”？
下面，来看看开盘房源的概况：
本次预售《湖光和苑》一期，预售范围如下（依照地名办标注）：1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢，建筑面积17440.72㎡，住宅97套。
▲楼栋分布图
本项目预计将在2024年12月份主体全部 结顶，预计于2026年3月份竣工，2026年8月份交付，具体以实际为准。
地块位于瓯海区梧田街道塘东村，为整体独立的岛状地块，地块北侧规划东西走向的炬光路。
▲地块相对位置示意。/浙江省土地使用权网上交易系统
湖畔壹号四面邻水，沿河规划绿地，算上绿地和住宅退让，建筑与周边毛估估有起码五六十米的视距，视线开阔，加上项目本身属于低密地块，日照、通风等微观条件和舒适性还是不错的。
▲地块实景。图/拿地宝
湖畔壹号位于梧田板块醇熟地段，周边旧小区旧厂房较多，因而城市界面相对较旧。不过，项目周边部分区块旧厂房或将迎来“退二进三”：
▲图据温州市人民政府官网
▲温州市区部分“区域功能转变”示意图（局部）。最终以落地实施为准
好处是周边生活配套较丰富，生活还是较为方便的，距离时下火爆的梧田老街直线距离约1km，距离印象南塘直线距离也只有约2km。
▲梧田老街实景图。图据浙江发布
再来看看项目产品——
湖畔壹号的开发商是温州城建集团。
说起这个名字，对温州人来说，可能是既熟悉又陌生。温州城建具有国家总包特级资质，是鹿城广场、置信广场等地标和天曜城、云著、新都会等小区的施工承建方。
那么，针对湖畔壹号这个规模不算太大的地块，温州城建是怎么操刀的呢？
湖畔壹号项目总占地约16.9亩，整体容积率约1.61。由2幢11层小高层+5幢3层合院组成：
▲项目鸟瞰效果图示意
小高层为高级灰立面，以系统门窗、大面积玻璃窗和灰色铝板为主，并穿插银白色铝板线条勾勒。
▲外立面效果图示意
合院立面为灰色、香槟金铝板搭配白麻石材，坡面屋檐采用小青瓦。
▲合院效果图示意
中轴景观采用树阵夹道，尽头为景墙+雕塑+水景的组合。高层南侧园林预计是横平竖直构图的现代简约风格。
▲效果图示意，以最新设计和最终交付为准
另外，项目规划了环岛的休闲步道：
▲效果意向图示意，以最新设计和最终交付为准
还配置了游艇码头：
▲效果意向图示意，以最新设计和最终交付为准
项目住宅整体呈现南偏东16°左右，1#、2#偏角相对更大些。
▲项目楼间距，仅为示意，以销售口径和实际为准。
粗略测算，所有楼栋的正南北间距较大，楼间距均大于1:1，大寒日几乎所有楼栋的一楼都能有4小时以上的日照时长，高层大寒日日照更是在6小时以上。
▲大寒日日照模拟示意，以最新规划和实际为准。
最后，来简单看看户型和选房注意事项：
湖畔壹号的房源类型分小高层和联排别墅，各有两种户型。小高层标准层层高约3米。
文中涉及的户型可能有误差，仅供参考，以实际和售楼处销售口径为准。下同。
小高层建面约165方边套：
---入户通道较为狭长，由于项目为毛坯交付，建议按照下图装修，配置“过厅”，入户更气派，更有礼序感：
小高层建面约139方中间套：
合院建面约243方中间套：
合院建面约280方边套：
建议优先选择中高楼层中间套。原因如下：
楼层定价上，低楼层加价幅度大，中高楼层差价较小，5层以上楼层差价仅33元/层。特别是5-8层同价，因此，可以从高楼层依次向下选；
景观视线更好。考虑到，南侧为合院（高约10.9米），小高层1层高约4.5米，住宅标准层层高约3米。因而，5层以上视线更为开阔，不会被南侧合院遮挡，通风、采光等条件也更优。
▲视线模拟示意图。
好了，今天就说到这！
