近日，佛山主流银行首套房贷利率统一回调至3%，让不少购房者感慨错过低利率。
虽然只有极少数人在政策调整期拿到2.65%-2.85%利率，但他们依然是大家羡慕的对象。
最近功夫君收到按揭中介电话，对方称可以帮房贷还款人「转按揭」，把利率降到2.6%，有些人月供6K可以缩减到4K……
好家伙，这段30秒的电话营销开场白，成功留住了我，暂时不挂电话。
可以降房贷利率？很多人一听到这个消息就开心坏了。
今年10月25日起，存量房贷利率逐步下调至3.3%，但部分人利率依然是3.55%-3.9%，与新增房贷利率3%有较大差距。
现在竟然可以做2.6%利率？具体怎么操作？
假设贷款100万，25年等额本息，当利率是3.3%时，利息总额约46.9万，月供约4900元。
前提条件不变，若利率下降为2.6%，利息总额约36.1万，比之前节省约10.8万，省出一辆私家车！
月供则减少363元左右，蚊子肉也是肉，每个月都可以出去吃一顿了。
月供降得不够多？不如试试先息后本。
假如利率2.6%，采用先息后本，每月只还利息，月供就可以从4900元降到2100元左右，瞬间减轻了还贷压力，有没有？
值得注意的是，前十年每年年末归还1%本金，第11-25年年末陆续归还4%-5%本金，适合手头资金灵活、流水充足的做生意人士。
但是，25年先息后本总利息要比房贷高，这种降月供方式，比较适合有提前还贷意愿的人，多数银行随借随还不需要手续费。（*具体方案以银行输出为准）
存量利率如何降到2.6%？
怎么降利率？中介说：“我们可以帮你换一家银行。”
当问到这种产品是否安全时，对方打包票说“绝对安全，这是一种存量房抵押贷”。
是不是真的？现在还贷人的自主选择权那么大了吗？
第一步，购房者需要先偿还银行的房贷，或找过桥公司垫资还款，若需要中介代办，手续费大约3‰。
第二步，找另一家银行申请2.6%利率，这个过程需要购房者办理「营业执照」，假设贷款100万，就需要这家公司流水达到200万以上。
申请条件：要查5年以内流水，要求房贷、信用卡、网贷等不能逾期。
如果购房者没有条件办理相关证明和流水，中介公司也可以代办，需要收取一定的手续费。
等等，正常的房贷是不需要营业执照的，精明一点的朋友，相信已经猜到中介所说的并非「转按揭」，而是大名鼎鼎的「经营贷」，只是换了一个名字叫「存量房抵押贷」。
所谓“经营贷”，是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。经营贷不能用于购房、炒股等其他用途。
经营贷VS房贷，区别在哪里？
前两年，有部分购房者房贷利率5%或以上，如果通过经营贷把利率降到3%以下，确实能省一大笔钱，当时按揭中介“转贷业务”也风生水起。
经营贷有两大亮点：一是真能省钱，降低月供；二是随借随还，灵活性更高，大部分银行提前还款不需要违约金。（*具体规则视银行情况而定）
但是对比房贷，经营贷也有很多缺点，例如稳定性差，有抽贷风险。
一般经营贷产品是每1年或每2年审核一次，有些产品可以授信5年或10年，如果审核不过关，会被银行要求短时间内归还贷款。可能需要找过桥公司垫资，另外找别的贷款产品代替，这里面涉及隐性费用。
而房贷是长期的、稳定的个人按揭，只要银行审批通过，贷款人20年或30年不必打理，只要按时还款，不要随意断供就可以。
| 示意图，功夫君原创图片
另一方面，想从经营贷转回房贷很难。
虽然最近主流银行将首套利率回调到3%，但从长远来看，未来房贷利率是呈下降趋势的。房贷利率由LPR和银行加减点共同决定，房贷利率会跟随市场变化调节变化。
有一位粉丝告诉功夫君，两年前他将房贷转为经营贷，利率降到3.6%，现在存量房贷利率逐步下调至3.3%，他很想转回房贷，但咨询过专业人士，得到的答案是“很难”。
写在最后
退一步说，现在存量房贷利率将逐步下降到3.3%，还有没有必要转经营贷？
按揭方面人士指出，当大家接到经营贷电话，首先要辨别清楚是月利率还是年化利率，经营贷对比房贷，如果利差在2个点之内，并没有明显优势。
根据贷款金额的多少，中介公司收取一定的费用，若贷款100万，大约收取1.6万左右，有些费用可能高达2-3万。（*非精准收费方案，仅供参考）
功夫君认为，如果是普通工薪族，没有太多时间和精力关注按揭，缺乏专业领域知识，还是采取常规房贷，比较安全和稳健。
如果找中介公司代办转经营贷，可能在办理营业执照、准备流水资料、审批等方面存在隐性费用。若购房者缺乏专业知识和经验，很容易陷入进退两难的境地，不得不多交一些额外费用。
当然，也有经营贷的支持者认为，如果贷款人本身与银行人士关系较好，可以打听清楚转经营贷的流程，不需要通过中介代办，可以省掉一大笔手续费，确实能减轻还贷压力。
对此，大家怎么看呢？欢迎在评论区留言。
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