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新的一年，开启新的征程，在2024年1月1日，东莞楼市首个重磅政策正式出台，即日起取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。详情回顾，正式执行！东莞实施阶段性取消首套房贷利率下限
楼市利好消息接连而出，据悉，从1月2日起，东莞正式启动“双（多）证合一”工作，目前相关部门已针对全市商品住宅小区符合“9070”政策、位于同一楼栋同一楼层相邻位置并实际按照一套使用的两套或多套商品住房（其中至少一套建筑面积为90平方米以下）形成台账。在刚过去的2023年，我们经历了楼市的跌宕起伏，经历了东莞地价的刷新，经历了大大小小的新政出台，也让人们对今年的东莞楼市充满了期待。接下来，让地产佬带大家回顾去年的几大重磅政策，以及东莞楼市全年的成交数据，请往下看。Part1
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纵观全年，东莞楼市已经历多次调控，楼市曾出现短暂回暖，但整体楼市的“复苏”仍需等待。
根据合富研究院数据显示，2023年东莞新房供应量约379万㎡，同比微增1%；成交面积约303万㎡，同比下滑33%；成交均价约31913元/㎡，同比上涨15%，改善豪宅集中入市支撑房价。
2023年东莞新房成交套数约为25142套，成交总金额约为954.5亿元。![]()
图源：合富大数据
2023年东莞新房成交套数约为25142套，成交总金额约为954.5亿元。根据中原地产研究院数据显示，2023年卖得最好的住宅项目前十名分别是：佳兆业碧海云天（904套）、华侨城松湖原岸（798套）、松湖润府（582套）、保利时区(542套)、万科瑧湾汇（497套）、大运万科城（466套）、万科公园里（422套）、招商保利依城大观（403套）、华润悦府（395套）、金地名著（393套）。
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图源：中原地产研究院
总体来看，2023年东莞楼市有所复苏，但不多。能不能全面复苏，以及房价能否上涨，还要看2024年…
Part2
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东莞楼市总体成交量大幅下滑影响，各镇街呈现两极分化的局面，2023年东莞约33%区域成交同比增长，约77%区域成交同比萎缩。
2023年东莞全市网签套数前5的分别是松山湖（4264套）、虎门（1937套）、凤岗（1571套）、南城（1334套）以及茶山（1323套），前5镇街成交量占比全市41%。![]()
图源：合富大数据
区域房价方面，2023年东莞共有10个镇街（区）均价破3万元/㎡，分别是：南城（54900元/㎡）、松山湖（49200元/㎡）、东城（47500元/㎡）、滨海湾（43000元/㎡）、莞城（41300元/㎡）、万江（33700元/㎡）、长安（32900元/㎡）、厚街（31700元/㎡）、塘厦（31000元/㎡）以及虎门（30100元/㎡）。Part3
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2023年东莞的二手房挂牌量已突破10万套，二手房挂牌量激增背后，反映出的是业主置换改善需求倍增、“炒房客”加速离场、市场预期弱的购房者抛售房产降低负债等东莞买房人的众生相。
根据合富研究院数据显示，2023年东莞二手住宅网签约315万㎡，同比增近5成，市场需求较2022年有较明显的回升，全年二手住宅网签均价22206元/㎡，同比涨约6%，价格延续稳步态势。![]()
图源：合富大数据
年内政策利好不断，二手市场活跃度较好，2023年全年月均去化26.2万㎡，2420套，周均去化保持550套/周以上，购房者依旧存在持币待购状态。
Part4
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2023年，是东莞取消集中供地的一年，也是取消地价限制的一年。从模式来看，取消了仅维持一年的集中供地模式，重新回归按需供应。随后最后一个季度更是取消了最高限价，重新启动了价高者得竞拍方式。根据东莞自然资源局信息，今年东莞计划出让约33宗地，总用地约143.6万平，已是近4年来宅地供应最少的一年。只可惜，全年只挂牌10宗地，零散供应，质量放在第一位。胜在重量级地块比重大，东莞拿出了松山湖、南城、东莞CBD等“压箱底”靓地，拉升一波话题。![]()
图源：合富大数据
2023年全年，东莞共有8宗商住规划用地成功出让，全年成交总金额约78亿元，成交总计容建面约38.6万平。此外，在全部挂牌地块之中，有2宗地流拍。
其中南城2宗，成交金额约32.7亿；厚街2宗，成交金额约13.98亿，其他为松山湖、长安、樟木头、东坑各成交1宗。
年底的土拍收官站，南城CBD地块（编号2023WR010号）诞生了东莞“新地王”，吸引6家房企，竞价140轮成交，保利成功以18.1亿元成功夺得，成交楼面价29241元/㎡，登顶东莞全市楼面价第一的宝座，年终翘尾行情提振市场。
据了解，成功出让的八宗地块均已完成了投资备案，其中金地青雲境、建发缦云、保利四季和颂已经新品入市，凭自身优质的产品在市场中赢得了不少目光。Part5
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2023年东莞房地产政策基调为“前稳后松”，复苏持续性不足，尽管下半年利好信号频出，但对需求端刺激时效性明显减弱。
为支持刚需及改善型购房者需求，2023年东莞楼市高频出台相关利好政策，实质性地降低购房者的经济负担，例如“认房不认贷”、“房贷利率下调”、“公积金贷款和用于支付首付款”等利好政策，最大限度刺激购买力。![]()
在20223的下半年，楼市重磅消息连连，高层密集发声，从上到下释放积极信号。先是7月24日，中央政治局召开会议指出，要适时优化房地产政策，紧接着7月27日，住建部发声，进一步落实降首付、降税费、降门槛等。北上广深四大一线城市也接连表态，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。政策暖风频吹，东莞也在积极响应。从7月-9月，优化调整购房意向登记流程及要求、144㎡以上户型取消积分选房、对部分人群放宽入户条件、放宽港澳居民在莞购房条件、认房不认贷等政策相继出台。
众望所归的存量房贷利率下调政策、公积金可支付新房首付、共有产权住房申购门槛放宽、取消地价上限、新房备案价变更期限缩短等新政为楼市再添一把火。政策调整后，市场有所反应，但持续时间不长，因为购房需求疲软和预期转弱的基本面还是没有改变，政策刺激的效应明显削减。Part6
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2024年，东莞中心城区仍是东莞楼市的主战场，多个纯新盘项目有望相继入市。其中不乏备受瞩目的热门楼盘，包括光大天骄国际花园、华润·旗峰润府、保利东莞CBD项目、东莞香港中心、海德立新洋杞坑旧改等。2024年将是中心城区旧改爆发的一年，尤其是东城版块占据一大半，担当挑大梁作用。而2024年，东莞中心城区关注度最高三大纯新盘也同样集中在东城版块。
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2024年，受限于较为紧缺的宅地供应，真松湖的纯新盘不多，不过三限房松山湖科学城国际人才社区将会入市。环湖片区，大朗、大岭山、寮步、东坑等也将有多个优质新盘亮相。![]()
滨海片区地处滨海湾新区和中心城区两大都市中心之间，凭借较为优越的地理位置，成为近年来东莞置业的热点区域之一。2024年的滨海片区，虎门新盘最多，多为旧改项目。新房断供已久的长安也将有新盘供应。
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水乡片区依靠临近城区的地理优势以及较低的价格，吸引了众多刚需置业者，激烈的楼市竞争也使得房价一度突破“2字头”。不过，随着楼市下行压力加大，降价促销楼盘增多，水乡片区整体房价也逐渐回归1字头。2024年，水乡片区预计有8盘上新，麻涌、望牛墩、洪梅、中堂、道滘均有纯新盘入市。![]()
东部产业园片区楼市向来比较“低调”，价格也保持在1字头，片区房价较稳定。区域内以在售楼盘为主，待售的纯新盘较少。2024年，东部产业园片区预计3盘入市，常平、横沥、石排均有新盘推出。![]()
临深片区持销盘众多，楼市竞争激烈。因此前旧改和高价项目扎堆入市，新房市场供过于求，走货较慢，不少楼盘都采取“以价换量”的手段。![]()
预计2024年，临深片区还有桂湾府、鼎峰翰林雅境、金穗润华府等新盘入市。Part7
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回顾2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，东莞楼市整体处在筑底维稳的阶段。
展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对2024年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。![]()
图源：东莞阳光网
此外，楼市供需的主力军依然分布在城区、松山湖和滨海三大核心板块。行业信心不足、市场需求和购买力不足是造成楼市全年低位运行的主因，且短期内无法摆脱这一困境，预计2024年东莞楼市依然会在“筑底”的主旋律下谋求突破机会，整体供需情况预计与今年持平；价格会因为不同板块的价值兑现不同而持续分化，核心区域项目应该整体趋势走向维稳，非核心区尤其是库存量大且风险未出清的品牌项目可能面临负增长局面。当前，东莞楼市已经经历了“政策底”和“情绪底”，目前楼市量价走势已经在底部趋于稳定，“市场底”正处盘桓蓄能阶段，楼市信心还需时间修复，但可以肯定的是，在宏观面持续向好下，楼市也即将迎来真正的回暖。
目前东莞已经取消土拍最高价限制和缩短价格调整时限，让价格回归市场，购房置换需求频率越来越低，一步到位的改善需求进入谨慎选择状态。
从长期趋势上看东莞楼市在全国视野来说依然值得期待，东莞作为新一线城市有其长期看好的基础在，一方面是东莞自身经济、产业、人口的基础雄厚；另一方面东莞全域纳入深圳都市圈，伴随未来深圳都市圈内户籍、教育、医疗、社保、交通能达到“协同联动”，东莞楼市或将迎来又一波高速增长极。
购房需求一直存在，随着更多利好消息持续刺激，2024年东莞楼市能否迎来好的开局，还是值得大家期待的。关注楼市最新行情，请留意“地产佬”最新动态，如有疑问均可后台留言，我们将会帮您逐一解答。免责声明：
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THE END
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正式执行！东莞实施阶段性取消首套房贷利率下限
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全市均价回升至3字头，最高5.13万/平，南城再次登顶第一
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抢疯了！140轮，东莞“新地王”诞生，楼面价29214元/平，保利夺魁
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