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7月2日消息，湖南长沙下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，除了叫停公寓新项目规划和审批，还提出“开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保公共服务设施和基础配置设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅”。![]()
图源：财联社电报
换句话说，公寓在一定条件下可变更为普通住宅性质，按照住宅的形式出售。长沙再次拿出了“商改住”的三板斧。这就带来一个问题：叫停新建公寓，到底对市场是利好还是利空？Part1
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如果说近期东莞最热的事件，毫无疑问是万科世纪水岸项目。万科的万江项目“万科中天世纪水岸”，近期推出促销新活动，买一套，送一套，这送的就是公寓。![]()
图源：万科中天世纪水岸宣发
具体来说，是认购并签约这个万江项目的140㎡以上大户型，送一套惠州万科双月湾的指定公寓，可谓“跨城大赠送”。惠州双月湾非常有名，当年万科开发双月湾项目，就是奔着旅游度假胜地去的，确实出门就是海，真正的海景房，公寓只是其中的一小部分，而其中大量的房子，早已被开发为夏季旅游酒店，有专人管理，产业链已经比较成熟，只不过惠州整体楼市跌跌不休，公寓更是冷中之冷，无人问津。万科目前财务相当紧张，外界舆论压力也很大，迫切需要快速回笼资金，来稳住大局。也就是说，万科的做法具有特殊性，而不是普遍性。是在特殊困境下弃车保帅，尤其是去化形势本身不妙的惠州公寓，被拿来当东莞项目大户型赠品也可以理解了。![]()
图源网络
不过我们也要注意到，万科这种所谓赠送，其实是整体打包价格，虽然有一定的优惠，但并不是说不赚钱或者亏本清仓。有人评估一套惠州公寓大概20万左右，如果购买世纪水岸的大户型，利润完全可以覆盖。除了打包价当中可以精准计算综合利润外，万科本身的体系也可以保证这是一个细水长流的交易，而不是一锤子买卖。万科不仅有住宅、公寓等房产项目，它还有自己的星级物业，房子就算是明面上送出去了，物业还是可以从卖出去的房产里赚钱，最终通过长期战略，抹平利润，而这种抛售策略，只是短期的操作，或者说是一种局部炒作，而不是全局性的。Part2
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据中原大数据，2024年上半年，东莞公寓产品供应和成交都大幅缩量，对比去年同期，供应量暴跌了约70%，成交量也狂跌35%，用“哀鸿遍野”来形容完全不过分，大体也是拍苍蝇的水平。据东莞中原研究院数据显示，截至2023年，东莞公寓库存96万㎡，以每套50㎡计算，即东莞公寓库存近20000套，去化周期达48个月。考虑2023到2024年上半年新增的公寓产品，东莞还有高库存公寓存量在待售，形势依然相当严峻。目前多个重点城市在呼吁救市的前提下，也在限制公寓的新建项目，包括商住地的出让。除了长沙，还有多个城市提出类似新政，例如武汉新政要求“降低商住配比”，昆明则表示“暂停新的商业公寓办公用地供应”。那么新建公寓被叫停，到底是利好还是利空呢？公寓叫停意味着整体供应量的减少，毫无疑问有利于市场整体的去化，而就公寓市场本身而言，由于公寓市场的相对独立性，供给的减少，也有利于提升交易信心，另外如果像长沙那样再提“商改住”，部分符合条件的存量公寓变更为住宅后，公寓库存相当于变相减少，毕竟公寓最大的特点，往往是占领优越的地段，叫停新建加上性质改变，反而强化了其稀缺性，一定程度上来说利好。然而，公寓库存减少了，对于住宅来说却未必是好事，特别是像长沙这种“商改住”，为了去公寓的库存，变相增加了住宅的库存，虽然公寓还得靠“变性”才能获得市场的需要，但增加了普通住宅的库存，反而加大了原来洋房板块的整体去化的压力，并且一些公寓还有着许多普通洋房难以比拟的地段优势，这对于洋房市场反而是利空。有人欢喜有人愁，救得了一边救不了另一边，并且事实上洋房仍然是目前救市的主体，公寓“变性”后，反而是雪上加霜了……![]()
地产佬实拍图
不过就整体而言，公寓不建了，自然整体供给就减少了，目的除了盘活旧项目，还有就是集中市场资本，先救住宅项目，先让市场销售主体的项目撑住，才有可能借着主体市场的东风，带一带公寓的热度。其实住宅带公寓，在一线地产经纪人眼中，是日常，由此可见，万科采取这样的策略，并不是什么突发奇想，而是有市场思维惯性的判断。万科不会第一个，也不会是最后一个，这样的模仿秀绝不会结束，一旦打开了潘多拉魔盒，在如今去化率低下的局面下，全国范围会出现类似的操作，并不是什么新闻。Part3
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其实，造成东莞公寓市场困境的原因，并非是今天才出现的事，早在2017年就有限制“商改住”的做法，此后政策也有所反复，公寓市场从受追捧到受冷落，可谓大起大落。在几年前在不同城市也曾经存在捆绑销售的问题，爹不亲娘不爱，来来去去都只是电灯泡和配菜……其实除了公寓本身居住功能的不足外，还有首付比例、水电价格等诸多问题，可以说公寓这个角色从一开始就是尴尬的，尤其是国人对完整的居住功能有一种偏爱情绪，所以公寓受冷遇的雷其实早就埋下了。![]()
地产佬实拍图
其实抛开所有产品居住属性的问题，公寓在市场交易中存在的高门槛、低流通性，连抵押贷款的金融机构都比较嫌弃，这就已经非常致命，同样是房子，却被分出了个三六九等，市场地位本身就低人一等，转售困难，意味着二手市场换手率低，交易上的不活跃，又反过来死死地扼住住了公寓的喉咙。所以同房不同命，出身有贵贱，无可奈何。如果公寓可以投胎重开，可能下辈子也不想做公寓了。你对于今年东莞楼市的走向，有什么看法呢？是否会选择在东莞置业呢？欢迎大家评论区留言！
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