前段时间中央的730经济会议强调，要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。许多人对其中所谓“新模式”可能还蒙在鼓里，实际上诸多迹象表明，新一轮的根本性“房改”已经启动，或对楼市产生巨大且明显的影响！去库存的老大难问题，其实提了好多年了，以往都是由市场自己解决，要么是开发商主动降价促销，要么官方减少土地供给，提高已有房源的稀缺度，但随着各大城市库存越来越臃肿，按照老办法已经很难有什么效果了。可能有不少长期关注楼市的朋友已经发现了，越来越多的城市除了反复强调保交楼外，开始实行官方亲自下场收购房源，以财政资金购买已有库存作为保障性住房，直接帮助开发商减轻库存压力。据中原地产研究院统计，截至7月30日，已有超60个城市出台了地方政府或国企收购存量住宅、用作保障房的政策，并对收购房源的面积段、收购价格等作出规定。其中，广东省内的广州、深圳、佛山、惠州等城市均跟进出台了类似新政。值得注意的是，官方下场购买的房源，主要是120㎡以下的刚需房源，部分城市更是聚焦到70㎡以下房源，这意味着两个结果：第一，120㎡以下产品，未来将由官方进行供给，而120㎡以上的改善型产品，将留给市场，即“官方保刚需，市场保改善”，这是一个重大的供给模式的转变。第二，众所周知，保障性住房价格一般约为区域均价的一半，官方进场去库存的同时，也将大大削弱了刚需房产的金融属性，实际上是把投资性购房者，彻底踢出刚需市场，驱赶到投资资金要求更高的改善型市场，从房产投资者角度看，改善型产品将成为未来角逐的主战场，一来减轻了刚需群体的购房压力和舆论压力，二来通过官方下场，划出一条红线，明确了投资者不得染指刚需市场的新方向，但又为投资者保留了更具操作空间的改善型产品。总的来说就是，官方通过直接收购存量房源来帮助开发商去库存，但只是提供了一部分现金流的回笼，而不可能提供什么利润，但不失为一个妥协的方案。另外，7月底社科院《中国宏观金融报告》的提出，建议发行超长期特别国债用于政府收购商品房和保障性住房建设，缓解地方财政压力。前者显然是官方帮助开发商去库存的手段，后者则是官方资金的来源，只有两者充分结合，才能实现效果最大化。在供给侧方面，官方也有不少的大动作，比如从过往不断讨论的“取消预售房制度”，逐步转向更加务实的“鼓励现房销售”，从土拍开始便制定相关门槛。二十届三中全会明确提出要“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。实际上早在2022年，北京第三第四轮集中土拍，大部分宗地就要求“竞现房销售”，2023年7月深圳土拍也首次出现了“竞现房销售面积”的要求，全国范围来看，这种操作正越来越常见。据华泰证券研究报告，2024上半年，全国商品住宅期房销售面积2.9亿平方米，同比减少31%，现房销售面积1.1亿平方米，同比增加23%，此消彼长之下，大势已定。地产佬认为，预售制度毫无疑问便于开发商资金回笼与周转，这套模式对于加速城镇化而言非常有利，但目前的经济大环境下，也可能造成烂尾问题，一些小体量的开发商将越来越难以生存，现房销售对于开发商来说，是一次开发权的大洗牌、大兼并运动，这意味着房地产高速发展时代的结束。就东莞本土而言，实际上早已形成了大型央国企为绝对供给主体的市场，现房销售只是加大了开发商资金周转的压力，格局并不会产生什么大的变化。此外，2024年2月，住建部明确提出“以人定房，以房定地、以房定钱”，此后供地明显收紧，商品化住宅库存去化周期超过36个月的城市暂停供地政策持续推进。保障性住房供地比例提高，而商品化住宅供地比例降低，盘活旧项目、加速旧改供地，成为供给的新格局。地难拿、钱难赚成为常态的今天，开发商向购房者实质让利的空间也越来越小，即使全面取消限购，对于房价“含水量”不高的城市来说，楼市不会有什么明显的提振作用。120㎡以下，尤其是70㎡以下小户型，将成为本轮大房改的重要影响对象，不过70㎡以下在东莞楼市近年的新项目供给当中，已经非常罕见，实际东莞在120㎡以下的主要房源，主要集中在80-110㎡这个面积范围，具体就必须看东莞官方正式文件如何具体定义了。目前东莞的保障性住房由三部分构成，分别是配售型保障性住房、人才安居房、三限房，据“东莞发布”8月中旬公布统计数字，目前东莞筹建的首批8个配售型保障性住房项目分布在南城、万江、东城、寮步、大岭山，除了南城2个项目暂无动态外，其他6个项目均已完成投资备案，这6个项目未来将提供2904套配售型保障性住房。东莞三限房则分布在大朗、松山湖、长安、虎门、塘厦、凤岗，共6个项目合计约有7000套房源。![]()
由东实集团主导开发的五个三限房
如东莞大力跟进供给新模式，那么已有专项建设保障性住房，与后面收购存量房源，将形成新的保障房供给格局。问题在于，东莞已有保障性住房，虽然基本是半价出售，但产权也只有一半，同时还有各种各样的购买门槛和转售限制，以三限房为例，不少项目两年来去化率低下，截止发稿前，有数据显示库存仍然高达约5000多套，去化压力仍然较大，东莞官方收购存量项目的动力不足。而且这种动力不足不止是本身卖不掉的问题，还有受传统的土地财政模式影响，官方已经很难从本土筹集到足够的资金吃下足够体量的存量项目，央行此前提供的3000亿元保障性住房再贷款，分摊到全国也仍然是杯水车薪。此外还有一个数据值得注意，据东莞公共资源交易网数据综合整理，2019年至2024年上半年供应数量分别为13宗、25宗、14宗、16宗、5宗、1宗，成交数量分别7宗、23宗、14宗、10宗、4宗、0宗，成交面积分别约为31万平、127万平、66万平、43万平、25万平、0万平。可见，自2020年以来，东莞上半年土拍无论供应数量、成交数量、成交面积，均呈现整体下行趋势，到2023年宗地成交数量跌至个位数，仅为4宗，而到了今年上半年干脆直接挂零。另外上半年唯一1宗万江板块的土拍突然终止，出让金直接归零，也让官方在财政上的压力骤然增加，资源调度上捉襟见肘。东莞本土自救的意愿是强烈的，但客观来说自救的资源肯定是不足的，这意味着东莞更多的仍然要依赖市场自己，这样问题绕了一圈，它又打回了原型……抛开东莞局部现实问题，从517新政到730会议，综合各方信息，地产佬嗅到一种味道，那就是：全国楼市正在形成一种新的大气候！这种大气候将不可避免地影响到购房者、开发商的决策和利益。如果是刚需购房者，那么未来的保障性住房有可能类似“新加坡模式”，即由官方控制刚需房源，然后低价卖给购房者，但低价的同时必然也伴随配套的严格管理，例如新加坡对房产开征“空置税”，刚需买房必须自住，而炒房客将承担更大的持有成本，目的在于稳住民生，限制投资客。如果是投资型购房者，在大气候还未完全落地之前，手上有多套房产的，应根据实际情况，重视资产结构的调整，“老破小”的出清显然是更加明智的选择，而对于持币观望正在寻找投资目标的，跟随大势配置改善型房产，有利于确保资产价值的安全，抓住大气候带来新机会。延伸来看，开发商如果发现刚需项目无利可图，必然会参与到大户型的产品集中供给当中，一方面改善型房产可能会迎来一波高净值客户的抢购潮，另一方面同行将会把更多的资源投入到卷改善型产品的品质上来，以获得购房者的青睐。因此无论购房者意愿如何，大气候都将迫使未来的楼市出现更加明显分化，刚需市场与改善型市场，出现越来越明显的区隔，这是一个巨大的市场新形态，到底最终利弊如何，还需要进一步观察。
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