家乡岳西,也曾经是过过好日子的,这就是我说过的,县城地产的黄金十年,岳西,甚至全国的大多数县城,都曾经享受过相当长一段时间的地产红利,土地财政,也是在这段时间,打上厚重的印迹。
不得不说:也正是那几年的好日子,老百姓享受到的可见的红利,就是各乡村道路的大幅改善,岳西的“四好农村路”,记得是曾经上过央视的。
但要承认,今天的社会,又到了急剧变革期,岳西同样面临挑战。
01
—
地产危机首当其冲
县城买房的时代
已经结束
我为什么说,县城地产,经历过黄金十年?原因很简单,事实上我们经历了一个相当长时间的地产黄金爆发期,一线城市大约是三十年,小县城的时间,准确计算,应该是2010到2020年。
这个时间跨度里,有不少在外务工的60后70后,如果积蓄无法实现大城市买房,他们非常多的人,出于各种原因,比如儿子娶媳妇,或者是自己选择县城经商等,县城购房,一段时间,成为了“刚需”。
也就是在这段时间,很多县城,包括岳西,也迎来过一轮房价暴涨。
小县城的房地产,特别类似像岳西这类县城:因为缺少外来投资客,本地人购房,数量有限。全国大范围的地产危机,首当其冲影响到的,恰恰是县城地产。
岳西最头疼的,是目前没有一个产业,形成支柱产业,地产不错的时候,县城地产盲目发展,导致存量过高。
岳西县2024年第1季度的房地产市场信息(来源:番番寻标宝首页),截止到3月底,岳西县的商品房可售面积为53.9万平方米,其中住宅部分的可售面积为35.9万平方米,住宅套数为3228套。
岳西县2023年房地产市场信息显示,截止到12月底,商品房备案总套数为1769套,同比减少4%,其中住宅备案套数为1224套,同比减少4.8%。这一数据直接反映了2023年全年岳西县住宅销售的大致情况。
到2024年,四叔手上没有截止到8月的数据,一季度目前备案的数字,住宅销售大约为303套,简单说,就按照这个数字,岳西不再新建住宅,把现有的存量住宅都销售掉,恐怕也要至少三年。
房子多了,买得少了,政府土地出让,自然就不乐观。
02
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招商引资
一定更难
江浙沪也快没余粮了
岳西招商,原来是有二个巨大优势的,一个是针对一些上市公司,国家给岳西一个巨大的政策红利,就是开辟企业上市的“绿色通道”。第二个红利,是岳西可以承接一部分劳动密集型产业的转移,毕竟岳西人工成本和土地成本,要远远低于发达城市。
但现在你会发现:第一条政策红利虽然存在,但第二个红利,却在渐渐消失。一是岳西人口每年流失。根据公开发布的数据,岳西县截至2022年末,户籍人口为41.1362万人,比上年减少1156人。但根据第七次人口普查数据,岳西县的常住人口为约323837人。
这个数据一是表明:每年可能至少有80000+的岳西人,成为异乡客;二是一个更加不乐观的现实:这个80000人,青壮年却可能占了90%以上。
我打个不恰当的比如:如果今天,类似像富士康这类企业,要来岳西投资,我们却根本无法满足这类企业要求的招工人数。
除了人口红利的消失,招商引资现在面临的最大困难,仍然是目前很多江浙沪的企业,也同样大面积开始面临生存危机,像浙江企业,大多数是以生产大众消费品为主,非常多的企业,遭遇产能过剩危机,在对外扩张上面,会更加的小心谨慎。
或许,现在唯一的机会,可能是寄希望到一些国企上,还有就是挖掘内生的力量。
03
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地方债
成为绕不过去的
一道门槛
现在每次回岳西,谈到发展:听到最多的,是政府真没钱。
岳西县在2023年的财政收入达到了9.20亿元,并实现了13.30%的增长。这一数据表明岳西县的财政收入在稳步增长。
但岳西每年的公共财政支出是多少呢?仅是2023年上半年,就达到22.05亿元。
要给岳西点个赞的,是岳西目前公共财政支出,搞花里胡哨的工程不算太多,钱大部分是花在农林水、教育、科学技术、文化传媒、社会保障、医疗卫生等十三大类,特别是近几年,一是修路,二是水利工程,政府是花了不少钱的。
如同住家过日子,当你挣的钱,抵不上开支,大概的方式:一是上面的财政支持,这一点四叔没有具体数字,大体知道的一是转移支付;二是一些项目的专项补贴,比如乡村振兴的一些项目。
另一个资金来源,大约也只能是负债。岳西地方债,我同样没有具体数字,估计应该在百亿之上,而且,在目前经济不景气的前提之下,寅吃卯粮的情况,仍然可能持续。
这种恶性循环何解?你问我,我也只能告诉呢:不知道!
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