1978年：理论界提出了住房商品化、土地产权等观点，为房地产市场的兴起奠定了理论基础。到1980年：这一年被视为中国房地产的元年，有高层将房子定义为商品，房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业。北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

1981年：深圳和广州开始搞商品房开发试点，并取得成功，随后逐渐往周边小范围试点开发。

1982年：中国有四个城市进行售房试点，进一步推动了房地产市场的兴起。

1984年：高层真正一锤定音。同年，广东、重庆开始征收土地使用费，为土地市场的形成奠定了基础。

1987年：深圳市政府首次公开招标出让住房用地，这标志着中国地产开始进入商业化的时间点。

也是从这个时间点开始，房地产成为可售商品之后，一二线城市开始大量出现“炒房团”，大量民间资本进场，最最著名的是温州，还诞生过温州太太炒房团，成为房地产盛衰的重要符号。代表着这个炒房团只要出现在哪里？那里的房地产，就可能是暴涨的开始。所以，我承认，当年在江苏某县，我策划当地一个楼盘，曾经专门找到温州太太炒房团去炒作了一把，结果我操作的楼盘，在一个县城，实现了日光。

炒房，虽然逻辑上，最后仍然是“刚需接盘”，但一二线城市的楼市黄金三十年，几乎都有它的影子。

也就是因为地产黄金三十年的带动，也让我们很多小县城的房地产，迎来黄金十年，地产业发生过一种叫“顺压现象”，大城市房子买不起，有人会选择二线城市，二线城市买不起，有人会去三四线，三四线也买不起，国人最后的选择，是回老家县城买一套。

当然，这里面，也有一些乡村的某些因素使然：比如曾几何时，农村姑娘嫁人，县城有房成为硬性条件，也迫使一些娶媳妇的家庭，不得不成了县城购房的“刚需”。

乡村能人，也是县城购房主力军。我们长期以来，面子消费一直是某种乡村文化基因，而“县城有房”，也曾经是乡村能人的面子。

也正是这种“顺压现象”的产生，带来的后果，是很多县城发现，卖什么都不如卖地来钱快，于是，几乎很多县城的发展，开始依赖土地财政。

当房地产全面承压

加上很多县城人口持续流出

县城房子开始撑不住了

我曾经说：杭州的房地产，虽然现在不至于暴涨，但支撑十年没问题。

杭州的底气是大学，每年20万的大学毕业生，还加上外地来杭的，又可能小10万+，来杭州，只要工作五年以上，这些人妥妥都是买房子的刚需。

但房地产，短期看政策，中期看土地，长期看人口。

有人问我这个话题：我明晰地告诉你，现在县城地产最大的危机，不是政策问题，而是人口危机。

浙江这一点门儿清，杭州因为现在是准一线城市，人口持续流入。但其它地方呢？管理层现在也知道：引导年轻人生孩子太难了，各地出台生孩子讲理，但年轻人依然无动于衷。

怎么办？

浙江最厉害的一招：杭州以外，全面取消落户政策，意思很明了，就是你外地人只要愿意来浙江，什么条件都不需要，就可以落户。

这个政策针对的是哪里？安徽应该心知肚明，谁叫你离得近，而且，安徽每年有几百万的人口，流入浙江务工，在安徽人普遍认知里面：浙江比安徽赚钱容易。

安徽很多地方的小县城，包括我老家安庆岳西，每年大量人口流出，这种人口流出，带来的地产危机，几乎不可逆转。

几万一套房

未来一定是小县城的常态

因为年轻人突然不缺房子了

我原来讲房地产的逻辑，房地产刚需的概念，就是60的尾巴，还有70后80后两代人在支撑。

首先，要承认，这是目前财富积累最多的人群，拿70后说事，这一代人如果出身农村，考取大学的极少，几乎凤毛麟角，90年代，是70后外出城市务工的开始，很多70后务工人群，到今天正好30年左右，30年间，加上近几年城市蓝领工匠的收入大幅度提升，这批人群，几乎都有不菲的财富积累。

我老家岳西南田村，一次和一个老乡闲聊到村子里每家每户存款，老乡说，现在村子里，有50万存款的，至少70%以上。

在农村，中国式父母，是愿意自己辛苦，为子女倾尽所有，比如为孩子买房、娶媳妇。

但如果翻开一部现代史，你会发现，60后70后，恰好遭遇最严控的生育管控，很多家庭，独生子女成为常态，所以，90后，00后的孩子，你突然发现，跟父辈相比，通过财产继承的方式，他们和她们，突然不缺房子了，甚至，有部分人家，房子还成了闲余资产。

我不知道有人会不会发现很多县城一个特别奇怪的现象：就是就算我说的“黄金十年”，很多县城房价上涨到甚至过万，房屋租金却一直上不来。原因很简单：大都数县城，如果不是类似山东曹县这样的产业大县，几乎吸引不了外来人口，租房群体，在县城无非是两个群体：一是在县城做生意或者务工的；二是在县城陪孩子读书的。

但县城，空房子太多了，完完全全供大于求。

现在呢？在地产不景气的大环境之下，很多县城，前几年造的房子太多了，不少县城，房子的库存，成了天量。2024年的前不久，各地县级市曾经出台相关救市政策：将这些库存房子卖给当地政府，政府拿来做保障用房。

这个政策，可以给地产托底多久？我不看好。原因是，现在很多地方政府也没钱了，地方债早已经不是新闻，况且，就算这些县级政府收购，也不可能全盘收，最多也只能是按需收购，和不少县城房子库存比起来，算是杯水车薪。

县城房子供大于求，最后的结果，一定是类似像河南鹤壁、黑龙江鹤岗这类县级市，会慢慢多起来，几万元一套房，今天是新闻，未来却可能是常态！