![]()
![]()
* 本文章部分内容以及资料整理来源于公众号“新式映画”，图片来源于江门日报。近日，Pie少发现了公众号“新式映画”里面一则非常有趣的文章，里面展示了1994/2004/2014三个时间段江门、新会的楼价变化。
一时间心血来潮，便跑去图书馆，翻遍了旧报纸，收集了不少楼盘报道以及广告。
今日，我们就结合目前的市场，一起“简单”回顾一下从1994年至2024年，江门楼市的进程。
![]()
1994年：商住楼布局新会、江门
其实在上世纪80年代，新会就已经开始有房地产企业，不过少之又少。到了1994年，随着国家各项政策以及市场经济体制的确立，江门房地产开始发展起来。这一时期的住宅主要以步梯楼为主，例如五谷里、潮溪里、城西、德兴的众多步梯楼，都是在这一时期建设起来的，而这些在城区外围（相对1994年而言）的商住楼，售价在2000元/㎡以内。当年，在当时的新会“城郊”，还有一个大规模住宅社区永安花园正式开售。不过永安花园和现在大家熟知的“小区”概念不同，它并不是围闭式的小区，更像是多个单体楼组合成的大型住宅群。在当时新会主城东边，侨兴花园也正式动工。侨兴花园采用围闭式小区布局，这或许算得上是新会第一批拥有现代“小区”概念的全新住区。新会中心地段的售价相对高一些，基本在2500-4000元/㎡，作为当时楼价的天花板，位于田心路的华发大厦，也是新会首批电梯楼，高层住宅售价3500元/㎡起。华发大厦的首层复式铺位，售价竟高达16000元/㎡起！！当年的3500元/㎡、16000元/㎡是什么概念？1993年新会市城镇职工人均年收入5676.9元，相当于每月平均工资不到500元。这样一对比，就不难发现，那些年一个普通打工人，面对3500元/㎡起、16000元/㎡起这样的数字，都是可望不可即，哪怕只是买一个方，都是相当吃力！只能惊叹华发大厦这个价格，是何等的天花板！翻阅资料的过程中，我们发现原来在1994年的时候，今日的今古洲片区，当年的新市区就已经有房企开发。而且，当时今古洲片区的定位，是新会市中心区。当年的新市区板块，建设了永新花园、会豪花园以及新市区商贸城，就是现在保利西海岸和富力英皇金禧花园旁边，当年售价在1300-3000元/㎡不等。说到当年的新市区板块，我们还发现了一则很有趣的广告。我们现在做广告，表达从楼盘出发去周边配套的路程近，基本是说“xx分钟车程”“一脚油门的事”等等的以自驾小车为参考值，但是30年前的广告，却是用“骑行”来丈量距离。就好像位于三和大道大有凉果厂周边的金牛商住楼，广告上写到“骑单车（一般速度）到附近的学校、医院或濠桥市场都不超过12分钟”，见证了市民主流出行方式的演变，也见证了时代的发展。![]()
再把目光放到现在的江海区，那些年也出了一个比较经典的项目——文昌花园，当时的销售成绩非常好，后续更是开发多期出售，一跃成为了礼乐家喻户晓的品牌。
![]()
在江门城区，除了有新建商品楼开发外，旧城改造也已经开启。在江门，当时最出名的旧改要属美景开发区和丰乐新区。
由怡福地产打造的丰乐新区总建筑面积高达100多万㎡，发展至今已成为北新区最旺的街区——育德片区，在那一带的怡乐苑、怡丰苑、怡兴苑等等，都出自这一时期，可见在90年代怡福地产就已经是江门极具实力和影响力的开发商，也为怡福地产后续深耕江门奠定了坚实的基础。如今，怡福深耕枢纽新城，布局怡福博荟、怡福峰荟，并跟国企银海地产协手开发银海·盛汇天际等项目，是否与30年前在育德片区布局有点相似呢？接下来怡福峰荟将在本月亮相，我们不妨期待一下项目将为新会街坊带来怎样的惊喜！![]()
2004年：步梯楼向住宅小区的转变！
房地产经过了10年发展，江门的住宅建设也逐渐从单体楼向围闭式住宅小区转变，这个时候小区开始有物业管理，不过对比上一个10年期，整体楼价并无明显涨幅。从当时江门日报的报道可以看出，江门楼市主要分为老城区板块（配套完善）、北新区板块（未来希望）、河南板块（优雅居所）、杜阮板块（别墅洋房）、新会板块（生态园林）这5大板块。![]()
这一时期，北新区开始崛起，主要有中天国际、金海湾、骏景花园、怡乐苑、翠林苑等项目，售价1800-2400元/㎡。
![]()
杜阮板块主要是别墅洋房，比较知名的是灏景园、春景豪园、福泉新邨等等，售价在1400-3000元/㎡。
![]()
那时的江海区还是河南板块，在售江海花园、银泉花园等，都是大家比较熟悉的大型小区，售价在1600-2600元/㎡。
![]()
新会区主要集中在南门生态园林社区，主打生态园林牌，绿化丰富，如比较知名的明翠新村、创新花园，都是采用部分步梯+电梯的配置，售价1200-1500元/㎡起，而这两个小区也为创新片区的兴起打下基础。
![]()
![]()
![]()
纵向对比之下，2004年和1994年的房价并无明显涨幅。
深挖原因，或许是这10年来传统老城区开发见少，新开发的多个项目如蓬江的中天国际、新会的创新花园等所在的地段，在当时都是新板块，所以这些新盘在房价数据上，跟1994年差别不大。但在这10年间，住宅产品设计有明显飞跃，所以根据当时调查显示，蓬江区49%的消费者置业首选北新区。与此同时，国内经济和地产市场在飞速发展、江门城市发展脚步也在不断前进，当年的“偏远”地区随着新盘的到来，居住氛围也变得热闹起来，为日后房价上涨埋下了伏笔。再横向对比一下，我们还发现1994年新会区房价是比江门高一点的，而2004年，新会区楼价比江门地区要至少低500元，再加上后来江会路收费站的撤销，便出现了一部分有小车的江门市民过来会城买楼的神奇现象。
![]()
2014年：江门房地产高速发展！
2014年，江门房地产已经发展火热，优质小区不断涌现，尤其是北新区，骏景湾豪庭、中天国际花园、胜坚怡景湾等项目已经建成，汇悦城、江门万达先后开业，为北新区再添一把火。
彼时蓬江区房地产已经开始“北拓”，江侨路和滨江新区一期开始发力，其中江侨路上越秀星汇名庭、海逸城邦、华茵桂语、帕佳图世家等项目都在热售当中，售价约7000-8300元/㎡。
当时滨江新区一期在售项目保利大都会、锦富汇景湾、方直珑湖湾、月珑湾等，在售均价约6300元/㎡。土拍市场方面，滨江新区持续发力，2014年底江门市挂牌出让的9块住宅用地中，有7块位于滨江新区，也为后续华盛路楼盘一条街奠定基础。江海区几个大家熟悉的项目，例如江海碧桂园、天鹅湾，也出自这个时期，售价约4800-5500元/㎡。新会区由于旧城区商住地指标较少，新盘大多集中在圭峰板块，御龙轩、雍翠峰等项目6600元/㎡起，珑城半山首推别墅产品均价约12000-13000元/㎡。2015年2月，珑城半山一期洋房正式开售，从此开启了一个BUG赠送面积的时代，Pie少至今认为其室内的赠送面积依然无人能超越。除了圭峰板块，新会房地产也逐渐向南发展，此时碧桂园已经进驻南新区第8个年头，在售碧桂园组团六期南湖郡，价格却不低，售价8700元/㎡起。| 碧桂园组团，摄于2023.4
由于供不应求，导致新会房价比蓬江、江海要高，一部分新会街坊也选择“上江门置业”。从各项目价格也可以看出，2014年的楼价相对于2004年已经翻了3-4倍，从普遍的2000元/㎡升到6000-8000元/㎡。![]()
2024年：3.0向4.0住宅过渡，以价换量去库存！
江门楼市再发展10年，时间来到2024年，3.0电梯房已经发展极致，在新政的指导之下，4.0产品如雨后春笋般出现！例如蓬江区海悦天玺、保利琅悦、骏景湾滨江誉峰二期等等；新会区骏景湾天悦、骏景湾天汇、海悦天晟、怡福峰荟、怡福博荟、银海兰亭四季等等，都以4.0住宅为主。除了新项目激烈之外，以价换量、去库存的价格战也是打得天花乱坠。三区之中，新会区价格相对较高也较稳；江海区则是江海保利一枝独秀，网签榜持续领跑。![]()
| 江海保利，摄于2024.06
蓬江区则是撕斗激烈、两极分化，滨江华盛路惊现“6字头送车位”、“8字头送子母车位”等等劲爆清尾货促销，但也出现了海悦天玺这种现象级“既有价又有量去化速度极快”的楼盘。![]()
| 海悦天玺二期，摄于2024.8一边是新项目的争奇斗艳，一边是去库存项目的花样混战，2024年江门楼市可以说是十分有趣。从1994、2004、2014再到2024年这30年间，江门楼市不但楼价升了，热门居住板块也发生了变化。蓬江区从旧城区到北新区再到滨江新区、新会区从旧城区到圭峰片区再到枢纽新城和今古洲片区、江海区则是传统老城区到府西、滘头片区，见证了30年江门人居板块的变迁。再过10年之后，去到2034年，江门楼市又会是怎样的境况呢？欢迎各位街坊到评论区讨论。进入金九银十之际，不少项目都会在本月开启销售中心，还有不少项目推出“6字头送车位”活动，价格回到10年前，想要置业的朋友，可以添加房Pie团队微信咨询。
