在美国的次贷危机与全球房地产市场的涟漪效应下，房价呈现不断下跌趋势。
时光回溯至2006年前，美国房地产市场正值黄金时期，加之低利率环境的催化，次级抵押贷款市场迅速膨胀，成为一股不可忽视的力量。
然而，好景不长，随着房地产市场的降温与短期利率的攀升，次贷还款利率如脱缰野马般飙升，购房者肩上的重担骤然加重。
同时，市场冷却也让房屋转手变得异常艰难，无论是出售还是再融资都举步维艰。
这一系列连锁反应，最终导致了大量次贷借款人无力偿还贷款，银行被迫收回房屋，却难以高价售出，巨额亏损由此产生，次贷危机悄然降临。
与此同时，远在东方的中国房地产市场也经历着类似的考验。自2021年第三季度起，中国房价出现了显著下滑，跌幅高达16%，一线城市北京年均跌幅超过个位数，这一幕不禁让人联想到美国的次贷危机。
然而，深入分析后不难发现，两者背后的根源截然不同。
美国次贷危机的根源在于宽松的贷款政策，而中国则深受独特的土地供应机制与经济失衡之苦。
面对危机，美国政府迅速行动，从多个维度展开了全面救市。
货币政策方面，美联储频频挥动降息大棒，旨在刺激经济活力；同时，量化宽松政策也应运而生，通过购买国债与抵押支持证券为市场注入流动性。
财政政策上，政府推出了大规模的经济刺激计划，辅以税收减免与财政支出双管齐下，力求提振消费与投资。
在金融稳定领域，政府更是重拳出击，实施了TARP计划，为银行注资以防范系统性风险；同时，加强金融监管力度，提升金融机构的资本与流动性要求。
此外，针对房地产市场，政府还推出了住房贷款改组计划与购房者激励措施，旨在帮助房主缓解还贷压力并刺激住房需求。
这一系列组合拳的施展下，美国房价在随后的几年里逐渐触底反弹，房地产市场重现生机。
再将目光转向日本，1980年代的日本房地产市场同样经历了一场惊心动魄的泡沫盛宴。
当时，日本央行实施的低利率政策如同烈火烹油般推动了股市与房价的飙升；加之银行提供的宽松贷款环境以及民众对房地产市场的盲目乐观情绪共同作用下，房地产市场迅速过热并形成了巨大的泡沫。
然而，泡沫终将破灭。
1990年日本央行提高利率试图为经济降温后不久，房地产与股市便双双崩盘导致资产大幅贬值。
从1989年底至2003年间东京房价暴跌超过60%、房地产股价更是下跌超过80%的惨痛经历至今仍让人心有余悸。单从房地产跌幅，我们确实值得深思。
泡沫破裂后日本经济陷入了长达二十年的低迷期被后人称为“失去的二十年”。
回顾日本政府在应对房地产危机时的举措我们不难发现其中的经验与教训。在房价下跌初期政府本应在需求端采取更为宽松的政策以缓解市场压力然而遗憾的是日本当局在供给侧的应对措施虽然迅速但在消费端却显得犹豫不决。
特别是自1989年起实施的税制改革更是雪上加霜按0.3%的税率对土地持有环节征收地价税这无疑加剧了土地所有者的抛售意愿进而加速了地价的下跌。直至泡沫破裂六年后的1998年日本地产政策才终于转向全面放松但此时股市与地产泡沫的负面影响已积重难返难以挽回。
所以，资产超跌没有及时刹车、及时干预，对经济下行周期往往会带来更加长远的影响。
反观当前中国房地产市场政府正积极采取措施以应对市场下行压力。
“保交楼、降首付、调利率”等政策的出台正是对日本经验的深刻反思与借鉴。然而对于普通消费者而言更为关注的是当前房价是否已经跌至谷底即将迎来反弹？
查阅历史数据显示，美国房地产市场在经历2008年金融危机后用了三年多的时间才触底反弹；而日本则经历了长达十七年的调整期。
将中美日三国的房价走势进行对比，如果按照惯性思维不难发现当前中国房价的下降趋势尚未到达触底阶段。
即便以最乐观的美国房价走势为参照中国房价相较于历史高位仍有较大的下降空间。
这里所说的是，我们的城市太多太大，能够更快逃脱漩涡的可能也只有一二线城市了。
此外人口老龄化问题也为房地产市场的复苏增添了几分不确定性。
中国当前的人口老龄化程度甚至超过了30年前的日本。粗出生率的持续下降——2022年已降至0.75%远低于日本1990年的0.99%——预示着未来对母婴用品、学前教育以及房地产等领域的需求将受到进一步压制。
这不仅会直接影响相关行业的增长潜力还会对整体经济增长构成压力为消化房地产市场泡沫带来巨大挑战。
我的观点在几年前就说过，当时是小城市热度刚刚上升的时期，小城市房子够住就行，真没必要投资，但是，那会大家头脑处于过热状态，鲜有人听。
如今，面对挑战我们更应看到其中的机遇。政府已经意识到问题的严重性并正在积极采取措施加以应对。
以前出台的各种复苏政策，显然没有达到预期，就算是房地产软着陆，这跌幅也是太大了，有产着难受，金融机构也十分难受，所以，放松政策大概率还要继续扩大，乃至于取消部分区域购房户籍限制。
随着政策的逐步落地与市场的自我调整我们有理由相信中国房地产市场终将走出阴霾迎来新的春天。
同时我们也应认识到房地产市场的健康发展需要全社会的共同努力需要政府、企业与消费者三方的协同作用共同推动房地产市场的平稳健康发展。
审视中日两国房地产与老龄化趋势，中国65岁及以上老年人口占比已高达18.7%，远超日本的12.4%，且伴随房价下行周期，这一比例持续攀升，增速更为显著。
反观日本，房地产泡沫破裂后，房价虽跌，老龄化却稳步加剧。
中国城镇住宅空置率攀升至约20%，两倍于日本90年代初的9%，加之房价曾是家庭收入的20倍，远超日本同期的11倍，显示出更为严峻的房地产泡沫问题。
中国房地产对GDP的依赖远超日本昔日，其市场低迷对实体经济的冲击亦将更为猛烈。
尽管政策调控力求避免重蹈日本覆辙，但仅凭政策组合拳逆转市场颓势，重返炒房热潮，实属幻想。
若中国房价未来能寻得止跌回升之机，可能也是实体经济复苏之时，商品房还是可以拉动中产阶级消费动力的，起到活跃经济的作用。
至于之前我们普遍认为高房价已经严重影响城市建设者的生活，这一点其实可以凭借廉租房、公租房、保租房，国家队收购老破小改造房而提供廉价住房来满足无房户的居住生活，为城市建设者提供廉价安心的租赁住房。
届时，经济结构的优化与居民收入的提升，或能为房地产市场注入新的活力，让商品房成为真正的商品，让该有的消费活跃起来刺激经济，而非简单依赖政策刺激。届时，至少一线城市房地产可以获得复苏的机会。
