在北京楼市经历了930新政的风暴后，房地产市场呈现出鲜明的对比，宛如冬夏交替的极端景象也。
10月2日，蜂鸟家园的一则交易引发了广泛关注：一套45平方米的底层住宅，以惊人的370万元成交，这一价格与昔日巅峰相比，暴跌了545万元，跌幅直逼60%的深渊……
据悉，这套房源的“瑕疵”在于其学位被锁定至2030年，依据海淀区的教育政策，这一限制无疑为购房者设下了长期的等待期。也就是买了它这几年有什么用？
此交易不仅彰显了市场情绪的急剧转变，更触及了房价泡沫破灭的敏感神经。
回溯往昔，同一户型在2021年初尚能以915万元的高价成交，而仅仅数年光景，价格便腰斩再腰斩，直落至370万元的新低。
即便在2023年末，类似房源的成交价仍徘徊在610万元左右，而今的成交价无疑刷新了小区乃至北京核心区的房价跌幅纪录。
值得注意的是，尽管学位问题成为这套房产的“负资产”，但其成交价却实实在在地反映了市场的真实温度。
进一步分析历史数据，我们不难发现，蜂鸟家园的房价已悄然回到了2015年的水平。
彼时，同类型房源的成交均价约为425万元，而今的370万元，仿佛是时光倒流，让购房者重回了九年前的购房体验。
这一戏剧性的变化，无疑是对近年来房地产市场过热现象的一次深刻反思。
蜂鸟家园的房价从云端跌落至尘埃，不仅是对政策调控效力的有力证明，也是对投资者盲目追高的警示。
没经验难发现
－海淀富人区买房的底层逻辑
以上这些都是下跌的缘由，而我却看出了海淀富人区房产的底层逻辑。
这么小的开间，买家分为两种，第一种就是鸡娃家长，这显然是刚需。第二种是投资客，花最小的代价入住海淀富人区，拿下海淀学区房，寻求增值。
那么，在楼市调控和生源急剧下降的背景下，没有居住属性的蜂鸟就率先跌落，而万柳富人区的其他两居三居的学区房则没有蜂鸟这么夸张，为什么？因为需求逐渐回归理性了……买房子首先是为了一家人能住。
这个区域不缺有钱人，所以蜂鸟水土不服了。
开间应该是属于过渡性、投资性住宅。它出现在海淀富人区显得不是那么合适，如果这种房子建设在年轻人聚集，交通便利，面向产业区的打工人，则更加匹配。我相信，它的租金和售价不会如此大起大落的。
居住舒适性新房显然更具优势，但是还是建议降级消费为好，新房就当做是享受型产品吧！
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在这场楼市的风云变幻中，我们见证了泡沫的膨胀与破灭，更应从中汲取教训，理性看待房地产市场的未来走向。
