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买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
今天晚上，徐汇区公示了一则最新规划，前段时间刚刚拆迁的东安新村未来将规划包含商业/住宅为一体的超大综合体项目；其中，住宅分为四个地块，最高容积率2.63（楼高100米），如果有中小套限制的话那就是主力120平三房，预估单价16-19万一平，住宅占比66%，预计总货值超800亿！毕竟徐汇中环都已经18万了，内环19万听着也不算贵了。作为上海第一代工人新村代表、已经高达70年楼龄的东安新村是徐汇内环开始启动历史最大规模的拆迁计划——火箭哥当时去过现场，这里公房的拆迁价格最低的大约在6万左右（还有额外补贴）：贵的私房价格普遍在7.5-8.5万之间，相对要贵不少。看了一遍告示没有显示整体均价，根据表格价格做个初步判断，单价应该在7-7.5万之间。东安新村位于徐汇内环内，北边隔着肇嘉浜路就是衡复历史风貌区、南边过了内环就是徐汇滨江、西边就是徐家汇，位置可以说得天独厚；东安新村建设于建国初期，至今最高楼龄已经接近70年；而也因为这里存在大片老破小，在2017年公示的上海市城市总体规划中，这也是徐汇内环唯一被划出中央活动区的片区。为什么被踢掉呢，我们直接上图，看看这里有多破败，你要说这里是印度都有人信：看到链家公开交易信息，东安一村/二村在2022-2023年曾经成交过单价13万/平，作为一个老破小来说已经是顶级了：这片地拆迁之后会做成什么，在官方层面其实没有明确的规划文件出台；东安新村和香港置地的西岸金融城看似隔着内环天差地别，但如果可以打通地下通道的话实际具有合并开发的潜力；
这里预计也将规划大片住宅用地，未来售价会是多少就非常值得期待。
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实际上，徐汇在香港举行的招商大会上，已经将东安一村、二村所在地块列入推介之中，两幅举行的地块以住宅开发为主，将会极大提升西岸的豪宅开发体量；
根据「参考周边地价」的经验规则，这里的土地楼板价可以直接参考绿城徐汇滨江地块的10万/平，如果再按照30%溢价率计算，楼板价13万也预示着徐汇内环新房价格可能站上18万大关：
P.S.我们为大家整理了2025年上市新房优缺点表格，感兴趣的同学可以长按下方二维码免费领取：01 “鄙视链顶端”
要说老土著心中的上海地段鄙视链顶端，那其实就是4个行政区：如果要同时符合「GDP排名靠前+房价超过12万/平」，那真的也就只有这4个区了；而如果还要强制筛选，那长宁图可能也要被踢掉了。早在2020年，上海曾经出过一个地价地图，其中将上海房价分为9个等级：![]()
其中明确了很多关于地价的核算方式等内容，最贵的一级地段中没有长宁的名字，但几乎囊括了整个旧租界的部分：
徐汇：衡复+徐家汇
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不断板块建设如何变幻，这些地方永远都是真正的市中心，地理位置和历史氛围决定了这一点；
今天上海大多数能高分or日光清盘的项目，可以说都在这个片区内。
今天的徐汇滨江凭什么地价能到13万单价，接下来的新地块们能拍出多少价格，其实底层规则在文件中都有详细描述；
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02 “盘点”以火箭哥整理的数据为例，内环差不多套均就是200平，但是是非常极端的两端，一边是100平，一边是300平。
上海内环新房单价近16万、面积接近200平；
中环均价约12.5万、面积超150平；
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如果四舍五入一下的话，内环平均每套新房的价格就是3000万级，上海平均月薪1.2万，不吃不喝200年应该就买得起了：
内环3000万
中环2000万
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当然，纯粹看平均价格也不客观，内环内有一个亿的房子也有100平的小三房；在2025年，上海内环至少还有超30个选择（明年土拍计划未知），从1000-2000-3000-5000万选择应有尽有。火箭哥为大家整理了2025年上海内环新房地图，感兴趣的同学可以长按下方图片免费领取完整版优缺点表格：
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