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以下是正文：
在2024年11月27日的七批次土拍中，金茂&华润置地&建发以底价15.81亿元竞得普陀桃浦地块。
虽然不如浦东新杨思、虹口四川北路、杨浦江浦公园等热点地块那么受关注，但从项目条件看，还是非常有亮点的：
容积率仅1.29，目前中环沿线少有的低密度指标；
外立面强制要求采用全石材或全铝板；
地下车库行车道应采用石材铺设；
装标要求不低于5000元/平，对标内环品质豪宅;
金茂+华润+建发，深耕桃浦与南大的三大品牌房企强强联手......
近日，项目在普陀区官方平台上正式发布了设计方案，为全4F叠墅的纯墅社区规划，预计主力面积约178-200平，将打造“金茂府”系的科技别墅产品。
在充满争议的桃浦板块，这个项目能否成功逆袭，可能很多人心里都没有肯定的答案。
今天我们就来到项目周边进行实地探访，看看这个中环沿线罕有的纯墅社区到底怎么样——
01 区位与交通
从15号线祁安路站出来，向东步行5-6分钟就可以走到项目，非常方便。
数据来源：火箭哥团队实拍
与地铁站一路之隔，是晋元高级中学教育集团下属的上海市文达学校，为九年一贯制学校。网上显示2022年其初中“名额到校”平均分数线高达692.1分，排在普陀区第三位，是妥妥的名校。
数据来源：火箭哥团队实拍
不过该学校初中部已在2020年和上海外国语附属中学普陀实验中学合并了，所以现在文达学校只剩小学部。根据就近入学原则，未来大概率是本项目的对口小学。
走到项目地块，可以看到现场正在施工，虽然已邻近年关，但里面的工人还不少：
数据来源：火箭哥团队实拍
项目西面是房龄超过20年的荣和家园小区，虽然有些年头了，但外观保持得挺好。
数据来源：火箭哥团队实拍
项目南面是一座养老院和待开发用地，养老院南面包裹着蓝色防护网的，便是打造复古海派风格的建发海阅首府项目。
数据来源：火箭哥团队实拍
从建发海阅首府的方向往北鸟瞰是这样的——
数据来源：网络
项目东南角紧邻桃浦西路，有一座防汛泵站。桃浦西路往东一河之隔，是属于宝山地界的大华碧云天项目。
数据来源：火箭哥团队实拍
项目北面是联排+叠加的复地香栀花园，房龄在15年左右，石材外立面看着品质还不错。
数据来源：火箭哥团队实拍
香栀花园的北面，有两个小型的商业配套，有盒马NB、肯德基等业态，目前这个片区的日常购物消费基本都靠这里。
数据来源：火箭哥团队实拍
虽然目前商业配套稍显不足，不过祁安路地铁站商业项目——金光汇即将竣工，据了解其商业规模达到3.5万方，计划在2025年三季度正式开业，对板块来说是个重大利好。
数据来源：火箭哥团队实拍
因为邻近地铁站和中环线，项目未来无论地铁还是自驾，到市中心主要区域通勤时间都在三刻钟以内——
总体来看，项目周边都是在建的新房和二手次新小区，整体的城市界面还算不错，交通条件也比较方便，没有加分项也没有明显不利因素，不会对项目定价产生什么影响。
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02 板块行情
第6批土拍中，浦江再出一块热门地块——
虽然很多人对桃浦的发展颇有微词，但毕竟属于市中心七区里的价格洼地，交通条件和配套都还算可以，也吸引了不少市区溢出的客户。
在2021年最高峰时期，桃浦的二手行情曾经上到过9-10万/平的高位，但目前已经回跌到了5-8万/平的水平，性价比还是不错的。
桃浦板块以外环线、祁连山路和桃浦西路为界，从西往东大体可以分成四段，差距明显：
外环外都是动迁房小区，品质非常一般，不值得看；
数据来源：火箭哥团队实拍
外环内、祁连山路以西为整体开发新片区，以新房和产业园区为主，几乎没有二手房；
数据来源：火箭哥团队实拍
祁连山路和桃浦西路之间，同样以安居房小区和老公房为主；
数据来源：火箭哥团队实拍
桃浦西路两侧，地铁站沿线以10-20年房龄的次新房为主，品质较高且通勤优势明显，还有上外普陀实验学校的学区资源，也是二手交易最活跃的地方。
数据来源：火箭哥团队实拍
我们常说的桃浦板块二手价格，主要指的也是东区地铁站沿线的住宅行情。
项目所在的东区北部，因为配套原因二手价格要低于古浪路周边。如项目北面的香栀花园为联排+叠加的低密产品，与项目类似，最近一次成交在2024年4月，联排的成交价格在7.5万/平左右。
另有去年11月挂牌的3套下叠房源（含地下一层），挂牌价格5.7-6.5万/平，如剔除地下室因素，实际地上部分单价要超过8万/平了。
参考香栀花园叠墅产品价格，预计本项目未来叠墅价格将达到9万/平以上。
目前桃浦板块的二手价格已经处于低位水平，加上挂牌量较大，使得房源挂牌价格与真实成交价格之间的空间不断缩小，折扣空间基本保持在4-5%左右。
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03 错位竞争
项目是2025年中环沿线罕有的别墅项目，金茂操盘主打的“科技叠墅”概念也与目前桃浦板块在售的新房形成了产品差异，无论对于桃浦板块的地缘客户，还是外区域客户都有相当的吸引力。
但本项目的推出，对于板块内在售的另一个金茂作品——普陀金茂府来说影响如何？我们也到售楼处做了实地调研。
普陀金茂府位于桃浦智创城核心位置，紧靠桃浦中央绿地，这里未来也是桃浦的高端标杆区域，从规划能级上来看还要好于金茂&华润&建发项目。
在产品品质上，普陀金茂府的标准也是非常高：
外立面为石材+铝板搭配，所用的3毫米厚度铝板造价高出主流的2.5毫米铝板50%；
地下车库中车道采用石材+隔栅吊顶的铺设方式，堪比内环内的一众豪宅；
电梯高度比市面上主流产品高出约30公分，空间体验感更好；
采用空气源热泵技术，没有能耗费压力，但成本达到18-25万/套，远高于约5万/套的超低能耗系统；
通过拉高建筑层数，留出了更大的栋距空间和更好的桃浦中央绿地景观；
......
高品质的产品力也带来了良好的销售表现。
目前项目已进入尾盘阶段，大户型基本售罄，目前剩余的几十套房源集中在7号楼高区的107平三房，成交价格在7.7-7.8万/平之间，相比板块8.55万/平的均价而言，这样的价格可以说是性价比非常突出了。
值得一提的是，这次的金茂&华润&建发项目并没有和普陀金茂府一样采用空气源热泵技术，而是采用了非常成熟的地源热泵系统，能效更高更稳定，当然成本也更高，每个月还会有能耗费的支出。可以说各有利弊。
金茂&华润&建发项目预计最快将在4月对外亮相，关注的同学可以点击下方小程序及时了解最新信息：
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