2025年，上海各环线的新房门槛变得越来越高了。
一方面，是单价的不断走高。已经连涨了30个月的新房房价，完全看不到止住的势头，例如中环大宁灵石地块15万/平以上的放风价格，比很多内环新房的价格还要高；
另一方面，是户型越做越大。而且不只是中内环，甚至外环外新房的户型也在放大，起步总价大幅拔高。
火箭哥将2024年各环线上市新房户型面积和70/90政策放开后的土拍地块公示方案进行了对比，事实也证明了这一点：
01 “不同环线，什么产品最好买”
不同地方该买什么样的房子更保值，对应的是不一样的答案；
火箭哥整理了近年来不同环线、不同面积段、不同总价段新房的供求表现，通过多维度的数据交叉分析，希望能给到买房人更科学合理的购房建议。
为了便于理解，我们根据总价段做了拆分，可以看出在不同总价段下，各环线客户对于房型面积需求的敏感程度，存在较大的差异。
先来看500万以下的情况——
标红的户型面积就是吃香、值得买的部分，值得多多关注。
郊环外和外郊环的情况有些类似，也是90平以下和140平以上两个面积段表现更好。
接下来是500-800万档位——
这个价位段属于购买力稍强的刚需，所以对应环线的面积需求也会有所放大：
中环以内能满足三房需求的话，都值得入手，面积越大越好；
到了中外环间，能买到120平以上的话，这类高性价比的房源会供不应求；比如即将上市的中环置地中心·望云，133-165平四房既有功能性也有尺度感，值得看看：
建面约133平三房C1户型图
建面约165平四房G1户型图
双套房南向采光（包括卫生间）
主卧270度落地窗
标配家政间
再看800-1200万档位——
这个总价段已进入到刚改，客户对面积舒适度会有一定要求：
内环内要能买到90平以上更超值，比如即将上市的象屿苏河琹庐100平小面积：
内中环90平以下都不建议选择，如果能买到120平以上供应最稀缺，比如2025年中环新房中就有大量选择：2025年预测：浦西中环全面站上16万单价
中外环间，就要选择140平以上改善户型更值得；明年有前滩公馆200平面积段的叠加别墅可以看看：
接下来是1200-1500万档位的情况——
这个总价段在内中环可能只算得上刚改，但中环以外已经是妥妥的改善需求了：
外环以内90平起步是最低要求，低于90平的小户型并不值得买；
中外环间90-120平最供不应求，主要是地段较好的品质新房带动；140-200平的新房明显供大于求，还不如去买中环内面积稍小的新房，或到外环外买200平以上别墅产品更受欢迎。
再看1500-2000万档位——
内环内要求90平起步，越大越好；即将1月认购的静安天玥就是120-140平三房精准填补空白，而且采用对开门的电梯设计，意味着每家都有私家电梯厅空间，相当于增加了可利用面积、变相提升得房率：
项目售楼处已经开放，主力推出约120-142平3-4房；感兴趣的同学可以点击下方小程序了解更多：
中环120平以下的房源很少，120平以上都卖得不错；
这个价位段在中外环间供应量比较大，更建议买进中环内，或选择外环外更大面积户型；
接下来是2000-3000万档位——
除了黄浦外，这个预算在全市都可以横着走了，可以选择的空间也很大：
内环内120平以上户型都供不应求，值得购买；
内中环间则是300平以上大平层最抢手，在200-300平面积段压力明显，客户更倾向于买进内环；
中外环间200平以上房源比较好卖。
目前在售的龙盛湾上还有少量194-248平房源在售可以看看：
最后是3000万以上档位——
豪宅选择面广，目前直接竞品较多，销售压力在放大。值得关注的是内中环热点板块300平以上的房源相对供应短缺。
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