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在2024年8批次中，新泾地块被招商&越秀拿下，根据消息源爆料，这块地预计要卖到13万甚至更高的价格，这个价格听着就很有争议一河之隔的普陀，同样是越秀开发的苏河和樾府，售价仅有10.2万，新泾地价即便有长宁能级更高和离地铁站更近的优势；但能否支撑得起“这贵出来的3万单价”，显然还需市场检验。为此，火箭哥团队替大家去周边看看，深入了解周边现状，为大家做个参考——从最近的2号线北新泾站出来，顺着天山西路步行6-7分钟就能走到项目，比起步行距离大约需要15-20分钟的苏河和樾府，要方便很多——来到项目现场，可以看到场地已经平整，正在做开工前的准备——我们顺着地块周边绕行了一大圈，对配套情况有了大致了解。项目正东面是上海市机关事务管理局出资新建的住宅小区，目前还未交付——从住宅小区再往东，紧靠东面双流路的是改造后的污水处理厂，不过没有发现有异味的情况——沿着东面的双流路往南，在项目的东南面是久事公交集团和上海交通投资集团的大型公交枢纽站点，不可避免的会有一些噪音影响——走到项目的正南面，是六层高的老旧居民小区——天申小区，很有些年头了——天申小区的南面，是大名鼎鼎的延安中学，还是小平同志亲笔题写的校名——回到项目的西面，可以看到西面紧邻中环线，噪音和遮挡影响比较明显，不过匝道口就在附近，自驾上中环线还是很方便的——项目的北面，沿天山路有一座三层高的变电站，但查询后得知电磁辐射并不会对人体造成影响，不必担心——天山路的北面，是房龄20年以内的商品房小区，整体观感还是不错的——项目周边配套已经非常成熟，除中环线存在一定的噪音和遮挡外，污水处理厂、公交枢纽和变电站等其实并没有明显的负面影响，对项目本身价值不会造成明显折损。我们把项目周边配套情况在地图上做了标注，大家可以更直观的感受下——因为房龄新旧的不同，板块内的二手次新房价格落差也比较明显。板块内的标杆次新房，是位于延安中学东面的宝华西郊紫薇花园，2016年交付，目前二手成交行情在14-15万/平左右（不含税）但抛盘量极少，处于无房可卖的局面——另一个标杆次新房是天山的仁恒河滨花园，成交价格在10-11万/平不等（不含税）——而地块东面的南洋新都和天台家园，都是房龄超过20年的小区，目前成交价格在8万/平上下，板块内最低——板块其他房龄10-20年间的次新房，目前成交行情基本都在9.7-9.8万/平左右。据多家中介反馈，板块二手价格相比2021年历史高点的跌幅在30%左右，但自2023年底以来，板块二手行情已经企稳，没有出现明显的变化。总体来看，板块二手次新房的主力成交行情已经站稳10万/平，品质小区11万/平以上也能有稳定成交。作为2025年度新房的招商&越秀项目，如能在产品品质上全面升级，把产品这一环做好，13万的价格是还有可能站得住的。毕竟在长宁的购房需求从来就没有消失过。![]()
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01 “中环新房盘点”静安中环的中建二局大宁地块预计最快在2025年中入市，推出起步约120平、最大接近270平的豪宅社区，预计单价超13万是100%事件，能摸到14、15还是16就看产品能做什么样了。
也就是说，静安中环新房起步户型已经在1500万级，最大在3500万左右，是一个正儿八经的准豪宅项目。
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即使只是13万单价，在今天大宁并不便宜，火箭哥团队一直参与二手房交易服务，给大家带来最新的房价行情——
成交房源平均单价约9.9万，比起10月份10.1万的价格略有下降，主要是因为11月成交房源大户型居多，成交总面积上升（平均108㎡上升至平均112.6㎡）；上海大盘是不是都止跌了不一定，但是大宁是真的稳住了，目前均价就是不含税10万左右、含税接近11万。当然，这里因为好小区和差小区差距很大，比如大宁金茂府价格稳定在含税14万左右：大宁金茂府三期：162平四房2030万成交，单价约12.5万；
大宁金茂府一期：150平三房2000万成交，单价约13.3万。又比如20年楼龄的慧芝湖花园，单价已经摸到9万左右了。从综合位置来看，中建二局大宁地块的位置极好，前排大宁灵石公园景观一览无余、位置堪称绝版；有着楼龄和景观溢价，这块地未来价格对标大宁金茂府问题不大。假设这块地真的拿到了13万以上，我们会发现很多项目的性价比都变高了——静安内环的中兴路板块目前普遍售价在12.5万左右：火箭哥进行了地块模拟，将地块放在地图上大概长这样：另外，杨浦滨江的保利发展&上海建工新地块容积率1.8，根据地价判断最终价格可能会在13万左右水平：根据地块要求，这里预计将主推110平左右的三房产品，主力可能1400万级；对比之下内环内的保利外滩序88街坊单价12.7万、总价1300万就能买到，性价比其实是更高的：以上是正文，来自火箭哥🚀
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