上海房价有多割裂，只要看中环就知道了。
东北角的杨浦是近两年供应大年，目前内环新房最高价是12.9万、中环最高价是12.1万（注：不包含别墅类产品）；
看到西南角的徐汇，内环完全断供状态、中环的香港置地启元单价17.8万比黄浦更贵，中海领邸14.6万批批抢光。
一边是10-12万单价、一边是14-18万单价，杨浦和徐汇似乎有一道天大的鸿沟，在新房销售中表现得淋漓尽致。
两个板块的差距，还体现在产品定位上，两个地方都是天壤之别——
2025年，龙华宸嘉和徐滨绿城项目都是主力不低于250平大面积，按照18-20万预估的话也就是5000万级；
而看到杨浦中环，无论是翎翠滨江、中海、保利还是外滩源著，大多数项目还是“很克制”的只做了100平左右的起步面积，上车总价1000万级。
你看：
杨浦的确没徐汇有钱，这也直接影响到了拿地后的产品定位——
杨浦做100-150平才能卖得动，做到200平以上真的是吃不消。
徐汇做小面积卖得动，但做大面积有利润，开发商也不会做小面积。
如果仔细观察杨浦上市的新房，你会发现各个主力都是小面积：
兴华里：约75-85平
开发商们都不约而同做了同一个类型的产品，一方面是地块有要求，另一方面是这里消费力不够高，面积做大就不好卖了。
我们再来看看大数据——
从GDP水平上看，徐汇是杨浦的大约1.3倍；
从财政收入上看，徐汇是杨浦的大约1.7倍。
加上徐汇衡复风貌区的历史，徐家汇、漕河泾、徐汇滨江等多板块建设带来的IP加成：
徐汇房价比杨浦贵本就是理所应当，这是各项指标就决定的事情。
从供应上看，徐汇房子不仅价格更贵、面积也更大：
香港置地启元：主力300平+
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为数不多几个100平小面积的项目都是当天秒光，而且是因为地块要求做小面积才做的；
真要放开干，清一色都是大平层才对。
如果你在市中心上班，实际上杨浦和徐汇并不存在竞争关系——
2025年开始，杨浦新房项目多、主力1000-1500万选择更多，而徐汇项目很少、主力还是5000万级的，客群都不是一拨人；
但客观上说：
徐汇比杨浦贵是事实，地段上徐汇也比杨浦更金贵，数据上可以证明，街边随便抓个上海人也会这么说，这是长期形成的观念、很难轻易改变。
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02 “杨浦区”
杨浦区，一个从老破小到大别墅啥都不缺的地方，从200万到1个亿应有尽有，跨度堪称魔幻。
杨浦区辖12个街道、常住人口约121.08万人，杨浦两字得名自贯穿杨浦南北的杨树浦港，南部滨江地带是曾经公共租界东区，也就是今天的杨浦滨江；
另一个冷知识：杨浦区有14所大学，其数量超过了上海市高校总数的三分之一。
我们将杨浦区主要划分成这样几个地方，进行一一解读：
新江湾城：
别看在中环外但环境超赞，江湾机场改建而来，湿地公园划船遛狗什么都有，学校商业产业也一个不差，很适合居住。
论小区品质、周边环境、对口学校（上音九年制），在杨浦都是头牌。问题就是位置确实是偏，左边是铁路高架贴着淞南，右边是中原靠着黄浦江，去市区只有逸仙高架，中环北抬从17年吹到现在，主打一个幽静，杨浦和宝山的富人区。
杨浦滨江：
杨浦唯一CAZ板块，近几年无论是拍地还是产业引入都快了很多，听到耳朵出茧的就是字节、美团、B 站互联网大厂，5年后是见证大变化的时间点，值得买。
五角场：
杨浦的城市副中心，大学城人文气息浓，配套相对齐全，有合生汇、万达广场、百联又一城等，定位中端，什么都有，就是没有好房子，老破小多。
鞍山：
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