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如果要说上海哪个区在2024年表现塌房最严重，那一定是青浦区——从大虹桥顶点时抢都抢不到，到现在没有一个项目可以触发积分，前后只差了2年时间，但下跌之快相当夸张，可谓塌房第一名。崇明、金山远得不像在上海，没有新房触发积分不足为奇；长宁、虹口去年一整年也没多少上市新房，没触发积分也情有可原；只有2023年还稳坐二把手的青浦，从当年的12个项目触发积分，到如今21个上市新房无一触发积分，完全是断崖式的下跌，你说惨不惨？比0触发积分更尴尬的是，2024年青浦新房的平均认筹率仅有31%，相当于2021年的10%左右，这都不是腰斩、已经砍到膝盖了。对比其他非中心区域，2024年青浦新房的表现，更是除了崇明和金山之外最烂的存在——青浦新房的没落，和大虹桥的“泡沫”好像脱不了干系——作为战略级规划，大虹桥是被全网骂得最惨的一个板块，房价看着好像跌得非常猛。顶着“宇宙中心”的诨号，大虹桥曾经一度被拔高到了可以和陆家嘴比肩的高度：如此高规格的规划能级，上海的确没有几个地方能媲美；加上2017年地铁17号线通车，2018年首届进博会召开后，大虹桥“国际级战略规划”光环带来的土地升值预期，也使得大虹桥商务内各个板块尤其是徐泾的新房成了炙手可热的香饽饽；加上限价原因，新房频频触发积分，买房难度越来越大，也让徐泾的二手行情水涨船高。高达37%的二手价格涨幅位居全市第二——但过去两年国际大环境和经济形势的变化，让大虹桥经历了“快速降温”的转变。大虹桥商务区赖以为重的大会展、大商务、大交通都受到了严峻的挑战，加上一些知名房企在内的企业退出，暴涨之后的大虹桥迎来了房价下跌，还有随之而来的质疑之声：大虹桥房价跌这么多，谁买才是XX。但是，大虹桥楼市真的不行了吗？大虹桥真的不值得买吗？只有真的到实地去了解，我们才能知晓真正的答案——新房表现的好坏，很大程度上是和同区域的二手房表现捆绑的。以徐泾为例，二手次新房价格从最高峰时的近10万/平，回落到现在的6.5-7万/平，整整跌去了1/3。新房和二手倒挂的消失，加快了投资客户抛盘的进程，也让新房面临更加尴尬的境地。2024年12月23日，链家网显示成交的一套中核锦悦府二手次新房源，单价不到4万/平，为此引发了热议——对照当时的一房一价表来看，这套的成交价格已经追平了当时的开盘价格，如果算上6年来的持有成本，是妥妥的亏本大甩卖了。带着疑问，火箭哥团队特地到徐泾进行实地探访，看看数据的背后，到底是残酷的事实，还是被曲解了的假象——从17号线蟠龙路地铁站出来，看到的是完全崭新的城市界面，新修建的道路宽敞，到处是新建和在建的大楼，以及刚刚交付不久的次新住宅小区。板块内像首位奥特莱斯、青浦世界外国语学校（16年一贯制）等配套都已建成，新公示的龙联路九年一贯制学校规划据说也要引入爱菊教育品牌，以往被诟病的公办教育问题也有了解决方案——美的、安踏等六大企业总部据称也都将在2025年建成投入使用——根据大虹桥商务区管委会相关资料显示，2024-2025年徐泾重大工程中的11个项目将在2025年全面竣工，仅美的和安踏总部进驻就将带来1.6-1.8万的人口增量。对于目前徐泾西虹桥，仅能满足2万人居住需求的住宅体量来说，可以想见未来的租房和购房需求会有多大。周边一圈转下来，带给我们最直观的感受是，徐泾的整体建设进度正在加快，抛开规划大饼不谈，单价6万买这样的城市界面绝对算得上是好的。为此，我们约访了在此深耕已有8年的中介门店店长，得到的是完全意料之外的答案——据其介绍，这中核锦悦府套房源为原房东于2022年8月买入的二手房，买入价加税费后总价在860万，之所以如此低价出手，源于投资失败加上家人患病急需用钱；且该套房源实际的成交时间是在9/29新政之前，正是行情最差的时候，为了税费减免才延至12月网签的。所以这套房源的成交价格，属于低于市场价的极端个例，并不能反映当前徐泾二手水准。事实上，在9/29新政后，交易税费的大幅减免也让房东的心态预期拔高，徐泾二手次新房的价格不但止跌，甚至有了一定程度的回升——目前徐泾挂牌房源不多，2楼以上已经找不到7万/平以下的房子了，折扣空间也压缩到了3个点左右；加上企业总部进驻将带来的新增居住需求，板块内基本是一种等房卖的局面。可以说，徐泾板块的真实市场行情，要远远好于我们在数据中所看到的表象。至于2024年徐泾新房的拉垮，则更多是项目自身的问题导致的，从几个新房的分布也能看得出来——除了蟠龙里以外，其他项目都离地铁站距离较远，虽然品质不错，但对于自用的刚需刚改客户来说通勤还是个大问题，虹桥融景更是紧靠公墓，抗性明显；位置最好的蟠龙里，卡在两个地铁站之间，却紧贴高架，噪音影响不小。加上开发商能力实在拉跨、产品做的和动迁房没差别，卖得稀烂属于正常发挥，不能怪在徐泾身上。P.S.我们将2025年所有新房的面积、价格、产品等信息已经整理成2025年新房优缺点点评表，需要的同学可以长按下方图片二维码免费领取；同时我们也每天限量提供5个免费电话咨询机会，欢迎了解：
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前面我们都看到徐泾的房子表现稀烂，主要都是在说一种特定类型的房子：
高层100-150平公寓，近5年海量供应造成挤兑，价格自然跌的猛。
但这类房子并非徐泾主流，这里从90年代开始建设的就是独栋别墅区，而二手别墅的成交却能颠覆你的想象——
根据链家网数据，2024年徐泾板块共成交二手别墅21套，户均面积278平，平均成交总价2118万，平均成交周期177天，平均成交折扣11%。虽然别墅面积更大总价更高，但成交周期和折扣却明显少于高层小三房，可见有多受欢迎。青浦别墅卖得好，是有道理的——
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青浦是上海的西南门户，不仅拥有对接大虹桥枢纽和浙江的地理优势，自身的生态环境也是非常突出的。
作为上海首个国家生态文明建设示范区，青浦的水域面积占总面积的22.3%，绿化覆盖率更是达到了45%，高居全市首位。
不仅如此，根据上海市购物中心协会数据，截至2023年末，青浦的购物中心数量已经位列全市第四位，甚至超过了除黄浦以外的其他中心城区，生活非常便利——青浦的传统别墅区中，除朱家角是以自然生态闻名外，徐泾和赵巷都有高能级的产业集群和知名的国际学校资源。其中徐泾周边更是分布着13所国际学校和7个国际级医疗机构，优势突出。生活方式上的高匹配度，也让别墅市场更能反映出真实的行情和板块价值。在徐泾的别墅区里随便走走，看到的都是绿树浓荫和掩映其中的别墅一角——走在别墅区里的感受，与盈港东路以北的全新片区完全不同，仿佛是两个不同的世界。在以别墅区客户为消费目标的夏都小镇，商业街的氛围是悠闲且自由的——虽然是在外环外，但这里的客单价，甚至比中环的久光百货还要贵，这里的消费力主要客群就是周边的别墅业主：这两年吹大虹桥的新房都是高层公寓，让外来人都以为这里就是一个500-800万的刚需板块；但实际上，这里是上海近郊第一代别墅区，也是上海国际学校密度最高的片区之一，动辄三五千万的别墅卖得比市区风貌快多了。2023年底，主力套均5000万+的青浦徐泾独栋别墅小区「安澜西郊」当时1号选走了1.53亿的楼王并且当天清盘，这就是消费力最好的证明：![]()
火箭哥恰巧在这里住过别墅，也经常会逛夏都小镇，这里小区里外籍港澳台业主比例很高，西郊庄园那的马路上经常看到跑步的老外和骑车的一家人，保姆车阿尔法是街车，高端干洗店生意好得飞起；别看这里在外环外，消费可比内环内大多数地方高多了；距离的确决定地段价值，但可不决定消费层次。青浦尤其是徐泾，其实不需要大虹桥概念加持，自己就是个基本盘很好的别墅豪宅区；这两年被概念吹得太猛，反而对板块的名声有点反效果了。在买房前，千万不能只看表面，而是要实地了解板块的真相，自己有着清晰的判断和标准才能不踩坑。欢迎大家在评论区留言，下一个踩盘板块由你来定。最后，我们将2025年所有新房的面积、价格、产品等信息已经整理成2025年新房优缺点点评表，需要的同学可以长按下方图片二维码免费领取；同时我们也每天限量提供5个免费电话咨询机会，欢迎了解：
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