大家好，我是火箭哥🚀。
买房是门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
杨浦区在上海地段论/鄙视链里一直不是好地方，是有原因的。
不知道大家有没有发现，杨浦区的新房只在两个地方出现——
要么是五角场/新江湾城所在的北区，要么是杨浦滨江沿线的南区，中间一大片腹地的位置新房绝迹、连像样的二手次新房都没几个：
为什么杨浦区的房子只在上下两头，中间这片区域怎么和死了一样？
在杨浦区官方公示的2035规划中，也有意无意把腹地一大片地方留了白：
所有的事物发生都是有理由的，杨浦区的发展格局长成这样，只要看看地图就知道了——
50年代开始，战争中被炸平的杨浦虹口闸北普陀就开始大量建设工人新村，其中杨浦区的量最大，而且选择的区域恰好就是今天杨浦区的核心腹地：
从开鲁新村到鞍山新村，杨浦从北到南一大部分区域都是平均楼龄50年+的成片老破小；
拆了没价值、不拆就把杨浦隔成两段，这就是杨浦区现实中面临的“困境”。
从地图上看，东西两端要么是大学、要么是公园和码头，有零星旧改但不会成规模；
而杨浦区最好的两个地方：新江湾城来自于空军机场搬迁、杨浦滨江搞到今天才算初具规模，这也是为什么杨浦近10年新房都主要分布在这里的原因。
大片战略开发空地少、且只在南北两头，这是杨浦区过去、现在和未来都面临的问题；
新江湾城已经基本开发完成，杨浦滨江是近年大热，主力新房总价就是1000-1500万级，也是未来杨浦区的重点供应区域：
比如最近的「中建壹品外滩源著」主力是约99平三房，少量约122-143平3-4房，参照上批定价主力就是1000万左右买个中环内地铁三房；
8/12号线双地铁的北京城建越秀项目「翎翠滨江」主力约105平，1000万一定能买到；
「中海三地块」预计主力还是100平，按照单价11-12万计算，起步价格还是能做到1000万级。
「保利发展&上海建工98街坊项目」主力预计为110平三房，按照12-13万均价来看还是控制在1000-1500万之间：
听着不贵，但现场去看过杨浦的一些朋友对这个价格是有质疑的——
周边界面差、配套好像也不够，1000-1500万的价格买杨浦到底划算吗？
价格划不划算，本质还是看你的比较对象是谁；
我们就从新房和二手房两个维度来比较——
从全上海角度看，杨浦比起静安、长宁和徐汇真的便宜太多，这些地方主力预计都是120起步，单价不会低于13万：
杨浦区2025年新房项目最多，同时价格和户型高度重叠、竞争也最激烈：
2013年之前，杨浦滨江南段的新房均价几乎与全市均价差不多；
2013年后价格出现跳升，与全市均价拉长差距，2022年进入了快速起飞期，量价齐升，诸多高积分新盘也诞生在此阶段。
目前，杨浦滨江南段新房，已连续两年站上11.5万以上的单价，大有为新一轮跃升积蓄能量的势头。
浦西买房看环线、浦东买房看产业，而环线概念的地段鄙视链这件年明显淡化了一些，「中央活动区」是买房前必看的一个规划，和上海10年后的形态息息相关。
根据《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，内环大量土地都被踢出中央活动区，滨江区域却大多被囊括其中，这本身也在验证「滨江强于环线」的理论。
内环的江浦地块可能要卖14+、中铁主力应该是3000万级的风貌，保利&建工地块1500万级，现在看起来，保利外滩序88街坊和45街坊13万以内的价格还是很香的——
保利外滩序88街坊还要少量128平四房产品在售，不需要摇号直接买；感兴趣的同学可以点击下方小程序预约参观：
项目位置在8号线和12号线地铁站中间，北边就是杨浦公园：
建面约105平三房B1户型
项目售楼处已经开放，感兴趣的同学可以点击下方小程序了解更多：
中海3个新地块也已经公布设计方案，预计主力面积还是在100/140平，单价也会在11-12万左右——
靠着杨浦区中心医院的项目分为南北地块，南地块相对更大，最南侧布置有联排别墅：
北地块只有一栋15层高层，小区非常小，预计价格也会低一些：
缦云隔壁的中海K8-05地块更方正，从地块上能看到应该是做了下沉式会所，大多数户型为无连廊结构，配有少量160平以上户型。
同样是1000-1500万级，硬要拿出来互相比的话，今天在售的中建壹品外滩源著周边还有这么4个选择；
但从产品上看，外滩源著有几个优势：
1.地块规整+低密度：
外滩源著容积率2，是我们前面提到几个小区里最低的；同时地块前排为风貌别墅，后排高层视野和采光面更好，这是事实。
2.地铁站更近：
从地图上看，中海俩豆腐块地块距离市区更近，但实际走起来并不是——
根据火箭哥团队实测，中海G2-5地块离地铁站直线距离看着近，但是由于地块和地铁站之间有上海电力大学两个校区间隔，所以步行大约1km，需要15分钟左右。
3.会所：
小地块最难的问题是公共配套、尤其是会所类设施很难配全，外滩源著虽然没有泳池，至少也挖了个1000平的面积做健身/会客功能。
综上，我们可以得到结论：
中建壹品外滩源著1000万的价格这么对比下来并不能算贵，综合素质也算不上差（和周边兄弟比起来），得房率还能干到78%，如果真的有1000万预算、在浦东/杨浦生活，这是个不错的选项。
千万级中环新房
标配下沉式会所
12号线直达南京西路+淮海中路
地铁站约300米
建面约100-143平3-4房
感兴趣同学可以点击下方小程序预约参观：
P.S.我们为大家整理了2025年上市新房优缺点表格，感兴趣的同学可以长按下方二维码免费领取：
01“区域环境”
中建壹品外滩源著位于地铁12号线爱国路站东南侧，距地铁站仅200米，是妥妥的内中环地铁新房项目。项目周边交通便捷，乘地铁到陆家嘴、人民广场、静安寺等区域的时间，基本都在半小时以内，自驾到各CBD也很方便。
外滩源著所在的爱国路地铁站一出来就是2021年的红盘龙光天境，当时入围分超70分，南向外立面基本都是铝板+玻璃幕墙，品质看着还算不错：
项目西侧及北侧都是高层商品住宅：
南面则主要是老破小小区：
外滩源著是19层高层+风貌别墅的高低配组合，但在高层得房率上控制较好，做到了接近79%，在目前市面上的高层住宅中算是很高的。
受规划条件限制，外滩源著并没有做到人车分流，但在车行与人行通道之间做了软隔离处理：
商品房与保障房之间，也通过地下车库入口进行了地面隔离，保障房独立出入也尽可能减少了对商品房的影响：
三个户型都采用可开合式厨房设计，提高了空间视觉的延展性，餐厅区域也更显灵活；玄关区收纳空间大，尤其是120平和143平户型的侧向玄关设计，私密性更好；全户型超宽阳台设计，空间尺度感良好；
99平和120平的主客卫淋浴间同样采用了实用性强的飘窗设计；120平和143平主卧的转角飘窗设计提供了更好的采光和视野。
来到样板房，皮质缝线包裹的大面积玄关柜，与S墙冰箱形成一体化，并内置穿鞋凳，细节拉满：
在今年上半年大家都在卷人字拼地板的基础上，外滩源著主卧地板升级为柳叶拼接，进一步做了升级：
厨房部分，台面是全进口的西班牙DEKTON品牌，外滩源著直接将品牌名贴在样板房里，未来这就是交付标准，不会有变化：
厨房为美诺三件套交付，这和之前浦江之星保持一致：
冰箱小户型为博世、大户型为利勃海尔，都是双开门设计：
项目在审美上还做了不少创新——卫生间大量采用奢石和石材，比如主卫柜体墙面就是香格里拉翡翠拼花，龙头是冷热分离式，成本更高：
卫生间下柜同样是皮革包裹交付，标配智能马桶盖板：
无论从用料还是审美上，外滩源著都在同级别项目中做出了差异化，装修清单可参见下表：
项目目前售楼处和样板房已经开放——
千万级中环新房
标配下沉式会所
12号线直达南京西路+淮海中路
地铁站约300米
建面约100-143平3-4房
感兴趣同学可以点击下方小程序预约参观：
以上是正文，来自火箭哥🚀。
