买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。一个是鸡娃带娃聊孩子，这个我没经验；另一个就是楼市房价怎么走，房子还要不要买，这个我在行。在今天的2个饭局上，有着老一代的土著长辈、也有着新一代的外地朋友；而我发现大家对于上海地段价值的认知完全不同——今天的文章就当随笔，火箭哥来和大家聊聊饭桌上的「地段鄙视链」话题——在预算一样的情况下，对于“哪里更好”的问题，新老上海人的选择可谓天差地别。在今天土著的心目中，如果要有个先后排序，旧租界所在的历史风貌区是最有味道的地方，而后才是后续发展起来的西郊、古北、天山等新片区，大多还是位于浦西边界：
在土著眼里，地段价值来自于历史积淀：
上海，作为1842年南京条约中指定开放的5个口岸之一（开放广州、福州、厦门、宁波、上海五处为通商口岸），可以说是19世纪中国对外开放的先驱——
半殖民半封建的时代不是什么光彩的历史，但客观来说的确带动了上海的城市发展。
今天的外滩&人民广场及南京西路都是当年的旧英租界；而今天的衡山路复兴路武康路永嘉路，也就是大家俗称的衡复地区，就是今天的旧法租界，也可以说是时至今日上海最具韵味的街区巷道：这些地方，也组成了上海今天的市中心，也是上海城市名片的代表；但有趣的是，即使作为土著，当我们提到地段价值的高低时，很少会把外滩作为第一选择——
外滩的确是上海的名片，但外滩继承了英国18世纪硬朗的建筑风格， 200年前这些动辄10层的楼在当年都是“超高层”办公楼CBD，没有任何居住属性：
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而作为旧美租界的北外滩，因为淞沪抗战期间几乎被夷为平地，真正保留下来的历史记忆其实相当之少：
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南京西路&静安寺，作为越界筑路的“新”英租界，除了张园、静安寺、愚园路等历史古宅得以保留，实际大多都已经成为高楼CBD：
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而徐汇卢湾组成的衡复历史风貌区，更是真正的古色古香——
在上海，有64条永不拓宽的道路；
其中近80%的道路，都集中在衡复历史风貌区。
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（注：图片来源上海市规划馆官方内容，具有权威性）梧桐树、老洋房、加上随处可见的历史保护铭牌，虽然这里新房几乎“灭绝”，但丝毫不影响这里的地位；历史带来的地段价值，永远不变。
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而在新上海人眼里，地段的认知是完全不同的——如果说土著眼中最好的是历史积淀的老城区，那在新贵眼中的地段鄙视链就是这样的：全新、滨江，但凡能带上其中之一都是今天大众认知里的高尚地段。如果说「历史」和「情怀」是土著追寻的标签，那「滨江」和「氛围」就是新上海人最喜欢的区域——江景在近年盛行，其中不乏上海一江一河的建设发展，但炒作也不乏是背后的推手之一。可以看到，新上海人可能更加喜欢全新的城市界面、组团的成片社区，比起浦西零零碎碎的老破小那是干净不少。无论是20年前发展的碧云联洋，还是今天风头正盛的前滩和徐汇滨江，其实都符合这样的逻辑：这是一种不一样的洋气和氛围，对于没有地段羁绊的新来者而言，这样的片区可能更有感觉。
从19世纪开埠以来，上海就一直是一个「移民城市」——在葛剑雄教授的《移民与中国：从历史看未来》一书中，对于上海的崛起有着非常清晰的定义：“1843 年上海开埠时，整个上海县 50 多万人口，外国人才二十几个。开埠以后人口飞速增加，到1900年的时候，上海人口已经突破100万；
接着200万、300万、400万，到解放时上海人口号称 600万。不到100年，人口从五十几万增加十倍，外国人从二十几个增加到 1942年的5 万…解放初，移民及其后代接近上海总人口的80%，这是名副其实的移民城市。”随着外来人口（包括外国人和外地人）的不断流入，地段的定义也在不断颠覆——过去上海的市中心只有今天的老城厢、即南市区，随着西方势力的不断介入，今天的衡复、南京西路反而崛起为高尚地段。这样的故事，也正在今天的上海上演：过去遍布厂房的滨江两岸，今天成为了江景豪宅；过去曾为高尚地段的历史风貌区，不再是唯一的香饽饽。上海一直都是个包容性非常强的城市，因为梦想，每年都有非常多的外来人口来到上海工作；每年上海有将近70%的新房购房者都是新上海人，这本身也说明上海的开放。查询2024年上海市统计公报数据，火箭哥给大家找到了官方答案——上海2487万人中，实际已经有超1000万人为新上海人，已占到40%比例；其中，松江、嘉定、青浦三区的外来人口比例都超过50%，上海宁已经变成了“非主流”；黄浦、浦东、闵行、奉贤的外来人口比例也超过40%。不得不承认，老静安、老长宁的房价已经逐渐跑不过新天地和陆家嘴；深究其原因，不是前者变得多残败不堪、而是认同后者的人数在增加：作为移民城市，新上海人的喜好可能才是决定价格的主宰。04 “写在最后”
一边，是代表历史羁绊的老土著，坚守着自己心中的地段情怀；一边，是代表外来势力的新希望，用新眼光定义着地段的高低。但未来这些板块的房价如何走向却是火箭哥好奇的话题，也欢迎大家在投票中给到自己心中的看法：以上是正文，来自火箭哥🚀
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