在日本，随着人口老龄化的加剧，养老问题逐渐成为社会焦点。许多日本人在面临父母养老问题时，陷入了进退两难的局面：
年迈的父母独自生活，考虑将其送进养老院，但这样一来，空置的老房子如何处理就成了困扰。有些人选择出售房屋，但这种看似简单的方案背后，却隐藏着复杂的税务规则与经济博弈。
2月26日，《日本经济新闻》发布了一篇报道，探讨了养老与卖房之间的矛盾，并深入分析了其中的税务细节。
卖房条件与税务优惠
在日本，如果计划转卖自住住宅，有些税收优惠是可以享受的。例如，售房款中可扣除最多3000万日元的额度，按差额缴纳税款。不过，要享受这一优惠，卖房者需要满足以下几个条件：
必须为自住房。出租房屋不符合优惠条件。
出售时限。自停止居住的次年起，房子必须在第三年的12月31日之前出售。例如，如果计划在2024年11月将母亲送至养老院，那么空置的房屋最迟应在2027年12月31日前出售。
房屋建造年限要求。出售的房屋需在1981年5月31日之前建成，符合新耐震标准，并且不属于区分所有权建筑。
尽管从财务角度来看，卖掉空置房产是一个直接的选择，但如何处置房款，却需要细致考虑。若卖房所得的现金直到继承时才分配，可能会导致继承税的增加，甚至让最终的收益大打折扣。
这是因为在日本，大多数土地和建筑物的遗产税评估值低于其市场价值，因此，继承房产的税务负担相对较轻。一旦先卖房，则会导致遗产总额的增加，从而提高遗产税。
因此，选择继承再出售可能更加划算，毕竟继承房产可以享受“购置成本”的扣除，减少遗产税的负担。
如果是兄弟姐妹共同继承空置的房产，并且没有人计划继续使用或居住，那么出售房屋显然是一个较为简洁的选择。
不过若从节税角度考虑，继承后3年10个月内处理房产最为合适，因为此时可以被认定为“购置成本”，进一步降低遗产税额。
对于那些考虑将老房出租的家庭，虽然出租能够带来一定的收入，但涉及到的翻新、管理费用、定期维修等开支，往往让实际收益低于预期。
特别是对于父母留下的老房子，这种房产往往变得难以管理，甚至可能成为“烫手山芋”。
低收入老年人的新选择
在此背景下，“以房养老”成为一种折中的解决方案，尤其适用于低收入的老年人群体。
简而言之，老年人可以将房产抵押给政府或民间机构，换取一笔资金或按月领取生活费用。这些款项可以用来支付养老院费用等日常开销。
需要注意的是，这种方式并非无偿获得资金，因为房屋作为抵押物，一旦贷款未还清，房屋将被卖掉用以偿还贷款。换句话说，这是一种变相的融资方式。
要享受“以房养老”制度，申请人必须符合一系列严格的条件。以东京为例，申请人需：
年龄至少为65岁；
必须居住在自己拥有产权的房屋中；
申请人须独自居住，且不能与子女同住；
家庭人均收入须低于当地低收入标准；
必须拥有单独产权的房屋，且为土地价值不低于1500万日元的独门独户。
审核通过后，申请人每月可领取最高30万日元的生活费用，三个月发一次，且金额不得超过房屋土地评估价值的70%。贷款利率相对较低，年利率大约在3%左右
贷款偿还期为申请人去世后三个月内，由担保人一次性偿还。
“以房养老”制度的未来
日本自1981年开始引入“以房养老”概念，2002年正式实施这一政策。该制度分为由地方政府参与的直接融资方式和由银行等金融机构参与的间接融资方式。
目前，金融机构和房地产公司也将这一制度作为金融产品推销，特别是通过“倒按揭”的形式来销售商品房。
纵观整个“以房养老”政策，其背后不仅是对老龄化社会的应急响应，也反映了现代日本社会对房产、财富与养老的新思考。
考虑到日本面临严重的老龄化问题，老年人拥有大量的房产，将房屋与养老结合起来，不仅有助于改善老年人的生活质量，也能激活房地产市场，对于日本经济来说，或许是一种双赢的模式。
未来，随着社会结构的变化，或许更多的国家和地区会借鉴日本的经验，将房产与养老的结合视为一种可持续的社会保障模式，平衡个人财富的积累与社会福利的公平。
文中图片来源 / pakutaso
