太牛了！朋友们！
天府CBD神盘——秦皇帝锦锦玥，成功把物业给换掉了！
要知道，该项目交房时间是在2020年底，至今还不到5年时间，而主导更换物业的业委会，成立也才2年多。
如此着急换掉物业，确实不寻常，所以我联系到了业主，希望一探究（chi）竟（gua）。
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“欢迎万科物业进场！”一大早，秦皇帝锦锦玥的业主，就把横幅挂在了小区南门口。
在小区外，万科物业的工作人员、保安、保洁人员等排列得整整齐齐，迎头两辆保安巡逻车开道，等待正式进驻小区。
业主们也早早起了床，拉着横幅，在小区里等待新物业，“还有小喇叭和护卫队等欢迎仪式”，业主朋友告诉我说。
说真的，看了视频后，她要不说是在迎接物业，我还以为这是在欢迎某位领导来视察。
看得出来，从里到外，至少业主们对于新物业的进驻，还是十分开心的。
当天下午，万科物业就开始了积极表现，“又是补草皮，又是种花，又是洗地”，还在小区里组织了物业服务体验活动、给业主发饮料和爆米花。
“听说隔壁小区羡慕的同时，又骂了一天自家物业。”朋友告诉我说。
今年3月，刚成立2年的业委会，决定召开临时业主大会。
大会的议题很明确，现有物业团队，到底是去是留。
据业主回忆，这次的临时业主大会筹备了很久时间，包括前期准备、宣传、大会表决和决议公开。
直到今年5月，这一整套流程才被走完。
会议表决结果公告显示：“续聘”户（票）数28票，占有效户（票）数的4.55%；“另聘”的户（票）数570票，占有效户（票）数的92.52%。
“另聘”意愿更强，所以新物业的选聘、招投标工作也在不久后进行。
实际上，中标的候选人有三家，第一中标候选人为成都万科物业服务有限公司，第二为四川嘉宝生活服务集团股份有限公司，第三是新希望物业服务集团有限公司。
最终由万科物业中标，原有物业团队则是按照业主大会要求，于7月21日被解除聘用合同，并要求于9月21日9时撤出。
“原有物业退出还算顺畅，但还有一些业主拖欠了物业费，另外还有一些预存了物业费的业主要退钱，有些麻烦。”业主告诉我。
在@锦玥邸业主之家公众号，我找到了最新发布的《关于物业费用清算和退场的倡议书》，其中也提到了对物业费用的催收和催退信息。
从网传的视频来看，新物业进入小区之前，小区业主和工作人员，曾用钳子将绑在小区大门上的铁链剪断。
不知道这是某种欢迎仪式（剪彩），或是这道门平时就是封锁状态，亦或是因为什么其他原因。
虽然换了新物业后，物业费并没有跟网传某些项目那样降物业费、停车费，目前也还是3.3元/㎡/月。
但从大家的朋友圈、某书上的动态来看，换了新物业后，情绪价值至少还是拉满了。
当问及为什么要换物业这个问题，朋友有些尴尬的笑了笑：
“还能咋样？想改善下服务，
还想房价稳一手呗。”
成都房小团二手房数据显示，秦皇帝锦锦玥去年底、今年初的成交单价在2.2-2.35万元/㎡。
该小区9月的成交价，已经来到17209元/㎡，房价并没有稳住。
要知道，秦皇帝锦锦玥无论是从小区品质，还是地段、配套都不差。
位于天府CBD（天东），地铁1、6、18号线地铁站直线约700米，天府大悦城直线约600米，还有天府新区教育资源最为顶流的C学区，这里是天府新区价值潜力最高的片区之一。
2020年的两次取证，秦皇帝锦锦玥单价分别为21338-22595元/㎡，以及21028-22560元/㎡，摇号中签率低至26.75%。
作为天府CBD的次新小区，当前的成交价确实不及预期，大家认为物业需要背锅。
秦皇帝锦锦玥小区实拍 图源：博主@表妹装修ing
毕竟，买房就一哆嗦的事，可是物业会影响一辈子。
在成都的市面上，已经多次上演“更换物业，房价上涨”的故事，比如此前有过报道的颐和京都小区。
2021年，颐和京都小区的成交均价1.89万元/㎡。
于2020年9月更换新希望物业后，该小区在2023年初的成交单价就涨到了2万元/㎡。
平均涨价1100元/㎡，按照100㎡建面来算，换了物业直接让房子涨价11万，谁看谁心动。
有了颐和京都小区珠玉在前，区位条件更好、房龄更短的秦皇帝锦锦玥，或许在更换新物业后，房价也会有一定程度的企稳。
为此，小团也为大家整理了“合法更换物业”的详细攻略，受制于篇幅，我将其放在了公众号后台。
大家点击左下角“成都房小团”关注公众号后，回复【换物业】即可查看。
从秦皇帝锦锦玥和颐和京都的换物业过程，我们都能感受到其中的艰辛。
难点主要集中在成立业委会、组织小区业主投票、解聘老物业三个环节。
特别是在解聘老物业后，如何促使其完成交接这一点上，难度可想而知的高。
毕竟，谁甘心把嘴里的肉吐出来？
某小区业主的微博动态
所以，最重要的，还是得有明文规定，出台针对更换物业、调整物业费的法律条文。
好在，时隔17年，《成都市物业管理条例》（下称《条例》）终于得到了更新，这些大家关心的问题，都有了更新。
我也为大家找到原文，并且划了重点，接下来就一起看看。
公开资料显示，《条例》官宣是在今年的4月17日，是在2007年版本的基础上做了修订和更新，拟于10月1日起实施。
原文大家可以点击下方小程序卡片查看👇
接下来，让我们看看最新的《条例》与此前版本相比，都有哪些不同。
《条例》规定，“业主、物业服务人可以向业主委员会提出调整物业服务收费标准的申请。”
也就是说，针对一些物业服务水平明显与物业费用不匹配的小区，业委会可以与物业团队提出调整物业费。
当然，业委会去协商的前提，是希望调整物业费的业主人数占比超过10%，或者专有部分面积占比超过10%。
《条例》规定，“业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务人进行管理。”
这将意味着，如果业主们对于物业团队不满意，在解聘物业团队后，不仅可以另聘物业，还可以不要物业团队自己管理。
该条规定的意义在于，明确了更换物业的正当性，为更换物业和业主自我管理提供了法律依据。
《条例》规定，“住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费实行政府指导价”。
并且，“物业服务人不得强制或者变相强制预收物业费。”
这里有2点需要注意，其一是何为前期物业。
前期物业是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；后期物业是指业委会自行选聘的物业管理进行的物业管理。
可以简单理解为，小区交付时自带的物业团队，就是前期物业。
其二是政府指导价。
《四川省2023年度政府定价的经营服务性收费目录清单》规定，前期物业收费为配备电梯的0.5-3元/㎡，未配备电梯的0.4-2.5元/㎡。
图源：四川省发改委
也就是说，小区前期物业费，最高不应超过3元/㎡。
看到现在新房一大片4、5元/㎡的物业费，我和小伙伴们都沉默了。
如果物业不作为，换物业是完全合法合规的，并且换物业的每个流程，小区每位业主都有资格和权利参与决策。
物业是解决矛盾而不是制造矛盾的，却有不少小区活活被物业给拖垮，不仅居住舒适度大打折扣，甚至房价也受到影响。
所以，广大业主们一定要团结起来争取合法权益。
也希望想换掉自家物业的小区和业主，能够尽早如愿。
那么，各位读者朋友，你们小区的物业服务如何呢？欢迎在评论区留言讨论。
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完
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