三十年房地产发展的急风劲雨，借风起飞的都是什么人，这些人又是什么格局，就已代表了行业的终局，比如恒大之流，碧桂园之类。
各位主子好，每周一叨，理性开炮，我是叨主周一叨。
回看中国房地产起落史，上层有过三次救市行动，分别是2008年、2014年和2024年。
前两次效果很明显，造就了中国房地产辉煌发展的十五年。而这十五年里各地产派系风起云涌，各路英雄纷纷登上舞台。
期间，碧桂园超越万科，冲至第一把交椅，恒大冲至第二，融创占据前十。自此房产派系有了闽系、粤系、沪系、京系、冀系等。一时间区域总、营销总，个个腰缠万贯，灯红酒绿，吃喝玩乐，嫖三赌四。
但是时间的按钮突然进入到2021年，那年是为地产风云落幕的分水岭，也是顶流坍塌的转向。
三年时间，地产的巨轮樯橹灰飞烟灭，房企的大纛倾刻衰微，由此引发的一系列的问题也毫无保留地向世人“露出了奸媚地笑”。
不断出现的问题，就像打地鼠，自锤子敲下去的那一刻，就放不下了。
于是，2024年救市，救房，救人，但至今收效甚微。
而且，2024年人口负增长还在不断下降，同时，居民杠杆率和城镇化率均达到64%以上，已到历史极值，城镇化率已趋于稳定，数据很不乐观。
再看，地产市值/GDP，已达到了357%，这是什么概念？
咱看几个数据：
20世纪90年代，日本房地产泡沫破裂前，其住房市值占GDP比重高达391%。
2008年金融危机前，美国住房市值与GDP比例为169%，日本为216%，德国为207%，英国为269%，法国为362%。
也就是说，当下房地产泡沫破灭，随时可能到来，或许已在路上。
高盛中国预测房价将于2027年触底，在目前的基础上再跌40%，这种悲观论调，无疑是再给中国房地产的一记耳光。
回到最原始的逻辑，中国房地产的发展规律：短期看金融，中期看土地，长期看人口。
短期看金融：短期内，房价的涨跌主要受金融政策的影响，包括房贷利率、首付比例、贷款政策等。在一定程度上会影响购房者的购房意愿，从而影响房价。
但如今，人们的腰包干瘪的像皴裂的土地，长不出一丝绿色，更是没有鲜活的水源，只靠金融的几滴雨水，恐难孕肓出繁茂的土地。
中期看土地：中期内，房价的变动主要受到土地供应的影响。政府出售土地的数量和速度决定了房屋的供给量，进而影响房价。土地供应充足，房价低，反之房价则高。
过去三年，各地的土地供应几乎归零，仅剩下各“城投”在孤军奋战，这当然不是供应的有意减少以拉升房价的筹谋，而是大量开发商资金短缺带来的另一种市场“无声悲鸣”。
长期看人口：从长期来看，人口的变化是影响房价的最根本因素。人口流入或流出对城市房屋的需求有很大影响。而且整个国家总人口的变化，还会影响整个市场房子的供需关系。
上面已经提到，人口城镇化率已经到顶，没有人口流入，就没有需求的潜力储备，而没有需求的市场，还是市场吗？
所以，就像叨主前文说的，当下的房地产逻辑已经完全变了，过去的理论和论断，已成了“纨绔子弟戏丫环，转头就不作数了”。
回到救市，大家都知道，这不是为了稳定房价，而是为了能够继续卖地，地是财政的永动机。
财政有了资金，社、科、政、企，学，医等界，才有动力健康发展，否则，那些不断增长的非税收入，将成为压倒人们的最后一棵稻草。
而经济下行拖累税收增长，已在数据上有所体现，多个地方政府的非税收入大幅增加，部分省份增幅甚至超过30%，就是实证。
今年上半年，全国一般公共预算收入同比下降2.8%；其中税收收入下降5.6%，非税收入却增长11.7%。
一般来说，税收收入占比越高，反映财政收入质量越高。
常见的非税收入包括政府性基金收入、国有资本收益等，也包括行政事业性收费收入和罚没收入。
这就让人不得不与乱罚款、乱收费问题联系起来，是不是地方政府已经将税收不足的压力转嫁给了民众和企业。
目前公布今年上半年非税收入的16个省级行政区中，有14个非税收入同比上升。其中，六个省份增幅甚至超过20%，分别是江苏33.1%、重庆31.2%、吉林30.2%、青海28.4%、新疆27.3%，以及山西20.2%。
吉、青、疆作为全国GDP排名后十的省会城市，非税收入增加倒不足为怪，但江苏作为GDP前三的“苏大强”人物，也将非税收入拉高，只能说明当下的经济现状，有多“撩拨人心”了。
长此以往…经济的反螺旋效应会继续加剧，那高盛的预判，会成真吗？
我是一叨，下次再聊。
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