曾经的宇宙第一房企,曾经的高周转模式的引领者,曾经的造富亿万级区域总的地产工厂,曾经喊着“希望社会因我们的存在而变得更加美好”的碧桂园,如今已几近希声,并跌落至第二梯队,2024年前七个月百强房企排名第16位。
各位主子好,每周一叨,理性开炮,我是叨主周一叨。
从如日中天,榜首独霸,到寂寥无声,屈居人下,这是一个时代的变奏,也是一个时代的转向。
楼市持续萎靡不振,悲情戏码不断,像一部毫无激情的电视文艺片,剧情似乎毫无悬念,节奏似乎永远拖沓。
但任何时候,总有冰中火焰、火中凤凰般的存在,叨主发现有些房企的销售势头,仍在逆势上涨。
前面我们谈得比较多的是销售前10强的房企,比如央企三雄保利、中海和华润,比如行业一哥万科,比如产品之神绿城…
但今天我们把眼睛往下看,移向行业的胸部,看看排位处于第二段梯队的TOP11-20房企,它们的情况似乎有点冰火两重天。
一方面,相比TOP10房企的炯炯有神,这一档位的房企销售额同比平均降幅似乎更大,我碧和绿地就是典型的滑坡王子,这要参加房企界的速滑奥运,绝对抜得头筹。
此前中指院数据显示,前7月TOP11-30房企销售额均值为302.2亿元,较上年下降44.5%,这幅度就是典型的过了胸斩,几近腰斩!
但在整体下滑的氛围中,如果按销售额同比增速来排位,这第二梯队中的中建壹品,倒显得尤为亮眼。
2024年前7月,该司全口径销售额243.1亿元,相比2023年同期的232.3亿元上涨4.65%,不但大幅跑赢大盘,也跑赢了全国GDP。
由此可见,其成绩背后,定有乾坤大挪移之术。
中建壹品属于中建系公司,是中建三局旗下的地产平台,隶属于全球最大的“包工头”中国建筑。
2021年,中建三局重组旗下多个地产板块,成立中建壹品。要知道2021年可是中国房地产的分水岭,这一年,行业另一巨头恒大,开始暴雷。
为此,2021年,初出茅庐的中建壹品在地产界不愠不火,当年销售额仅约320亿元。
但最近这两年,当大部分房企都在主动或被动缩量,且大幅下滑的情况下,中建壹品销售额却呈逐年上升之势,这一“妖风”显得与行业界其他房企格格不入。
2022年期,中建壹品实现销售额401.8亿元,环比涨25.6%。2023年期销售额518亿元,环比再涨28.9%。
业绩鼓舞人心,胜利冲开迷雾。于是,中建壹品这个曾经的代建方,接下来就是放开手脚,开始主动进击拿地。
而中建壹品随着扩张的步伐推进,也成了行业界,更成了中建系中,最为风光的一家房企。
再反观,TOP11-20房企里其他9家,前7月销售额同比均下滑。
其中,有4家降幅跑赢同档房企44.5%的平均降幅,分别为保利置业-14.93%、中国铁建-21.31%、华发股份-36.65%、新城控股-44.15%。
这四家前三个是央、国企的底子,只有民企新城控股一家独苗,行业的黯淡已不需再细说一二。
另有5家房企,前七月降幅跑输同档房企平均水平,分别为绿地控股-45.11%、中国金茂-45.62%、融创中国-51.64%、金地集团-56.18%、碧桂园-78.51%。
这五家,可都是曾经在地产界“华山论剑级”的选手,说其分别有东邪、西毒、南帝、北丐、中神通的神功一点也不为过,个个堪称有指点江山之能的英雄,但随着如今的地产狂潮退去,“华山论剑”已变成“滑山抡剑”。
而这里面相比其他4家,压力更大的当属碧桂园,一方面销售额降速快,另一方面债务压力目前难解。
估计连杨国强也未曾想到,自己曾一手打造的最得意的地产帝国,今已不堪时代的摧枯拉朽。
或许连莫斌也未曾预判,自己曾毕一生之力推动的高周转、标准化和全员跟投模式,会让碧桂园赚足了一时银两,却永远再难拾行业风光。
因为碧桂园尽管营销手段用尽,尽管借中秋节之日,在央视连投三年打出“家圆,团圆,碧桂园”的情怀牌,但碧桂园在人们心智上,仍然与家圆和团圆,难以划上等号,甚至成了“必贵圆”的代名词。
此前碧桂园的律师毛乐礼表示,公司计划在今年9月底前发布债务重组的条款清单,10月公开债务重组支持协议。
根据碧桂园最近一期的财务数据,截至2023年6月末,其总负债13641.6亿元,权益资产2543.69亿元,有息负债规模2579亿元。
值得注意的是,这13641.6亿元总负债里,合同负债余额约6036亿元,这可都是预收房款,是老百姓用一生血汗钱来等的期房。
上述期内,碧桂园现金余额约1305.69亿元,其中现金及现金等价物约为1011.15亿元,受限制现金约为294.54亿元。
对于碧桂园来说,要想苟活于第二梯队,不再下滑,一手要抓还债、一手要抓交房,这两手都要抓,两手都要硬。
但再硬,能硬过天命吗?
我是一叨,下次再聊。
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