众所周知，英国有两种主流的产权形式——永久产权房（Freehold）和租赁产权房（Leasehold）。
所谓的永久产权房，指的是房屋所有人无限期的拥有对某一不动产及其附属动产的所有权（Ownership）。简单来说就是，一套房产连同其占用范围内的土地的所有权都属于房产所有者。
与之相对的就是租赁产权房，在这种情形下，房产所有者（业主）只拥有这套房子本身的产权，但并不拥有房产所在的土地，土地则归属于土地所有者（地主）。
因此，业主需要与地主签订租约（lease），其中将列出业主占有房屋的产权年限，以及双方的义务和责任。同时，业主每年还需要向地主缴纳一定的地租（Ground Rent）。
这两种形式并无好坏之分，主要是为了满足不同的现实需求。
然而，由于极少数无良开发商钻了法律空子，使得租赁产权房房主不得不面临着“日益增长的高额地租”。
近日，就有英国房主发出警告称，地租的上涨已经“毁掉”了他们的搬家计划。
这位房主表示，他们计划卖掉自己的租赁产权公寓，并找到了买家，但在交换合同当天，买家的贷款人却拒绝提供抵押贷款，尽管在之前他们原则上同意了。
贷款机构给出的理由是，这位房主（卖方）的租约中有一项规定，地租每25年就会根据房产的市场价值进行调整。
这位房主补充道，这一消息让他大跌眼镜。因为当他们购买该房产时，在获得抵押贷款方面没有遇到任何困难，并且租约问题似乎并没有阻止该大楼内其他公寓的销售。
随后，这位房主花费了数千英镑的法律费用试图获得租赁协议的变更契约（A deed of variation），以修改地租条款。但由于永久产权人的拖延，这位房主心痛表示，他们现在可能会失去继续出售的权利。
无独有偶，就在不久前，英国一位90岁的退休老人也遇到了同样的问题。尽管已还清所有抵押贷款，但他却收到了一张高达17,000英镑的地租账单。
这位老人名叫Derek Taylor，来自North Herts，由于不平等的租约条款，其年度地租已经从25英镑上涨至2,350英镑，增幅达9,000%。
Derek表示，他在这套房子中已居住50年，还清了抵押贷款。在居住期间，他从未意识到自己的租约中有不平等条款。
据悉，他的租约是在1960年代签订的，其中规定地租可以上涨，租约费用将于2018年3月进行审查，并在此后每隔50年根据土地的年度价值进行审查。
由于此次涨价已追溯至2018年，这意味着他现在欠下一笔高达17,169英镑的费用，如果他不支付，将面临法律诉讼。
Derek Taylor的邻居David Pickett也面临着同样的困境，最终他向家人借了54,000英镑来更改租约条款，这样今后他的地租将为0英镑。
David表示，对他来说，这并不是一个选择，而是不得不这样做。因为地租上涨有可能让他投入积蓄购买的房产大大贬值，使他面临负资产的风险，并降低他出售房产的机会。
对于这些房主来说，辛苦攒钱买下的房子却因为地租问题贬值，实在让人心痛！
不过，大家也不用过于担心，英国大部分租赁产权房的地租并不是很贵。据Shelter England之前的估计，英国房屋的地租通常是每年400英镑，根据户型往往还会有所增减，基本都在可承受范围之内。
只是有极少部分无良的开发商，为了薅光每一寸羊毛，在售卖房屋时常常会在租约协议中附带关于地租的“隐性条款”，要求地租每隔几年就要上涨或番倍。
不仅如此，有些开发商还会把永久产权翻倍卖给其它公司赚取利润，而那些买下产权的公司，也是看中这不断翻倍的地租收入。如果业主想找这些公司修改条款，又要花费一大笔钱。
如果买家经验不足或律师疏忽大意，就很可能中了这些开发商的圈套，面临着昂贵的后果。
譬如，假设99年租约的地租为每年500英镑。如果地租每十年翻一番，那么在持有的最后九年，每年的地租将达到256,000英镑！
虽然租赁产权业主不太可能在99年的租约期限内一直住在同一个房产中，但租约中如果包含地租每十年翻一番的条款，将使该房产极难出售或再抵押。
事实上，许多贷款人不会以租约中含有此类条款的房产为抵押发放贷款。
除此之外，租赁产权房中还有一个需要买家关注的问题，那就是产权的年限问题。
英国的租赁产权是有年限的，通常来说，新建房产的产权期限都很长，通常为999年、250年，125年。
既然有年限，也就有到期，这时候就涉及到续租（Lease Extensions）问题，也就是说，在租约快到期前，业主需要缴纳一定的费用，将产权年限延长。而产权年限剩余越少，延期费用将越高。
据MoneySavingExpert的研究，一套价值50万英镑的公寓，产权年限剩90年时，延期的费用将在1万镑左右，剩60年时，花费将超过7万镑。
一些人在购买房屋时也许没有关注产权年限还剩多少，结果买来以后却发现租约只剩几十年，这时候将产权延期，往往需要支付昂贵的费用。而且，这类房产在市场上也会变得不受欢迎，价值大打折扣。
不过，近年来，英国政府已经注意到了租赁产权中存在的种种问题，并且颁布了新的法律试图解决这一乱象。
2024年5月，英国政府颁布的《租赁和永久产权改革法案（The Leasehold and Freehold Reform Act ）》正式成为法律。
根据最新法律，租赁产权业主能够更便宜地延长租约或购买永久产权。
而且，一次性可以将产权年限延长至990年（取代之前的别墅一次只能延长50年，公寓一次只能延长90 年），并将提高服务费的透明度。
除特殊情况外，英国政府也将禁止出售新的租赁产权别墅。此外，还取消了新租赁产权业主必须拥有房屋或公寓两年后才能延长租约或购买永久产权的要求。
在出台法律的同时，在英国竞争和市场管理局 (CMA)的干预下，有十多家从开发商手中购买了永久产权的企业承诺，取消导致地租翻倍的条款。
那么，这是否意味着购买了此类房产的业主可以完全解套了吗？倒也不是！
一些业内人士指出，《租赁和永久产权改革法案》并没有关于地租上限的内容。
而且，虽然《租赁和永久产权改革法案》已成为法律，但政府尚未公布实施时间表。
这是由于法律正式落地过程复杂，需要通过次级立法（需要制定大约 25-30 项次级立法）后才能正式生效，而在此之前还要和相关利益方进行协商。
英国政府也表示，全面实施将需要数年而不是数月的时间。这意味着租赁产权业主何时受益是未知的。
而且，虽然有一些企业承诺取消不平等的地租条款，但这并不代表全部的企业都做出承诺，仍然有很多租赁产业业主持有的旧房产不在上述计划的覆盖范围内。正如我们上文中提到的的房主。
因此，我们仍建议大家购买年代较久的租赁产权房产时，一定仔细检查其租约条款，看看租约剩余年限还有多少，以及是否包含地租翻倍或上涨这样的条款。将风险扼杀在摇篮中。
ref：
https://www.theguardian.com/money/2024/nov/12/our-flats-rising-ground-rent-is-going-to-ruin-our-move
https://news.sky.com/story/pensioner-90-hit-with-17-000-ground-rent-bill-as-next-government-faces-call-to-abolish-medieval-leasehold-system-13142097
https://www.gov.uk/government/news/leasehold-reforms-become-law
https://www.gov.uk/government/news/thousands-more-leaseholders-freed-from-rising-ground-rents
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