![]()
9月8日，盛泽蚕花里社区设计节的重要活动——共创论坛顺利举行。论坛以“城市更新可经营性的小城探索”为主题，邀请了来自全国各地的专家、实践者参与。成都玉林片区系统性有机更新策规项目负责人罗海师在论坛现场，从“治理先行+运营统筹”策略出发，通过对案例的分析，逐步总结出有机更新的模式与方法。他认为，片区型城市更新的核心是统筹与治理，而机制的更新是解决一切问题的根本所在。
本期嘉宾
罗海师
REAL更新发起人，OUR都市再生规划事业合伙人，厦门大学城市更新协同创新中心研究员。
拥有15年城市更新、文旅开发、多村振兴一线经验，擅长策划、规划、设计、运营、财务一体化落地。
城市更新如今已经不能算是“热火朝天”，而是“水深火热”了——众多项目陷入困境，根源在于不可持续。城市更新并不只是为了完成某个特定的项目，而应该解决如何降低工作成本或者介入效率的问题。每个城市的更新实践都因原有条件不同而有着各自的逻辑，采取“一城一策”，但是几乎所有城市更新都面临相同的五大难题：![]()
在纲领性文件的框架下，部分城市在城市更新领域已初步构建起了“1+N+X”或“1+X”的城市更新政策体系，即“1”个城市更新的总体规划和政策指导的一系列文件、实施细则和标准规范。图片来源/2024版《中国城市更新白皮书》
第二，产权问题的复杂性严重影响了城市更新的进程。产权细碎化在全国范围内普遍存在，不同层级的产权关系，尤其是市级、街道、社区以及私人财产的复杂分布，使得统一更新变得异常困难。第三，城市更新涉及的利益主体多元化也增加了决策的难度。政府、社会资本、商家和村民等各方基于各自利益诉求，在更新决策中难以达成有效共识。（延伸阅读：宋群｜小城更新如何将共识贯彻到底？）第四，财务平衡的挑战同样不容忽视，尽管更新资金主要依赖国家专项债务和地方融资，但资金回笼存在极大不确定性。这也加剧了“谁有钱才有权”的现象，即谁能把钱赚回来，在更新中才有话语权。第五，更新项目后期难以持续运营好。目前绝大多数在城市更新领域工作的人都来自于建筑、规划等专业，学校里很少教他们如何做生意，所以运营这方面的人才是非常短缺的。（延伸阅读：赵燕菁｜规划学科，向新“草场”转型）有机更新的关键在于治理机制的革新，它不仅仅是对物理空间的重构，而是对整个机制的改造，也就是全面破除上述的“五难”。成都玉林老旧街区的有机更新项目是一个典型案例。这个街区内既有存在30年的网红业态，也有政府为了大型赛事做的立面更新，还有非常多节事在此发生。虽然街巷排列很密，但车永远不会堵，人们也总能找到自己想去的地方。因为它的秩序虽然在迭代，但一直存在且连续。这种更新是极具“人情味”的，它通过人和内容的丰富来完成整个街区的更新，最终形成了独特的“玉林基因”。我们团队的工作区域是一个⼈⼝约1万的完整居住社区。政府原本计划拆除这片区域，但由于其高达1.8以上的“死亡容积率”，拆迁难以进行。我们的角色，是代表政府开展更新工作，但这面临一个很大的难题——老旧社区的房屋都是私产，产权太过分散。经过反复的商讨，我们最终选择从典型的公有资产入手，一方面是往社区公园、社区综合体、菜市场等植入更多新内容，丰富和完善街区的服务；另一方面是沿街商户的更新，通过成立商户联盟，将政府的资金投入到店铺门面的换旧、创新上，同时激发商家一起参与街区更新。![]()
玉林片区更新后的街道风貌。图片来源/罗海师我们作为城市更新中策规、资管、运营、设计和管理的角色，有义务将社区治理“自上而下”和“自下而上”两条路径打通。通过实践，我们也越来越清楚，更新和治理不是单一的针对某个项目、某件事情，也不是几千平米街区的除旧换新那么简单，而是将不同主体组织起来，一起玩转这个“游戏”。因此我们将自己的角色义务称为“大运营”或“大资管”。具体来说，我们总结了社区更新的四种模式。![]()
社区更新四种模式的玉林实践。图片来源/罗海师
第一种是街道活力营建模式，通过商户联盟的方式，逐步调动起商家与政府协同更新的积极性，解决“配合难”“出资难”等问题。在其中，我们扮演“街妈”“街爸”的角色，既负责路面、墙面、公交站点的更新，也推动不同主体之间的沟通与协商。第二种是社区中心合营模式。在理想情况下，这种模式整合了社区中的公共服务资源，同时配套日常生活相关商业，既能提供居民所需的服务，同时有所盈利，实现空间的自我平衡与可持续运营。但目前政策还没有突破，公共服务中心这类空间在规划上是固定的土地性质，并硬性要求放置服务性功能。第三个类型是社区公园增建模式。我们利用了成都“公园城市”、“金角银边”的创新政策，在不破坏城市生态环境和绿地景观前提下，利用绿地配套建筑、园路及铺装场地植入一定规模的业态空间（绿地面积2000平米以下不超过7%），并对原有低效无用的空间进行改造，增建了一些满足公共服务需求的空间。这类空间不仅服务于居民，还具备一定的经营性，通过运营茶室等商业设施，实现公共空间的反哺。最后一个类型是“金角银边”共创模式。在前期的工作中，我们花费了大量精力摸底可更新的街旁闲置空间，发现了在道路红线和老旧小区的院墙之间，存在一些2-3米的夹缝。这些空间在规划上是可以进行增建的，但增建的内容必须经过社区居民、居委会的同意。因此，我们引入了街区主理人这个新角色，也就是找到一些能够引导社区内对话和共创的人。![]()
《城市中国》第80期杂志通过建筑研究案例和设计实践、建筑学院教学项目和对空间中人的活动的采访，试图呈现重塑剩余空间的方法。点击购买以上谈到的最核心内容就是更新机制。早期我们提出要对产权进行分离，即将所有权、收益权、经营权、管理权剥离，这样才能确保项目顺利推进。在成都玉林老旧街区的有机更新项目中，社区平台的作用尤为关键。社区书记具备极强的治理能力，能够获得居民信任，并通过多种方式促使居民达成共识。与此同时，“社区合伙人”制度也发挥了重要作用，例如社区居委会与外来青年主理人合作，后者为社区支付租金，并且通过联营方式增加的收益与大家均分，实现利益共赢。重要的是，他们使用的这些空间，是通过“金角银边”所发掘的新空间，虽然社区没有所有权，但有使用权可用于社区共创。在共创的过程中，社区居委会成为了社区居民同商家和市场之间交流联动的桥梁。只要能为整个社区提供文化、便民服务，那么就可以发动居民一起商讨。如此一来，以社区居委会为主体的更新方式就成立了，这种模式打破了传统的自上而下的更新方式，形成了由社区需求主导、居民与外界力量共同推动的更新机制。![]()
由于产权复杂等原因，许多老旧小区的更新仅停留在外部环境美化这一步。但实际上，对于大多数老旧小区而言，内部功能结构和市政管网设施的改善、社区平台功能的有效实现才是真正的“更新”。图为上海杨浦区外立面粉刷后的老小区。摄影/刘诗怡从以往的经验来看，政府在推动城市更新时通常承受着时间上的压力，因此很容易形成“运动式的更新”。然而，在“运动式的更新”之后，如果社区没有形成“自我造血”的能力——没有良好的机制、没有主导的群体、没有盈利的商业——更新效果是不可能持久的。因此，通过更新，社区能够找到一套可持续发展的治理模式至关重要。以玉林为例，该社区已逐步形成自主更新的趋势，基于“金角银边”共创模式的成功试点，激发了居民的对社区（两委）平台的信任感和合作积极性，愿将低效空间的使用权委托平台，平台以文化产业发展及公益共建服务内容，招募社区合伙人/街区主理人入住经营，共塑一个玉林地方IP。较合理的租金让玉林成为一铺难求的青年创业社区，低成本的投入和稳健的经营回报，使得各方受益。回过头来说，玉林是成都二环以内的城市核心地段，具有独特的魅力的烟火气。但其实很多城市的更新，不在核心地段，例如盛泽。此类地区一是缺少城市人口，二是资金匮乏，三是治理水平和管理者的更新意识都还比较薄弱，四是有意愿参与到社区内做经营的人也很少。针对这些难题，我们提出一个口号，叫做“复杂性问题，系统性解决”，即包含公共更新、自主更新和合作更新在内的“三位一体”解决方案。![]()
在本次设计节的更新工作坊方案展演现场，一小组将调研中搜集到的街区问题与居民反馈，分类粘贴在与空间、人群、文化三个不同维度上。摄影/黄家骏首先，公共更新是必然进行的。随着城市的发展，老旧问题逐渐显现，基础设施升级和公共服务的补足是政府的责任。在这一过程中，确保公共服务的可持续运营是很关键的。其次，自主更新更注重居民的主体性。什么样的扶持政策、什么样的牵头企业能够激发他们的信心和积极性，这是目前全国各地都在探索的议题。过去给社区赋能的的城投公司更多关注的是房地产，但现在需要转变为运营的思维，提供后续的增值服务与供应链服务，真正激发社区自我发展的潜力。最后，合作更新模式强调不同利益方的合作与共赢。产权方关注资产的保值与增值，政府平台则在更新过程中追求财务的平衡，而社会资本更是需要实现盈利。因此，评估更新项目的价值和潜力显得尤为重要。通过“微增容”等方式，新增的空间不仅满足了居民的生活需求，还能形成持续的盈利模式。如今，各个地区的国土空间规划已经有所提及，但进一步的细节操作仍处于空白状态。所以我们的想法是，通过参与式共创，引入适当的社会资本，从而推动城市更新的良性循环和长远发展。![]()
共创，是盛泽蚕花里街区更新的理念之一：以张文轩为代表的专业组织作为发起者和协调人，政府端提供资金支持和监管，居民的意见在改造前期得到反馈。这也是《城市中国》所提出的PPCt模式的实践与应用。图片来源/小满江南综上来说，片区型城市更新的核心是统筹与治理：如何让多元主体参与到不同的阶段、层次中；如何让优质的生活和商业扎根到社区中以实现可持续性更新。而统筹和治理，都须源于机制的更新。创意总监 | 张文轩
总策划 | 崔国 × 城市八部
执行总策划 | 大悦
学术召集人｜周详
活动总执行 | 成国强，李若曦
筹备组成员｜张洁，汪紫玉，许诺，薛琰文，刘诗怡，汤雨杭，张云婕（《城市中国》第六期观察员）
出品机构 | 江苏盛泽旅游发展有限公司 《城市中国》 苏州小满江南文旅科技发展有限公司
专业指导 | 江苏省土木建筑学会风景园林专委会 吴江区自然资源和规划局
共建单位 | 苏州市城市规划协会 江苏省城乡与景观数字技术工程中心 上海华都建筑规划设计（HDD）
合作支持 | 《城市环境设计 UED》 城市设计联盟 UP 城市 《建筑实践》 建筑学园 一筑一事 《Homeland 家园》 Local 本地 More 城读 REAL 更新 上观新闻
特别参与｜王秀（复旦大学党的建设理论与实践专业博士研究生），刘子琛（《城市中国》第七期观察员），魏凡栋（利兹大学可持续城市硕士，《城市中国》研究员）
听录 / 汤雨杭
编辑 / 刘诗怡+崔国
内容合作联络 cgcuiguo@urbanchina.com.cn
其他对文章的意见和建议，或新奇有趣的话题问题，都欢迎您微信留言或邮件联络我们。
email：00urbanchina@vip.163.com
微博/ Youtube/ Facebook/ Linkedin /小宇宙 搜索：城市中国 UrbanChina
App：海外版App Store搜索 城市中国UrbanChina
官网：www.urbanchina.com.cn
